每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

盡管樓市“金九”略顯平淡，但“銀十”開局成色顯亮。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，剛剛過去的“十一”黃金周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市樓市日均成交面積環(huán)比持平，但同比上漲近五成?？紤]到“雙節(jié)”連休、出行客流影響看房，加上南方臺(tái)風(fēng)和北方寒凍，以及“9·30”新政無法馬上落地，樓市“銀十”開局算得上成色鮮亮。分城市來看，一線、二線和三、四線代表性城市樓市成交量分別同比上漲15%、42.8%和150%，三、四線城市是最大亮點(diǎn)。

樓市“銀十”開局良好，扶持政策密集出臺(tái)，進(jìn)一步降低購房成本、提升購房杠桿、改善市場(chǎng)預(yù)期是主因。在剛剛過去的8~9月份，樓市經(jīng)歷了最密集的政策激勵(lì)。

8月以來，新一輪樓市政策寬松的“針對(duì)性”很強(qiáng)。首先，政策非常強(qiáng)調(diào)“因城施策”。無論是退出“限外令”、公積金新政，還是降低首套房貸首付比例，都無一例外地強(qiáng)調(diào)了“因城施策”，特別是罕見地提出了“限購城市可例外”，其目的是給火熱的一線城市降溫。其次，新一輪政策專注于解決樓市“去庫存”頑疾、解凍前端拿地、新開工和開發(fā)投資始終“冰封”的態(tài)勢(shì)，政策可謂對(duì)癥下藥。

事實(shí)上，即便“金九”成績(jī)不好，但三季度代表城市仍然保持月均成交3000萬平方米的水平，同比增長36%，為近5年同期最高水平。從全國來看，前8個(gè)月商品房銷售面積同比增7.2%，增速比1~7月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)6個(gè)月增加，1~9月繼續(xù)增長毫無疑問。從房?jī)r(jià)來看，百城房?jī)r(jià)8月同比實(shí)現(xiàn)止跌、9月漲幅擴(kuò)大，三季度環(huán)比上漲1.78%。

樓市整體表現(xiàn)良好實(shí)際上是一、二線城市成交面積和金額不斷擴(kuò)大，提高量?jī)r(jià)權(quán)重的結(jié)果。今年前9個(gè)月，銷售前10的開發(fā)商中，一、二線城市貢獻(xiàn)率在70%~80%；1~8月份，全國300個(gè)城市土地共成交6948億元，一、二線城市占比達(dá)到86%。

目前，一線城市待售庫存消化周期在9個(gè)月左右、二線城市在12個(gè)月左右，開發(fā)商在這些城市已經(jīng)從“去庫存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫存”，一、二線城市土地市場(chǎng)開始火熱。

但今年以來，與銷售持續(xù)回升形成反差的是，全國商品房待售面積在7、8月連續(xù)增加，主要原因就是600多個(gè)三、四線城市待售庫存不斷增加。

在過去“一二級(jí)聯(lián)動(dòng)”的大盤開發(fā)模式下，三、四線城市待售庫存消化周期多數(shù)在2年以上，若考慮在建工程和已批未建的“隱性庫存”，總庫存需要3~5年才能消化。庫存去化不理想，上游拿地、新開工和開發(fā)投資“冰凍”的態(tài)勢(shì)就無法解封。

因此，去年“9·30”新政以來，盡管出臺(tái)多項(xiàng)激勵(lì)政策，樓市下游銷售持續(xù)回升，但其帶動(dòng)“去庫存”和拿地、新開工和開發(fā)投資等回升的效果很差。三季度以來的政策，主要指向就是提振三、四線城市樓市，加速庫存消化和激活上游。

8月份以來，樓市政策扶持不斷，疊加效應(yīng)將在四季度體現(xiàn)。另外，貸款杠桿之高已接近歷史記錄，商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至歷史底部，公積金貸款利率創(chuàng)歷史新低；同時(shí)，各地樓市扶持政策史無前例的密集。

因此，筆者預(yù)計(jì)，“銀十”的成色要好于“金九”，而樓市在四季度也將處于繼續(xù)回升的態(tài)勢(shì)中。并且，在三、四線城市的帶動(dòng)下，四季度樓市業(yè)績(jī)將好于前三個(gè)季度。

同時(shí)，四季度也將是我國“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵時(shí)期。前8個(gè)月，鐵路貨運(yùn)、工業(yè)企業(yè)增加值或利潤等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍舊在下滑，部分指標(biāo)跌幅擴(kuò)大，顯示經(jīng)濟(jì)動(dòng)能不足。PPI連續(xù)42個(gè)月負(fù)增長，顯示制造業(yè)仍舊在經(jīng)歷“去產(chǎn)能”的陣痛。8月份財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，基建投資已經(jīng)全面提速，并將在明年全面發(fā)力。

無論是“穩(wěn)增長”，還是緩沖制造業(yè)“去產(chǎn)能”太快，或者是支撐基建投資，都需要關(guān)聯(lián)制造業(yè)和基建投資的房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。因此，即便“銀十”有波折，樓市旺季不旺，但新一輪穩(wěn)定樓市、支持“穩(wěn)增長”的政策寬松通道已經(jīng)打開。

在政策上，未來或有稅收政策的激勵(lì)，比如契稅、個(gè)稅減免或按揭利率稅前抵扣等。從這個(gè)角度看，四季度樓市繼續(xù)回升的基礎(chǔ)更加扎實(shí)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）