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每經(jīng)記者 徐杰

房子土地使用權(quán)到期后要交易怎么辦？對于溫州部分購房者而言，已經(jīng)提前面臨這一問題。

據(jù)溫州媒體報道稱，當?shù)匾徊糠质忻裾ＹI賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地使用權(quán)到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，比如100多萬元的房產(chǎn)，可能續(xù)期就要再繳納30多萬元。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，溫州房產(chǎn)問題給住房和國土管理部門提出了新要求，對于部分土地用地年限到期的住房項目，如何補繳地價，防止市場誤讀，顯得非常急迫。

到期房交易要繳30萬續(xù)期費

這起尷尬的事情要從上個月說起。

今年3月，溫州市民王女士買了一套二手房，辦理房產(chǎn)證和契證后，4月7日，買賣雙方去過戶土地證時卻發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用證只有20年，而且已在3月4日過期了。

王女士來到溫州市鹿城區(qū)行政審批窗口，工作人員告訴他，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費大約要30萬元，而這套房子，總價才65.8萬元（因為地價等原因，續(xù)期費已經(jīng)超過1/3）。

經(jīng)溫州國土部門初步摸排，市區(qū)土地使用年限在2017年底到期的房產(chǎn)有600多宗（套）。

住宅的土地使用年限為70年，溫州這些房產(chǎn)的卻只有20年？這是特例。

溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清張少清解釋，上世紀90年代初期，溫州市區(qū)在辦理劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易時，將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)，并收取土地出讓金。

當時，溫州為了順利推進國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。

嚴躍進認為，溫州這種種土地出讓金補繳的做法是比較罕見的，屬于地方性質(zhì)的歷史遺漏問題，即過去土地出讓過程中設定了不同的土地出讓年限，所以會出現(xiàn)補繳土地出讓金收入的做法。

“實際過程中我國新建商品住宅市場發(fā)展也是近20年的事，絕大多數(shù)用地是按照70年方式出讓的，所以并不需要有太多的憂慮。”嚴躍進如是認為。

當?shù)刈龇ǖ囊罁?jù)是什么

60多萬元買的房產(chǎn)土地證要續(xù)期，為什么要再繳納接近30萬元左右，溫州做法的依據(jù)是什么？

張少清在接受《溫州日報》采訪時解釋稱，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。

“到目前，國家也尚未出臺關于出讓土地續(xù)期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權(quán)續(xù)期出讓金收取標準作出規(guī)定。立法的滯后，使得基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續(xù)期手續(xù)，給群眾帶來不便。” 張少清這樣說。

張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

張少清稱，國有建設用地使用權(quán)有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區(qū)位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權(quán)價值是不同的。土地使用權(quán)評估也不是他們做的，是由第三方評估機構(gòu)做出來的。 

面對“土地證到期，要續(xù)期，目前就要繳納很高額土地出讓金的情況”這個問題，張少清認為，目前房地產(chǎn)市場透明度不足，很多買房人可能沒有意識到土地使用權(quán)年期對房產(chǎn)價值的意義，房子本身說白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價值很大一部分是來自于土地的價值。房地產(chǎn)市場信息不對稱，導致土地使用權(quán)價值被低估，對于續(xù)期，群眾的心理預期還是存在差距的。

張少清亦坦言，溫州在實行國有土地有償使用初期，在辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)時，在一定范圍存在土地使用人為了少繳出讓金而選擇以較短受讓年限取得出讓土地使用權(quán)的現(xiàn)象?，F(xiàn)在讓受讓人承擔，確實有點不公平。

因此，在國有建設用地使用權(quán)出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議市民在住房的買賣過程中提前關注土地使用權(quán)年期的問題，不要讓自己買虧了。

上述張少峰的采訪，由于恰逢周末，《每日經(jīng)濟新聞》記者未能聯(lián)系上溫州國土資源局，但從當?shù)孛襟w業(yè)內(nèi)人士了解到，溫州國土資源局的確接受了溫州日報采訪，這些內(nèi)容應屬實。

土地年限到了，法律上怎么說

溫州上述問題出現(xiàn)后，引發(fā)廣泛關注，土地使用權(quán)年限到了，真的要花費高額費用才能重新辦理嗎？其法律依據(jù)是什么？該如何續(xù)期？其他地方會否效仿？ 

事實上，房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。其中，土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

而房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（自2007年10月1日起施行）第六十四條，私人對其合法的收入、房屋不動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。同時，第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

上海金融與法律研究院研究員聶日明日前對此撰文稱，理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在房子里。但若要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證是必要前提，或者在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時補交土地出讓金。

各地現(xiàn)在的做法是什么

新房開發(fā)時，開發(fā)商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權(quán)并支付土地出讓金，而土地使用權(quán)到期以后，續(xù)期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

所謂基準地價是指土地在正常市場條件的熟地價格，包括土地取得費(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發(fā)費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權(quán)基準地價表”，一般按用途、區(qū)片、容積率等因素核定，一般相當于房價的三分之一。

只是應繳的土地出讓金占房價比重如此之高，假如300萬元的房產(chǎn)要繳100萬元的土地出讓金，已經(jīng)相當于京滬地區(qū)職工社會年平均工資的十幾倍。

聶日明認為，未來住宅的土地使用權(quán)密集到期的年份?？尚械慕鉀Q路徑有兩種：第一，大幅度降低“續(xù)期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產(chǎn)稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產(chǎn)稅全面開征以后，對“續(xù)期”的土地使用權(quán)不再征收出讓金。 

嚴躍進則對《每日經(jīng)濟新聞》記者認為，如果70年產(chǎn)權(quán)的住房，主流的做法是后續(xù)用地使用權(quán)會自動更新，而非補繳。所以普通民眾并不需要太擔心。而部分土地使用年限不清晰，或明顯短于30年，則補繳可能性比較大，尤其是一些市中心的用地用房，但此類物業(yè)估計比例不大。

世邦威理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞認為，之前尚無實際案例，物權(quán)法也未做詳細說明。針對個別事件，具有較強的指導意義。但此事關系到目前土地制度的基石，不能簡單按照現(xiàn)行規(guī)定從事。政府應盡快給出知道原則和操作細則。