每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

2015年12月舉行的中共中央政治局會(huì)議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。隨后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又將去庫存列為明年五大任務(wù)之一。

樓市投資徘徊于個(gè)位數(shù)區(qū)間，已經(jīng)開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成巨大壓力，圍繞中國解決房地產(chǎn)問題的新思路，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了中國社科院財(cái)經(jīng)院院長助理倪鵬飛。

談樓市現(xiàn)狀

三四線去庫存壓力最大

NBD：高層已經(jīng)明確喊話去庫存，房地產(chǎn)市場存在哪些問題？

倪鵬飛：自2008年全球金融危機(jī)以來，中國樓市迅猛發(fā)展的外部條件已經(jīng)出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)變。首先經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑，對(duì)樓市形成直接沖擊。接著人民幣結(jié)束單邊升值，給房價(jià)帶來向下重估壓力。2015年中國資本市場的大起大落，挫傷了樓市信心，進(jìn)一步加大了樓市短期風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)全球經(jīng)濟(jì)面臨進(jìn)一步衰退，也為中國樓市持續(xù)繁榮投下陰影。

當(dāng)前我國住房市場一個(gè)很突出的問題是，住房市場發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出房價(jià)畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價(jià)下跌。

自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動(dòng)住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過剩。庫存長期積壓嚴(yán)重威脅著經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當(dāng)前首要住房政策目標(biāo)。

與此同時(shí)，市場調(diào)整已持續(xù)兩年，庫存壓力與資金緊張，使開發(fā)企業(yè)面臨債務(wù)和交房違約的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

隨著房地產(chǎn)市場的降溫，土地市場、土地出讓金急劇減少，尤其是三、四線城市，對(duì)地方政府財(cái)政壓力帶來很大壓力。

NBD：政策風(fēng)向從2015年上半年有所改變，比如多數(shù)城市行政限購取消等，但傳統(tǒng)調(diào)控樓市方式是否也面臨挑戰(zhàn)？

倪鵬飛：“330新政”以來，樓市有所回暖，過去積壓的住房需求得到集中釋放，樓市的未來需求被大量透支，樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的情景不具有可持續(xù)性。

如果分開來看，一線城市由于城市規(guī)模效應(yīng)和人口凈流入的支持，房地產(chǎn)和土地市場支撐有力，地方政府行為逐漸走向新常態(tài)，立足于市場規(guī)律辦事情，立足于當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展情況出臺(tái)理性調(diào)整措施。

二線城市由于城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量尚在擴(kuò)展中，對(duì)外來人口也具有一定的吸引力，地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場干預(yù)能夠收到較好成效，因此，對(duì)出臺(tái)救市政策最為積極。三、四線城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、存量房高企和人口的凈流出等因素影響，地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的效果較弱，地方政府的救市意愿受挫、救市動(dòng)力減弱。

談樓市未來

農(nóng)民工市民化帶來希望

NBD：供給側(cè)改革側(cè)重從制度角度去解決問題，樓市是否也需要這種思路？

倪鵬飛：在中國經(jīng)濟(jì)供給側(cè)矛盾凸顯、住房市場深度調(diào)整的背景下，單純依靠短期宏觀政策，難以刺激需求、加快去化和穩(wěn)定投資，更難以解決綜合目標(biāo)。

因此，2016年及未來5年住房市場調(diào)控需要堅(jiān)持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開辟新需求，調(diào)整和釋放原需求措施；供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時(shí)推進(jìn)。

除了采取持續(xù)和適度寬松的財(cái)政貨幣政策外，要進(jìn)一步調(diào)整重要行政措施的限制，比如普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和高端住房消費(fèi)限制取消，加快推進(jìn)購房落戶、購房利息抵扣個(gè)稅制度、普惠金融制度、住房制度的改革和實(shí)施，支持地級(jí)及以下城市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)劃和政策等。通過發(fā)揮“組合拳”式調(diào)控的整體作用，合力促進(jìn)中國住房市場的穩(wěn)健調(diào)整與發(fā)展。

NBD：加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，這個(gè)應(yīng)該怎樣理解？

倪鵬飛：庫存主要在三、四線城市，結(jié)合“十三五”期間的戶籍人口城鎮(zhèn)化規(guī)劃，我們初步計(jì)算了一下，如果按照規(guī)劃所說的，農(nóng)民工有1300萬轉(zhuǎn)移，如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購房轉(zhuǎn)移，消化當(dāng)前的庫存以及保持穩(wěn)增長還是有希望的?？梢哉f，農(nóng)民工購房是去庫存、穩(wěn)投資的最大新需求。

針對(duì)目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對(duì)農(nóng)民工的排斥狀況，應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農(nóng)民工，降低公積金貸款的存款標(biāo)準(zhǔn)，提高貸款額度，并實(shí)行可異地公積金提取制度。同時(shí)還應(yīng)該建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機(jī)會(huì)，同時(shí)加快完善農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。

另外，三四線城市的產(chǎn)城結(jié)合是個(gè)大方向，要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在住房支付能力強(qiáng)的小城市布局，提高其就業(yè)吸納能力，改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯(cuò)配的現(xiàn)狀，激勵(lì)更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。

精彩觀點(diǎn)

未來5年，住房市場調(diào)控需要堅(jiān)持綜合著力的系統(tǒng)性調(diào)控方式。需求端開辟新需求，供給端減少開工，加快施工和減少爛尾的措施要同時(shí)推進(jìn)。

針對(duì)目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對(duì)農(nóng)民工的排斥狀況，應(yīng)建立普惠的政策性住房金融體系，將公積金覆蓋到農(nóng)民工。