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每經(jīng)記者 白亞靜

剛撬動(dòng)200億元，大舉建倉房企龍頭萬科的寶能系，“后院”失火。近日，蕪湖市國土資源局發(fā)布通知稱，將收回寶能蕪湖分公司3幅地塊的土地使用權(quán)，不予返還總價(jià)約1.3億元的履約定金。

事實(shí)上，這3幅地塊總價(jià)僅約6.6億元，想要湊齊這筆錢，對(duì)于在資本市場動(dòng)輒動(dòng)用以十億、百億計(jì)資金的寶能系而言，或許并不算一件難事，即使流動(dòng)現(xiàn)金不足，依然可以用資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押等手段籌款。

如果資金鏈不是問題所在，是什么促使寶能做出放棄地塊并甘愿付出1.3億元代價(jià)的決定？

人口流失加劇綜合體競爭

蕪湖市國土資源局通知顯示，3幅地塊，面積共計(jì)38.4萬平方米，均位于安徽省蕪湖市江北集中區(qū)。

上述地塊是寶能江北項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目原規(guī)劃總投資約300億元，涵蓋住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、物流園等業(yè)態(tài)。此次停止開發(fā)的是住宅項(xiàng)目——寶能睿城二期，和商業(yè)項(xiàng)目——寶能時(shí)代廣場。

令寶能甘愿損失履約定金，也要停止開發(fā)的原因，似與蕪湖市堪憂的人口情況密不可分。

蕪湖市位于南京都市圈，寶能項(xiàng)目位于其江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是蕪湖實(shí)施跨江戰(zhàn)略的主要區(qū)域，被蕪湖市寄予厚望。然而，城市整體人口吸附能力較弱，正在影響這一片區(qū)的發(fā)展速度。

根據(jù)蕪湖市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，截至2014年年底，該市常住人口為361.7萬人，同比增長0.58%。該增長情況不僅低于安徽省平均水平，而且，值得注意的是，2014年蕪湖市人口自然增長率為5%，高于常住人口增速。這意味著，事實(shí)上，蕪湖市已出現(xiàn)人口流失情況。

另外，2010年，蕪湖市65歲以上人口占比達(dá)到11.09%，高于老齡化社會(huì)7%的標(biāo)準(zhǔn)。該市外地人很少，戶籍人口為384.5萬人，甚至高于常住人口數(shù)字。某機(jī)構(gòu)（國購集團(tuán)）研究稱，蕪湖市產(chǎn)業(yè)落地速度較慢，發(fā)展動(dòng)力不足。

人口流失，對(duì)于當(dāng)?shù)胤科蠖圆秽词且粋€(gè)相當(dāng)壞的基本面。寶能蕪湖分公司向媒體解釋退地原因時(shí)即稱，蕪湖市目前的人流量和消費(fèi)能力，難以滿足現(xiàn)在以及未來即將開業(yè)的商業(yè)綜合體體量。

商業(yè)自持難題凸顯

以損失履約定金的代價(jià)，退還蕪湖寶能商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地，其實(shí)是近幾年寶能商業(yè)運(yùn)營問題集中爆發(fā)的一個(gè)縮影。

2012年，寶能進(jìn)入蕪湖房地產(chǎn)市場，并在蕪湖市政府的跨江戰(zhàn)略規(guī)劃下，作出包括商業(yè)綜合體在內(nèi)的300億元投資計(jì)劃。

2013年，寶能商業(yè)宣布要在5年內(nèi)投資1200億元，建設(shè)40個(gè)購物中心，全部自持。主導(dǎo)該計(jì)劃的，正是現(xiàn)在指揮萬科股權(quán)戰(zhàn)的寶能系大老板姚振華。

當(dāng)時(shí)，為效仿萬達(dá)用物業(yè)銷售養(yǎng)資產(chǎn)的模式，寶能商業(yè)曾大量招攬萬達(dá)員工，并為之舉辦多次大型活動(dòng)造勢。然而，該投資規(guī)劃不久卻沉入海底，無人再提，以萬達(dá)員工為基底組建的團(tuán)隊(duì)也走得七零八落。

一名寶能商業(yè)離職人士表示，當(dāng)時(shí)拿的商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊均比較偏遠(yuǎn)，周圍人流量有待培養(yǎng)，三分之二達(dá)不到萬達(dá)模式要求，這使得長于商業(yè)運(yùn)營的萬達(dá)系員工，在住宅銷售不理想的情況下，發(fā)揮空間有限。

寶能系內(nèi)部整合后，商業(yè)板塊由姚振華的弟弟姚建輝主管。上述人士稱，小老板姚建輝與其兄的經(jīng)營理念不同，更重視風(fēng)險(xiǎn)與成本控制，也有自己的班底，因此原團(tuán)隊(duì)多數(shù)員工的業(yè)務(wù)被壓縮，

對(duì)于此次退地一事，蕪湖寶能分公司表示，這是寶能在蕪湖投資的一次戰(zhàn)略調(diào)整，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。