每經(jīng)編輯 包雨朦    

（本文原載于邦地產(chǎn)微信公眾號(hào)real-estate-circle）

最近，閘北和靜安終于宣布正式“在一起”了！

這個(gè)曾經(jīng)被靜安區(qū)政府稱為“開(kāi)發(fā)商炒作”的事，如今成了“板上釘釘”，充滿異國(guó)情調(diào)的靜安，一個(gè)小資與奢華兼?zhèn)涞暮诵纳虡I(yè)區(qū)，和閘北，這個(gè)孕育了杜月笙、許文強(qiáng)等上海灘風(fēng)雨人物的“老上海”，將融合成怎樣的上海新風(fēng)味？

原靜安區(qū)，高端商務(wù)商業(yè)資源匯聚，是上海最成熟的CBD之一，但其后續(xù)發(fā)展一定程度上受限于土地資源的減少；而閘北坐擁有大量的市中心土地資源，近年來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊頻出，后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯且具備同樣深厚的文化歷史底蘊(yùn)。

但隨即又一個(gè)問(wèn)題來(lái)了：靜安+蘇州河，能再造一個(gè)城市中心嗎？

對(duì)以前的“下只角”說(shuō)不！

眾所周知，兩區(qū)合并是土地、財(cái)政、商務(wù)等城區(qū)發(fā)展重要資源的互補(bǔ)雙贏，將推進(jìn)區(qū)內(nèi)各類資源的優(yōu)化配置，加速舊城區(qū)改造復(fù)興，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

就其中的商業(yè)物業(yè)而言，上海雖然面臨一定的“過(guò)剩危機(jī)”，但過(guò)剩的并非總量，而是布局結(jié)構(gòu)造成的不平衡過(guò)剩：有些商業(yè)的布局領(lǐng)先于人口和產(chǎn)業(yè)的遷移，導(dǎo)致商場(chǎng)物業(yè)建成后人氣不足，再加上同質(zhì)化嚴(yán)重，商場(chǎng)無(wú)法形成自身吸引力。

換句話說(shuō)，人口是商業(yè)中心形成的重要條件。

數(shù)據(jù)顯示，合并后的大靜安總面積為36.85平方公里，而常住戶籍人口為109.71萬(wàn)人，相當(dāng)于上海全市0.6%的土地上，生活著占全市總數(shù)4.5%的人口。每平方公里的人口密度達(dá)到2.98萬(wàn)人?？磥?lái)在人口數(shù)量上，大靜安確實(shí)不存在問(wèn)題。當(dāng)然我們所說(shuō)的人口因素不僅指人口數(shù)量和密度，更重要的是人口質(zhì)量和購(gòu)買力因素。

在上海人頭腦里，之所以覺(jué)得靜安區(qū)是“白富美”，閘北區(qū)是“屌絲”，很大的原因就是解放前靜安為洋人的租界，鶯歌燕語(yǔ)，歌舞升平，是上海人眼中的“上只角”；而閘北為華界，多為工業(yè)和工人聚集區(qū)，棚戶區(qū)集中，人口密集，三教九流，魚(yú)龍混雜，故而被稱為“下只角”。

但是！鄧爺爺不是教導(dǎo)我們嘛，要以發(fā)展的眼光看待世界。隨著時(shí)代發(fā)展，今天的閘北早就今非昔比。不少業(yè)內(nèi)人士都在說(shuō)，今天的閘北怎么說(shuō)，最差也算得上“張江男”的水準(zhǔn)，未來(lái)的潛力就更不好說(shuō)了。

為什么這么說(shuō)呢？雖然對(duì)于原閘北區(qū)域常住人口的收入、年齡結(jié)構(gòu)、教育背景這些數(shù)據(jù)我們不得而知，但是從另外一些方面也可以倒推出這個(gè)區(qū)域的購(gòu)買力。

比如說(shuō)，房?jī)r(jià)就是一個(gè)很好的衡量標(biāo)準(zhǔn)，它一定程度代表了居住在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的人的家庭收入水平，同時(shí)社區(qū)等級(jí)也是人群圈層的重要方式之一。

可以看到，近兩年閘北已經(jīng)是上海誕生“地王”最多的區(qū)域之一，今年10月閘北的商品房成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，同比漲幅高達(dá)38.5%，穩(wěn)坐滬上各區(qū)的頭把交椅。大寧板塊在大寧金茂府、上置·綠洲雅賓利花園等中高端項(xiàng)目的帶動(dòng)下已經(jīng)形成了高端社區(qū)的居住氛圍，“第五代國(guó)際社區(qū)”成型指日可待。

商機(jī)匯聚的新中心會(huì)在哪兒？

自從韓正書記講了“要調(diào)控上海住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)”之后，業(yè)界就紛紛猜測(cè)，以后外環(huán)和郊環(huán)區(qū)域會(huì)成為“調(diào)結(jié)構(gòu)”的焦點(diǎn)區(qū)域。

因?yàn)殡S著上海市區(qū)內(nèi)新增土地供應(yīng)量的減少，土地價(jià)格居高不下，讓開(kāi)發(fā)商拿著那么貴的地去做剛需小戶型開(kāi)發(fā)確實(shí)不近人情。而中環(huán)內(nèi)的地塊基本已出讓殆盡。

目前來(lái)看，中環(huán)與外環(huán)之間的區(qū)域才是最具潛力的價(jià)值洼地所在，未來(lái)勢(shì)必會(huì)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

對(duì)照地圖也不難發(fā)現(xiàn)，閘北區(qū)的不夜城、大寧以北等大片區(qū)域，就正好位于中環(huán)與外環(huán)之間。在兩區(qū)合并之后，隨著產(chǎn)業(yè)布局整體規(guī)劃出爐，這一區(qū)域?yàn)閷?huì)為在大區(qū)內(nèi)承擔(dān)重要的人口引導(dǎo)和遷移作用。

而且今年底，隨著地鐵12號(hào)線和13號(hào)線的貫通，將會(huì)在南京西路站與地鐵2號(hào)線匯合，此后蘇州河以北和原靜安的南京西路商務(wù)區(qū)，將會(huì)因?yàn)檫@兩條地鐵線而無(wú)縫銜接起來(lái)。這將為靜安為閘北導(dǎo)入資源創(chuàng)造更便捷的條件，大區(qū)內(nèi)的整合度將明顯提升。

從現(xiàn)有的商業(yè)布局上也不難發(fā)現(xiàn)，很多具有前瞻眼光的企業(yè)早已瞄準(zhǔn)了蘇州河以北。比如久光百貨、嘉里中心就都有意進(jìn)駐這一區(qū)域。

世邦魏理仕也指出，兩區(qū)合并后，由城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化所創(chuàng)造的“并區(qū)紅利”，有望在兩區(qū)交界區(qū)域得到更集中的釋放。

靜安與閘北兩區(qū)以蘇州河為界，也是靜安籌劃多年的“蘇州河濱河現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)”和閘北重金打造的“蘇河灣”的接壤所在。兩個(gè)區(qū)塊隔河相望，均定位于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的高端商務(wù)商業(yè)區(qū)。

目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)匯集了環(huán)智國(guó)際大廈、恒匯大廈、寶礦洲際中心、南豐寶礦廣場(chǎng)、企業(yè)中心、大悅城、寶格麗酒店、世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)和靜安博華中心等一批建成和在建優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，商務(wù)商業(yè)氛圍已初步形成。靜安閘北合并將促進(jìn)這兩個(gè)區(qū)塊的功能對(duì)接和優(yōu)化，而由此形成的“跨蘇州河商務(wù)區(qū)”也將成為“新靜安區(qū)”下一階段發(fā)展的重心之一。

年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)的地鐵12號(hào)線二期和13號(hào)線二期將“跨蘇州河商務(wù)區(qū)”與南京西路板塊直接勾連，顯著提升的通達(dá)性無(wú)疑將使優(yōu)質(zhì)商務(wù)商業(yè)資源向該區(qū)域的導(dǎo)入提速，而靜安閘北兩區(qū)的合并也為此提供了最大的行政合力。

在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，“跨蘇州河商務(wù)區(qū)”將成為承接中央商務(wù)區(qū)尤其是南京西路高地資源和功能溢出的最佳拓展區(qū)域之一。當(dāng)然，舊區(qū)動(dòng)遷和土地儲(chǔ)備的進(jìn)程仍是區(qū)域得以順利轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要前提。

除了蘇州河兩岸，中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴邦爺，目前原閘北發(fā)展較快的不夜城和火車站板塊也將迎來(lái)一次商業(yè)的升級(jí)。因?yàn)閺牡貓D上看，這兩個(gè)板塊剛好位于大靜安的地理版圖的中心，是發(fā)展區(qū)域中心商圈的有利位置，再加上這一區(qū)域原有的商業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)較為成熟和完善，所以完全沒(méi)必要另辟地塊再造一個(gè)中心，更大的可能是在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行范圍的擴(kuò)大和產(chǎn)能的優(yōu)化升級(jí)。

在第一太平戴維斯上海估價(jià)部董事甘啟善看來(lái)，在火車站北廣場(chǎng)地塊未來(lái)建成之后，將成為閘北高端寫字樓的重要補(bǔ)充。在未來(lái)兩三年，整個(gè)閘北區(qū)域在推進(jìn)規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中，將逐漸轉(zhuǎn)型，商圈能級(jí)提升，整體市場(chǎng)需求趨旺。