每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

國家統(tǒng)計局近日剛公布的2015年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有一半；同比綜合平均價格更自2014年9月份以來首次實現(xiàn)轉正。

每年的7~8月是樓市傳統(tǒng)的“淡季”，不過國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)似乎顯示“淡季并不淡”。在樓市政策空前寬松、利率已經(jīng)降至低位的情況下，市場普遍對于傳統(tǒng)旺季“金九”抱有很大希望。

但“金九”已過大半月，情況似乎并不樂觀。中國房地產指數(shù)系統(tǒng)監(jiān)測的9月上半月30個城市樓市成交面積環(huán)比下降12%。

在樓市長周期增長放緩的趨勢下，需求集中的重點城市成交占比明顯上升，這些城市樓市走勢成為判斷全國樓市趨勢的“標尺”。

從近期公布的全國數(shù)據(jù)來看，樓市需求依舊保持旺盛的態(tài)勢。1~8月，全國商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1~7月份提高1.1個百分點。前端銷售持續(xù)回暖，也被認為是新開工、拿地、開發(fā)投資等滯后指標“筑底”和“止跌反彈”的保障。

一般來說，新開工和拿地反彈分別滯后于銷售回暖半年和一年左右。因此，業(yè)內普遍判斷，新開工、拿地和開發(fā)投資這三項后端指標將在今年年底“筑底”，并將在明年開啟反彈進程。

在供應過剩言論甚囂塵上、庫存壓力維持在高位、開發(fā)商整體加杠桿較為謹慎的情況下，“金九”會否以慘淡收場？若“金九”失色，是否會沖擊到回暖趨勢？會不會影響到銷售回暖對新開工、土地購置和開發(fā)投資“筑底反彈”的傳導？

我們首先要對“金九”樓市的現(xiàn)狀進行分析。“金九銀十”的走勢要與7~8月結合起來分析。盡管7~8月主要城市樓市成交量有所下滑，但這是在去年“9·30”新政以來連續(xù)反彈11個月之后的正常回調。

由于600多個三、四線城市樓市成交量多數(shù)在下滑，因此強勢反彈的功勞要記在一、二線城市樓市火熱的賬上。前8個月，一、二線城市成交量同比增長在50%以上，而7月和8月份的回調也僅僅是在前期高位上適度回落，平均跌幅在5%左右。對于一二線城市來說，“淡季不淡”應該是對7月份和8月份樓市形勢的合理判斷。

但近幾個月，重點城市房價快速上升，量價在攀升一段時間后出現(xiàn)正常回調是“金九”開局不樂觀的原因。另外，進入下半年以后，前期利好政策的邊際效應有所減退，而樓市政策整體進入“空窗期”。盡管公積金的使用條件在時隔5個月之后再次放松，但畢竟依靠政策釋放出的需求有限。

同時，7月份以來，貨幣政策寬松也不像上半年那樣頻繁了。銀行存貸差不斷收窄，房貸利率優(yōu)惠幅度也在降低，二套房貸甚至還有收緊的跡象。同時，股市震蕩下行，財富效應衰減，沖擊部分改善型需求，大城市高價位住宅成交量開始下滑。綜上，9月樓市回調是前期過快爬升后的正常調整。

那么，“金九”是否會以慘淡收場呢？筆者認為不會，盡管可能出現(xiàn)“旺季不旺”的情況，但仍舊會保持成交高位。

首先，歷年來利率降到低位時，對資金價格比較敏感的樓市都會明顯回升；其次，除一線城市，當前貸款杠桿已在歷史高位，公積金貸款扶持力度甚至超過歷史，近200個城市出臺扶持政策，購房成本也降到歷史低位；第三，重點城市樓市去化明顯加速，一線城市庫存消化周期連續(xù)低于12個月，開發(fā)商在這些城市的補庫存進程已開啟，近期在一、二線城市拿地有所回升。

本輪樓市回升與過去不同的是，市場并不存在房價快速上漲的預期。8月份房價漲幅均比7月份下降了1個百分點左右，領頭羊深圳漲幅明顯回落。投資需求退去，在購房環(huán)境友好的情況下，房價穩(wěn)定利于自住需求釋放。

另外，一個可喜的跡象是占成交量1/3的二線城市企穩(wěn)回升，這是東部傳統(tǒng)產業(yè)轉移、就地城鎮(zhèn)化、人口產業(yè)集聚提升的結果，也將夯實樓市回升基礎。

綜上，即便“金九銀十”不會出現(xiàn)大幅度的增長，但依舊維持在歷史成交高位，樓市回暖趨勢不改，而新開工、土地購置和開發(fā)投資也有望在年底或明年初“筑底反彈”。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）