◎易憲容

上海出臺(tái)“3·25”房地產(chǎn)調(diào)控新政，盡管出臺(tái)的多數(shù)政策市場(chǎng)已有預(yù)期，但也有一些措施是出乎市場(chǎng)意料的。

今年以來(lái)，上海的住房銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也快速上升。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1~2月，上海商品住宅成交面積分別為134萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米。而截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米。

而就在上海市政府調(diào)控政策出臺(tái)前一天以及當(dāng)天，滬上住房網(wǎng)上簽約分別達(dá)到1700多套及2495套。如果以每套住房平均100平方米計(jì)算，兩天的簽約數(shù)已經(jīng)趕上2月份半個(gè)月的銷(xiāo)售水平?？梢?jiàn)近期上海住房成交量之瘋狂！

之所以說(shuō)市場(chǎng)有些出乎意料，是因?yàn)椤?·25”新政打破了常規(guī)，政策一經(jīng)公布立即實(shí)施，讓一些住房投機(jī)炒作者沒(méi)有半點(diǎn)周旋的余地。他們?cè)趽屩鴽_進(jìn)市場(chǎng)之后，是否會(huì)成為最后一棒的接棒者，只能聽(tīng)天由命。

另外，新政對(duì)住房按揭首付比例提高的力度也超出預(yù)期。特別是對(duì)第二套住房的首付提高，無(wú)論是普通商品房的50%還是非普通商品房的70%，對(duì)住房投機(jī)客都有很大的殺傷力。再加上對(duì)婚姻狀況的相關(guān)規(guī)定，會(huì)大大提升住房炒作者的門(mén)檻及成本。

事實(shí)上，如果沒(méi)有第二套或所謂改善性住房的投機(jī)客利用銀行信貸的優(yōu)惠大量涌入，最近上海的房地產(chǎn)要發(fā)展到這種令人瞠目的程度幾乎不可能。

從央行上?？偛康男畔⒖梢钥吹剑衲?月份上海個(gè)人住房貸款增加346.3億元，環(huán)比多增139.9億元，同比多增243.1億元。其中二手房貸款增加191.5億元，環(huán)比多增111億元，同比多增143.7億元。

2月份，上海個(gè)人住房貸款增加209.6億元，同比多增143.8億元。其中二手房貸款增加108.6億元，同比多增71.7億元。也就是說(shuō)，兩個(gè)月來(lái)個(gè)人住房按揭貸款增加556億元。

由此可見(jiàn)，今年以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊增很大程度上是銀行信貸推動(dòng)的結(jié)果。如果住房按揭的首付比例全面提高，讓一部分推高房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作資金無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，那么想要套取信貸也就不可能，再接棒者同樣無(wú)法進(jìn)入。再加上對(duì)首付貸的全面禁止，這自然又加高了住房投機(jī)客想進(jìn)入的門(mén)檻。

滬版新政還要求社?；鹄U交的年限上升到5年，估計(jì)市場(chǎng)對(duì)此有一定預(yù)期，因此也成為政策出臺(tái)前后簽約量大增的原因所在。但2015年上海非戶(hù)籍人口購(gòu)買(mǎi)住房的比例為48%，新政實(shí)施以后，顯然會(huì)有相當(dāng)一部分購(gòu)房者被排除在外，這還不僅是購(gòu)買(mǎi)住房的人口比例減少的問(wèn)題，而是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)造成巨大影響。

據(jù)了解，“3·25”新政一落地，此前一些曾購(gòu)房的投機(jī)客已經(jīng)準(zhǔn)備立即出貨，以獲取收益。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴筆者，新政實(shí)施后，原本在這幾天開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)只能停下來(lái)，因?yàn)橐恍┠繕?biāo)認(rèn)購(gòu)者已經(jīng)沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)了。

這都驗(yàn)證了新政已經(jīng)開(kāi)始改變上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的某些預(yù)期，前幾個(gè)月房?jī)r(jià)非理性上漲的態(tài)勢(shì)將得到扭轉(zhuǎn)。

至于“3·25”新政會(huì)不會(huì)讓上海及深圳的一些炒作資金流向其他二線(xiàn)城市，這或許應(yīng)當(dāng)成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。按照《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的報(bào)道，樓市虛火已經(jīng)燒向部分二線(xiàn)城市，江蘇已經(jīng)開(kāi)始發(fā)文警示房貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)做好充足的準(zhǔn)備，拿出應(yīng)對(duì)的措施來(lái)。

（作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）