每經(jīng)編輯 魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

“廣州的房?jī)r(jià)在一線城市中，屬于洼地。”這是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州的評(píng)價(jià)。

從CRIC提供的今年1月份數(shù)據(jù)看來(lái)，確實(shí)也如此。北上廣深的新建商品住宅成交均價(jià)分別為29613元/㎡、35911元/㎡、15236元/㎡、46490元/㎡，廣州房?jī)r(jià)尚不及其他一線城市的一半。

但沒(méi)想到的是，到現(xiàn)在，廣州居然連一些二線城市也趕不上？！

房?jī)r(jià)漲勁滑到三線水平？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2016年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》就顯示，全國(guó)有62個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格上漲，在四大一線城市中，廣州是價(jià)格環(huán)比和同比漲幅最低的，分別上漲了2.9%和15.2%。要知道一線城市房?jī)r(jià)的平均環(huán)比漲幅為3.6%，廣州算是拖后腿了~

即使是跟一些二線城市相比，廣州的漲幅也“跟不上”，例如南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比就上漲了3.5%，合肥上漲4.6%，廈門(mén)更是大漲5.4%。

就算是一些三線城市，世邦魏理仕數(shù)據(jù)也顯示，3月份一二三線城市房?jī)r(jià)漲幅分別為3.6%、1.4% 、1.1%，三線城市房?jī)r(jià)指數(shù)自2014年9月觸底反彈以來(lái)，到3月份已呈現(xiàn)出了單月的環(huán)比最大漲幅（這一漲幅也是2009年以來(lái)的最高值）。

“廣州房?jī)r(jià)與其他一線、強(qiáng)二線城市差距拉大，這是必須承認(rèn)的事實(shí)，但是房?jī)r(jià)不是衡量一個(gè)城市的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院長(zhǎng)龍斌就指出，供求關(guān)系對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響也會(huì)非常明顯。

庫(kù)存亞歷山大？

的確，房?jī)r(jià)上不去，與市場(chǎng)供應(yīng)量和需求量都有關(guān)。

雖然陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月廣州已連續(xù)5周成交破2000套/周，3月廣州成交10740套，創(chuàng)近3年成交新高。但二線城市的銷量也快速上升，僅3月一個(gè)月的銷售套數(shù)，已經(jīng)是去年年均成交量的兩倍了。

而且，在當(dāng)前市場(chǎng)成交放量的情況下，多地庫(kù)存告急。媒體報(bào)道顯示，目前東莞全市商品住房去庫(kù)存周期為3.9個(gè)月，珠海則深圳一樣，2016-2018年，將不存在“去庫(kù)存”問(wèn)題。

廣州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，截至2016年3月25日，廣州庫(kù)存去化周期為9.3個(gè)月。

在方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志看來(lái)，如果全國(guó)樓市整體向上，9.3個(gè)月的消化周期對(duì)廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)壓力不大；如果大環(huán)境出現(xiàn)下滑，加上新增供應(yīng)量較大，廣州去庫(kù)存壓力就會(huì)很大。

“尤其是郊區(qū)和144㎡以上的大戶型。”確實(shí)，邦爺通過(guò)觀察各區(qū)庫(kù)存分布情況也發(fā)現(xiàn)，廣州庫(kù)存呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)，外圍的花都、南沙等區(qū)域庫(kù)存壓力較大。

廣州的庫(kù)存壓力較大，不僅體現(xiàn)在商品房，也包括非商品房庫(kù)存。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，廣州公寓庫(kù)存為115萬(wàn)平，去化周期達(dá)9個(gè)月，各區(qū)域去化壓力也呈兩極分化，荔灣區(qū)去化周期達(dá)32個(gè)月，增城則需27個(gè)月才能將庫(kù)存消化。

邦爺注意到，《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案及5個(gè)行動(dòng)計(jì)劃》提出：保持合理供需關(guān)系，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，到2018年底，全市商品房庫(kù)存規(guī)模爭(zhēng)取比2015年底減少180萬(wàn)平方米，其中2016年?duì)幦』?5萬(wàn)平方米、2017年?duì)幦』?3萬(wàn)平方米、2018年?duì)幦』?2萬(wàn)平方米。商品住房去庫(kù)存周期基本控制在16個(gè)月以內(nèi)，非商品住房去庫(kù)存周期明顯縮短。

這么看來(lái)，廣州的樓市庫(kù)存，特別是郊區(qū)非住宅產(chǎn)品的庫(kù)存，去化壓力還真不小，至少想達(dá)到政府劃的及格線，還需要加一把力啊。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波