每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 鄧?yán)蛱O    

◎每經(jīng)記者 王杰 鄧?yán)蛱O

當(dāng)前最熱的市場(chǎng)無(wú)疑是樓市，不過(guò)昨天（3月1日）樓市最熱的地方不是深圳、上海、杭州這樣的老面孔，而是位于東北的沈陽(yáng)。

當(dāng)前，盡管一線樓市火爆，但二三線乃至三四線樓市仍面臨巨大的去庫(kù)存壓力。壓力之下，各地奇招層出不窮，包括降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

昨天下午，沈陽(yáng)更是宣布，沈陽(yáng)新出的畢業(yè)未滿5年大學(xué)生可以“零首付”買房——想一想，“首付”曾是多少人買房夢(mèng)想中的攔路虎？因此，政策一經(jīng)公布，引發(fā)外界強(qiáng)烈關(guān)注。

不過(guò)，昨日夜間，沈陽(yáng)市委宣傳部官方微博“沈陽(yáng)發(fā)布”稱，相關(guān)“零首付”還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。

沈陽(yáng)去庫(kù)存瞄準(zhǔn)畢業(yè)生

3月1日，沈陽(yáng)市政府發(fā)布《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），內(nèi)容包括：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房的，市區(qū)兩級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策；公積金最高貸90萬(wàn)元；土地供應(yīng)減半；降低二手住房交易稅費(fèi)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住等。其中，尤為勁爆的一條跟大學(xué)生有關(guān)。

上述《意見(jiàn)》明確，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生購(gòu)買商品房的，給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房的，給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

安居客沈陽(yáng)公司總經(jīng)理王笑在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，沈陽(yáng)庫(kù)存多集中在沈北、東陵和蘇家屯區(qū)域，而從以往數(shù)據(jù)看，這三類區(qū)域剛需產(chǎn)品去化有近三成為周邊城市移居沈陽(yáng)移民購(gòu)買，尤其有大學(xué)城和地鐵的沈北，是很多大學(xué)生畢業(yè)落戶的首選。新政的推出，是將購(gòu)房人群有效放大，“上述政策，一方面在救市，另一方面也是在留人”。

沈陽(yáng)出此奇招也是出于庫(kù)存的壓力。在此前，沈陽(yáng)市庫(kù)存一直處于高位?？硕鹕蜿?yáng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，沈陽(yáng)市商品住宅（不含政策性用房）庫(kù)存面積為2829.6萬(wàn)平方米，消化周期25個(gè)月；而在去年同期，該庫(kù)存數(shù)據(jù)為2938.6萬(wàn)平方米，消化周期26個(gè)月；截至去年12月31日，庫(kù)存數(shù)據(jù)為2842.6萬(wàn)平方米，消化周期25個(gè)月。

昨日夜間，上述零首付政策被叫停。

廣東省3年去化2630萬(wàn)㎡

在庫(kù)存的壓力下，除沈陽(yáng)外，多地亮出去庫(kù)存大招。這些新政包括降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

早于沈陽(yáng)一天，廣東省2月29日發(fā)布2016-2018年供給側(cè)改革的一系列方案，提出廣州應(yīng)及時(shí)調(diào)整限購(gòu)范圍、對(duì)商品住房項(xiàng)目停止實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求、三年內(nèi)消化2630萬(wàn)平方米的商品房、有條件的城市可放開(kāi)港澳居民購(gòu)房限制、家庭首套房首付最低兩成等措施，并要求各于3月底前制定具體實(shí)施方案。

2月25日，安徽省國(guó)土資源廳、財(cái)政廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)村民自愿退出宅基地的應(yīng)當(dāng)給予其獎(jiǎng)勵(lì)，在村民購(gòu)買當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房時(shí)一次性發(fā)放給村民。

在去庫(kù)存的大背景下，地方政府手里還有什么牌？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府或從商業(yè)銀行貸款政策調(diào)整，或鼓勵(lì)商業(yè)銀行自己制定信貸比例，可能是先由一些股份制商業(yè)銀行先試點(diǎn)，而后五大國(guó)有銀行可能會(huì)跟進(jìn)。另外，各地公積金貸款政策會(huì)繼續(xù)調(diào)整。還有，購(gòu)租并舉的模式可能會(huì)推進(jìn)，房貸利息抵扣個(gè)稅的政策也或會(huì)實(shí)行。

首付貸規(guī)?？焖僭黾?/p>

不是只有沈陽(yáng)在打首付的主意。在樓市火爆的當(dāng)下，首付貸再度走紅。這種類型的產(chǎn)品并不是新鮮事物，一些民間金融公司和房地產(chǎn)中介都有提供類似的產(chǎn)品，主要是針對(duì)一些在銀行貸款，但是不夠首付款的人群，貸款金額也不會(huì)太高，大多數(shù)會(huì)控制在你的房款的15%以內(nèi)。比如P2P就有搜易貸、廣州e貸等平臺(tái)，而地產(chǎn)中介比如鏈家、世聯(lián)行等也都有這類產(chǎn)品。但是從去年下半年開(kāi)始，這類產(chǎn)品的需求量開(kāi)始增加。

廣州e貸相關(guān)人士表示，去年9月份開(kāi)始，該公司的首付貸產(chǎn)品的成交量開(kāi)始增加，去年11月、12月和今年1月份更是明顯。

同樣有做首付貸的還有世聯(lián)行，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司2015年首付貸產(chǎn)品放貸共計(jì)32209筆，放貸金額為29.9億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%、51.90%，同時(shí)該產(chǎn)品為公司帶來(lái)收入4.2億元，同比增長(zhǎng)98.41%。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，帶動(dòng)了產(chǎn)品的成交量。”廣州e貸總裁方頌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

天天財(cái)富CEO李秋旺也感受到了需求量的旺盛，不過(guò)他表示，公司出于風(fēng)控等原因的考慮，所以在這方面的規(guī)模增加并不大。

而首付貸這塊資產(chǎn)也成為一些公司相中的目標(biāo)，銳衡資產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人洪自華表示，他們公司也正在準(zhǔn)備做首付貸的資產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

首付貸讓原本湊不夠首付的人有了買房資格，但是這樣也無(wú)疑加大了買房者的杠桿。以一套100萬(wàn)的房子為例，按照銀行按揭最低首付兩成計(jì)算，首付也需要付20萬(wàn)。但是如果用了首付貸，自己可能只需要10萬(wàn)塊就能買下一套100萬(wàn)元的房子，杠桿再次放大了一倍。

這樣的“場(chǎng)外杠桿”的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。“過(guò)度杠桿化一定是很大風(fēng)險(xiǎn)的，一旦資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生波動(dòng)的話，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸顯。”業(yè)內(nèi)人士表示，就要考驗(yàn)各家企業(yè)的風(fēng)控水平和業(yè)務(wù)模式了。

比如廣州e貸會(huì)考察借款人的資產(chǎn)情況、收入證明、流水、征信等情況，還會(huì)考察買房人是否是首套房。主要是采用和樓盤合作的方式，保證借款人的款項(xiàng)是用作買房，因此主要業(yè)務(wù)集中于新房，二手房較少涉及。

天天財(cái)富的業(yè)務(wù)開(kāi)展主要是圍繞企業(yè)展開(kāi)，比如一些合作的公司，為了給員工解決住房問(wèn)題，和企業(yè)合作給員工提供首付貸產(chǎn)品。

“各地的房地產(chǎn)分化很明顯，不同城市和區(qū)域的去化壓力差別較大，買房者的負(fù)債率也有差別。我們做首付貸只選擇深圳和周邊地區(qū)等房地產(chǎn)下跌風(fēng)險(xiǎn)小的地區(qū)，針對(duì)人群是城市白領(lǐng)的首套房和改善型。”洪自華對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。