每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

5月1日凌晨，廣州第一張房地產(chǎn)行業(yè)增值稅發(fā)票在廣州市國(guó)際金融中心開出，廣州市房地產(chǎn)“營(yíng)改增”試點(diǎn)全面鋪開。

2016年5月1日起，營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。自此，現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，現(xiàn)場(chǎng)一共開出三張?jiān)鲋刀惏l(fā)票，分別為租賃增值稅專用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票以及增值稅電子普通發(fā)票，稅率均為5%，稅額共計(jì)約22萬元。

需要注意的是第三張?jiān)鲋刀悶殡娮悠?，稅?wù)局將為每個(gè)納稅人提供一個(gè)電子憑證，納稅人可通過掃描專屬的二維碼獲得電子發(fā)票。出于安全考慮，每個(gè)二維碼只能第一個(gè)掃碼的人才能掃出發(fā)票內(nèi)容，之后掃碼是掃不出任何內(nèi)容的。另外，二維碼將會(huì)與納稅人個(gè)人信息綁定，拿到二維碼后需要進(jìn)行個(gè)人信息的綁定，并不是任何人都能進(jìn)入系統(tǒng)，一定程度上可以保障個(gè)人信息安全。

據(jù)了解，廣州市國(guó)稅局、廣州市地稅局聯(lián)合推出全面服務(wù)營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人十項(xiàng)措施提到將廣泛應(yīng)用電子稅務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上推送、網(wǎng)上接收結(jié)果、網(wǎng)上查詢等251項(xiàng)涉稅事項(xiàng)辦理。

實(shí)施“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元減少至3340億元，下降幅度近15%。減輕稅負(fù)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)進(jìn)一步提高行業(yè)的分工與專業(yè)化。

對(duì)購(gòu)房者來說，改征增值稅可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，讓利于民。而在房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)個(gè)人影響最大的就是二手房屋交易，降低二手房交易的稅費(fèi)成本。過渡政策規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，北上廣深以外的地區(qū)是免收，而北上廣深地區(qū)是以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

舉個(gè)例子：假設(shè)業(yè)主將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售，取得出售住房收入100萬元，按原營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法計(jì)算，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額為5萬元（100萬元*5%），而改征增值稅后，應(yīng)納增值稅額是4.76萬元（計(jì)算公式是100萬元/105%*5%），稅改后大約少交了2400元。

就實(shí)施增值稅后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響而言，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨表示，需要具體項(xiàng)目具體分析。例如，針對(duì)現(xiàn)有的老項(xiàng)目，相比起營(yíng)業(yè)稅負(fù)大概下降0.24%；如果是通過招拍掛取得的新項(xiàng)目，那么稅負(fù)相較營(yíng)業(yè)稅大概下降20%左右，稅率從5%降到4%；針對(duì)三舊改造項(xiàng)目，由于拆遷補(bǔ)償款等不能抵扣抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，所以稅負(fù)會(huì)有較大提升。

朱晨認(rèn)為實(shí)施“營(yíng)改增”后會(huì)加劇土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目毛利率在45%以下的流轉(zhuǎn)稅會(huì)下降，但是由于開發(fā)商拍地的時(shí)候會(huì)鎖定回報(bào)率，那么營(yíng)業(yè)稅下降的幅度會(huì)變成土地競(jìng)價(jià)的籌碼。征收增值稅后，開發(fā)商成本有一定的降低，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響較小，主要是由市場(chǎng)以及供求關(guān)系決定。

朱晨認(rèn)為“營(yíng)改增”處于試點(diǎn)推廣階段，目前存在很多不確定性，短期內(nèi)對(duì)于行業(yè)影響很難判定，不會(huì)立即產(chǎn)生看得見摸得著的效果，但是隨著產(chǎn)業(yè)成熟，“營(yíng)改增”的作用會(huì)越來越大。