每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

就在10月23日央行宣布“雙降”的同一天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，盡管主要城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比從8月上漲0.17%小幅攀升至9月的0.2%，但增長(zhǎng)動(dòng)力貌似減弱：一方面，領(lǐng)先指標(biāo)二手房房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)由前月的43個(gè)減少至39個(gè)，環(huán)比下降城市數(shù)由16個(gè)增加至18個(gè)，二手房房?jī)r(jià)月環(huán)比漲幅由上月的0.24%收窄至0.18%；另一方面，“領(lǐng)頭羊”一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅由上月的2.1%放緩至2%，已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落。

2015年1~9月，樓市銷售面積相比2013年同期增長(zhǎng)15.4%。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不大、購(gòu)房高峰已過(guò)的背景下，今年前三季度樓市能錄得此佳績(jī)，貨幣寬松和地方刺激功不可沒(méi)。

在央行今年以來(lái)多次降息之后，5年期以上貸款利率已“破5”，存準(zhǔn)率也回落到2008年三季度的寬松水平，包括公積金貸款利率在內(nèi)，購(gòu)房貸款利率均創(chuàng)歷史最低水平。與此同時(shí)，資金面也非常“友好”，截至三季度末，M2增速達(dá)到13%、人民幣貸款增長(zhǎng)15.4%，三季度當(dāng)季發(fā)放貸款超過(guò)3萬(wàn)億元，同比擴(kuò)張1倍多。

在寬松的背景下，對(duì)資金和政策面敏感的樓市，將延續(xù)量?jī)r(jià)回升的趨勢(shì)。但問(wèn)題是，購(gòu)房高峰已過(guò)，政策和貨幣激勵(lì)下的房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)能夠維持多久？在今年基數(shù)已高的情況下，明年增長(zhǎng)會(huì)否受到影響？

另一個(gè)值得關(guān)注的是，近期重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和地價(jià)快速上漲，銷售金額和銷售面積增速的“剪刀差”在擴(kuò)大。

今年1~9月，全國(guó)商品房銷售金額同比增長(zhǎng)15.3%，比銷售面積增速高出1倍，9月銷售金額更是同比增長(zhǎng)16%，高于銷售面積9%的增速，可見房?jī)r(jià)上漲更快。

在開發(fā)商整體“加杠桿”意愿較低的情況下，房?jī)r(jià)和地價(jià)快速上漲或?qū)⒁种浦饕獊?lái)自一、二線城市樓市的有效需求。一線城市成交量在7~9月份連續(xù)下滑，二手房?jī)r(jià)格開始下調(diào)或許是需求被“透支”的信號(hào)。

三、四線城市仍在繼續(xù)拖累樓市。無(wú)論是70個(gè)大中城市還是百城，均顯示重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在回升，但全國(guó)銷售金額除以銷售面積計(jì)算的簡(jiǎn)單均價(jià)卻一直在下跌，這意味著600多個(gè)三、四線城市房?jī)r(jià)整體在下跌。

目前，三、四線城市占據(jù)待售庫(kù)存的70%、在建未售庫(kù)存的67%，這是樓市三項(xiàng)先行指標(biāo)（土地購(gòu)置、新開工、到位資金）仍舊疲軟的主要原因。

今年1~9月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速為2.6%，相比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下本世紀(jì)以來(lái)的最低增速；9月開發(fā)投資同比下跌3.1%，創(chuàng)歷史最大單月跌幅，或許能夠說(shuō)明上述結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

在解讀前三季度宏觀數(shù)據(jù)時(shí)，央行研究局首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬駿指出，從需求來(lái)看，房地產(chǎn)投資減速是經(jīng)濟(jì)下行壓力的主要來(lái)源之一。由此，此次“雙降”會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，創(chuàng)造更好的購(gòu)房融資環(huán)境，保持樓市持續(xù)回升的動(dòng)力，為四季度及全年“穩(wěn)增長(zhǎng)”托底。

在策略上，此次“雙降”延續(xù)了8月份以來(lái)樓市“因城施策”的戰(zhàn)略，意在為重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上升降溫，希望將成本降低，惠及購(gòu)房能力不足的三、四線城市以及開發(fā)商的到位資金，讓樓市先行指標(biāo)盡快解除“冰凍”。

可喜的是，先行指標(biāo)觸底回升跡象顯現(xiàn)。三季度以來(lái)，隨著40多個(gè)二線城市樓市銷售回升，二線城市月均土地成交面積也回升至2500萬(wàn)~3000萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主力軍，加上一線城市和三大區(qū)域內(nèi)的三、四線城市，土地市場(chǎng)弱復(fù)蘇趨勢(shì)已現(xiàn)。

另外，隨著一、二線城市和少數(shù)三、四線城市待售庫(kù)存消化周期回落到“警戒線”以下，在這些樓市需求的有效區(qū)域，開發(fā)商已經(jīng)從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”，新開工面積也呈現(xiàn)復(fù)蘇的跡象。9月單月，住宅新開工1.35億平方米，規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，同比上升了16.71%。

當(dāng)然，政策面和資金面不斷寬松并不是為了刺激樓市，而是為了“托底”實(shí)體經(jīng)濟(jì)。希望中短期能夠托住樓市，讓其在高位上停留幾年，借此為調(diào)結(jié)構(gòu)騰出足夠的時(shí)間和空間。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）