每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號real-estate-circle）

香港，國際購物天堂。的確，那是三年前，因為彼時任何一家奢侈品從來都是門庭若市。

但現(xiàn)在，這張照片能側(cè)面反映出現(xiàn)在香港零售業(yè)的情形...

有網(wǎng)友說，“去香港購物”已經(jīng)過時了?，F(xiàn)在想買純正外國貨，歐洲、美國、澳洲都觸手可及。而且越來越多人感覺到，在香港買東西并沒比在內(nèi)地便宜多少，內(nèi)地很多商場倒還更加“bigger”。

所以，現(xiàn)在香港的零售業(yè)變成了這樣..

交易大跌，內(nèi)地游客擔(dān)心的越來越多

大概還有很多內(nèi)地人沒來得及去血拼，香港已經(jīng)摘下了“購物天堂”的金字招牌。近年來內(nèi)地游客在港的遭遇更讓香港旅游業(yè)跌入谷底。

今年的十一黃金周期間，香港各區(qū)零售消費額就比去年下滑了30-40%，中心區(qū)鋪位租金紛紛大跌。

租金太高，奢侈品牌開打退堂鼓

根據(jù)戴德梁行《全球主要大街》的報告，香港銅鑼灣的鋪租高居全球第二，加上旅游業(yè)不景氣，如果不降租，就連LV、PRADA都表示不排除關(guān)門停業(yè)的可能。

來自世邦魏理仕的圖表也顯示，香港的租金已超越巴黎，位居世界第二。這樣的租金讓很多奢侈品特別是輕奢商品恐懼。

曾經(jīng)香港Coach工廠店門口總是擠滿人，但在今年8月31日，Coach關(guān)閉了香港中環(huán)旗艦店。據(jù)了解，Coach的這個門店租金高達720萬港元，現(xiàn)在香港的入境旅游人數(shù)尤其是中國內(nèi)地游客大幅減少，這讓他們?nèi)氩环蟪觥?/p>

電商沖擊，這是所有實體店的壓力

其實無論是香港，還是內(nèi)地，實體店都面臨著同一個沖擊——電商。

“雙十一”國人就本著“一不怕吃土、二不怕辛苦”的精神，為電商的飛騰又譜寫了濃墨重彩的一筆。那牛B哄哄的購買力一看就是平時禁欲太久，一年一次的電商節(jié)反而成了消費者集體發(fā)泄的狂歡日。顯然，“買買買”已經(jīng)成為很多人的人生格言。

而看著電商賺的盆滿缽滿，實體店看在眼里急在心里。現(xiàn)在亞洲地區(qū)實體店都面臨著零售放緩、游客人數(shù)減少的問題。隨著國內(nèi)中產(chǎn)階級的崛起，留住電商很難匹及的高檔消費，留住奢侈品是實體店留住春天的一大法寶。

而這些中產(chǎn)階級最青睞的，就是輕奢，即一種小眾的奢侈品，在設(shè)計感和品質(zhì)上不輸LV 、CHANEL這樣的奢侈大牌，但在價格上更加親民。1000～5000元左右的消費已成為國內(nèi)中產(chǎn)階級最青睞的消費方向。比如Michael、Kors、Coach、MCM、Phillip Lim、Marc by Marc Jacobs等等。

但這些輕奢品牌對租金等的支撐力沒有大牌強，所以硬件不差，租金越低對他們越有吸引力。站在這一角度，由于實體店銷售蕭條而租金普遍下滑的內(nèi)地商場商鋪，反而讓更多國際品牌更愿意入駐，由此無疑也會加深對香港市場的壓力。

“價格至上”，中產(chǎn)階級大多這么想

曾經(jīng)，在香港購物對比在上海買東西，優(yōu)勢在于相同品質(zhì)下價格更便宜。其中一個重要原因是港元的匯率優(yōu)勢（購買價格可比國內(nèi)優(yōu)惠10%～20%）。但其實，如果是在奢侈品原產(chǎn)國購買，價格會更便宜。比如在歐洲買奢侈品，除了歐元的匯率優(yōu)勢，還有產(chǎn)地的價格優(yōu)勢，這些都是香港無可比匹敵的。

隨著交通的便利和生活方式的升級，對價格更敏感的中產(chǎn)階級，更多選擇親自出國旅游+購買，或通過代購、海淘來購買奢侈品。

其實，這對香港是沖擊，對國內(nèi)奢侈品也有一定沖擊?？s小與國外的價格差距或是唯一出路。還記得國內(nèi)Gucci全場五折時萬人空巷的盛況嗎？一旦奢侈品牌降低國內(nèi)售價，更有基礎(chǔ)優(yōu)勢的上海就將成為血拼族的新戰(zhàn)場。

上海已成為亞太第一奢侈品牌聚集地

說到奢侈品牌和世界大牌，內(nèi)地很多城市的發(fā)展對它們吸引力都逐漸提升，特別是上海。

2014年末，世邦魏理仕就對52個國際高端品牌在亞太地區(qū)主要城市的滲透率進行了統(tǒng)計，數(shù)據(jù)顯示，上海的國際高端品牌豐富度已超越香港，排名亞太地區(qū)第一，北京和成都分列第七和第九位。

從世邦魏理仕的研究報告中看到，輕奢品牌在國內(nèi)的擴張速度一直沒有放緩，而那些定位更準(zhǔn)確、更受歡迎的品牌門店更是增長了47%。

以后在香港買不到的小眾品牌，也許在上海都能找得到，而上海也將成為“購物天堂”黃金衣缽的最佳繼承者。

接棒“國際購物天堂”，上海房價會漲嗎？

不過，當(dāng)上海的南京西路商圈、陸家嘴商圈、淮海路商圈成為下一個香港的中環(huán)。上海的房價也會比肩香港嗎？

“如果政策方向沒有改變，上海的住宅市場今年已進入了上升通道。未來五年，上海住宅的價格還將大幅上升，核心區(qū)域高端住宅的房價增速將繼續(xù)跑贏國內(nèi)生產(chǎn)總值。”

第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮就表示，盡管很多人認為上海住宅價格已經(jīng)過高，亦有泡沫出現(xiàn)，但我卻認為，上海住宅市場上升的空間還很大。

中指院數(shù)據(jù)也顯示，上海主城區(qū)二手住宅銷售價格指數(shù)10月同比上漲15.06%。

價格的支撐首先來源于成交。今年內(nèi)中國五次降息、四次降準(zhǔn)，限貸政策取消，首套房的貸款利率降低，都提升了購房者對樓市未來走向的預(yù)期，釋放著購房需求。

股市動蕩和人民幣貶值預(yù)期，也使住宅再度成為最佳保值工具。居民對生活品質(zhì)要求的提升，則將帶來改善性住房置換潮。這些因素都刺激今年上海樓市的活躍，成交量創(chuàng)下歷史新高。

朱兆榮認為，亞洲往日生機勃勃的香港、新加坡、東京都面臨經(jīng)濟增長減緩，且因房價過高步入瓶頸。但上海仍然充滿活力與潛力，而且在全球金融市場影響力方面，上海已經(jīng)可以與香港、倫敦、紐約比肩。作為一個金融城市，核心區(qū)域的土地和樓價不斷升值是無可非議的，這也是一個城市經(jīng)濟健康發(fā)展的標(biāo)志。