每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“進(jìn)一步提高征收拆遷貨幣化安置的比例，促使區(qū)域存量商品住宅去庫(kù)存。”

這是本周南京市《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中的原話(huà)。相關(guān)政策在杭州、上海等城市也曾有發(fā)布。

邦爺認(rèn)真閱讀了幾大文件中的相關(guān)表述和細(xì)節(jié)設(shè)置總結(jié)出，地方政府傳達(dá)的信號(hào)其實(shí)就一句話(huà)：以后動(dòng)遷安置，拿錢(qián)可能比拿房子更劃算！

很多城市的搬遷補(bǔ)償都“從房變錢(qián)”

在上述文件中，南京要求，動(dòng)遷時(shí)對(duì)選擇貨幣化補(bǔ)償、放棄申購(gòu)征收安置房及保障性住房，并在簽約期限內(nèi)搬家的居民，給予不超過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估總額20%的獎(jiǎng)勵(lì)。

對(duì)于庫(kù)存量較大的溧水、高淳等區(qū)，要有針對(duì)性地進(jìn)一步提高棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置的比例，控制集中新建安置房，利用市場(chǎng)存量的商品住宅用于棚戶(hù)區(qū)改造。

再來(lái)說(shuō)說(shuō)杭州。其2月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，也明確提到：增加住房貨幣化安置力度，對(duì)國(guó)有土地上的房屋征收，鼓勵(lì)全部實(shí)施貨幣化安置，而被征收人（后被補(bǔ)償人）使用貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買(mǎi)存量普通住宅的，購(gòu)房成交價(jià)不超過(guò)貨幣補(bǔ)償額的，免征新購(gòu)住房契稅，如果超過(guò)補(bǔ)償款的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

同時(shí)，杭州還要求，實(shí)施棚戶(hù)改造項(xiàng)目的貨幣化安置比例不得低于50%。

上海其實(shí)也有執(zhí)行此類(lèi)舉措。由于軌交18號(hào)線的建設(shè)需要，邦爺一朋友在浦東大道的房子就會(huì)被拆遷。若是以前，他很有可能得到兩套房子作為動(dòng)遷補(bǔ)償（但房子是位于上海郊縣的，比如浦東的新場(chǎng)，或者寶山羅店）。但現(xiàn)在政府并未推出安置房補(bǔ)貼，而是按照房屋每平米11萬(wàn)元的價(jià)格來(lái)補(bǔ)償錢(qián)款。

“貨幣安置”釋放大量樓市需求

上述幾大城市的措施，其實(shí)都是響應(yīng)2月22日國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》對(duì)“采取貨幣安置為主的動(dòng)遷政策”的要求。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，要打好棚戶(hù)區(qū)改造“三年攻堅(jiān)戰(zhàn)”，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房的改造。所有的保障房和經(jīng)濟(jì)房要有退出機(jī)制，成為有限產(chǎn)權(quán)（類(lèi)似于香港的公屋）。

看來(lái)，貨幣安置很可能成為動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)闹髁鳎沁@會(huì)有什么影響呢？

最突出的一點(diǎn)，或許就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的推漲。

之前動(dòng)遷安置一般采用房屋實(shí)物，比如上海的動(dòng)遷補(bǔ)償，就把安置房以比市場(chǎng)價(jià)便宜的價(jià)錢(qián)賣(mài)給動(dòng)遷戶(hù)（也有些是直接置換房屋），這個(gè)價(jià)格往往會(huì)非常便宜非常誘人，讓絕大多數(shù)居民會(huì)選擇“以房換房”。比如佘山附近的商品房普遍超過(guò)2萬(wàn)/平，但按照動(dòng)遷協(xié)議價(jià)賣(mài)給動(dòng)遷戶(hù)的房子只要12000元/平。

現(xiàn)在推崇“動(dòng)遷安置以貨幣為主”，政府或?qū)⒀a(bǔ)償金額和相關(guān)條件設(shè)置得更誘人，讓動(dòng)遷戶(hù)覺(jué)得拿補(bǔ)償金比拿房子更好。

公眾號(hào)“老陸論市”就曾曝料，上海去年下半年，閘北某地塊拆遷，2套20多平米房子，最終動(dòng)遷補(bǔ)償給到10萬(wàn)一平米。

可以看出，這既是全國(guó)樓市“去庫(kù)存”大背景下的順勢(shì)之舉。但上海的情況也讓邦爺疑惑，動(dòng)拆遷成本高了，以后賣(mài)出的地，價(jià)格還會(huì)低嗎？

? 對(duì)本文有任何疑惑請(qǐng)關(guān)注邦地產(chǎn)，也可加入“邦地產(chǎn)粉絲群Ⅳ”與作者交流！

編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波