每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

日本房地產(chǎn)一直被很多人作為“崩盤樣本”在研究，的確，日本房價在2005年暴跌了65%，此前的二十多年更是一路狂跌不止，市場崩盤影響深遠。

但邦爺卻注意到，從2014年至今，日本東京房價卻暴漲了30%（日本信義房屋數(shù)據(jù)）。

近年東京的土地價格也快速上漲。根據(jù)日本tochidai網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2015年東京的土地價格較上一年增長了5.13%，項目土地價格漲幅最高甚至達到45.67％！

為什么近兩年日本東京樓市會出現(xiàn)這樣明顯的反彈？很多人認為，這跟中國人在日本買買買，一定脫不了關系。

至少從游客數(shù)據(jù)來看，我們不得不深思一下。因為根據(jù)日本觀光廳統(tǒng)計，2015年中國游客總消費額已達1.41萬億日元（約合792億元人民幣）。根據(jù)日本內(nèi)閣府數(shù)據(jù)，2015年日本GDP5.26萬億日元，民間最終消費支出306.5萬億日元?？梢钥吹剑袊藢θ毡镜腉DP貢獻不小啊，特別是對消費的貢獻率就達到了0.46%。

但游客多、消費旺，就一定是推漲日本東京房價的那只隱形的手嗎？

這次國人很無辜

邦爺調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這次中國人真的很無辜。

日本信義房屋告訴記者，近兩年日本的房價上漲，主要是受到日本內(nèi)需增長的帶動。整體而言，目前外國人在日本買房的占比仍偏低，在房地產(chǎn)市場，海外資本只能算是錦上添花。

同時，邦爺從第一太平戴維斯得到一份“英國地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機構Real CApital Analytics”提供的數(shù)據(jù)，從中看到，2015年境外投資者在日本房產(chǎn)市場共達成交易79.5億美元，占比22%。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。

如此看來，大陸加香港的購買力也不敵美國人的一半。東京房價漲了30%這件事還賴不到中國人頭上。

出手日本正當時？

但對中國購房者而言，現(xiàn)在出手投資日本房產(chǎn)，或許正是時機。

日本因上世紀90年代的暴跌，至今才開始出現(xiàn)反彈，是個難得的抄底拐點。同時日本承辦了2020年的奧運會，升值預期濃厚。

其實，很多敏銳的中國人已經(jīng)嗅到了機遇，開始行動。日本有報道就引用一家華人不動產(chǎn)公司經(jīng)理的言論稱，自奧運會決定在日本舉辦以后，日本華人、中國大陸客戶在日本購房的行為不斷增加。

負責向中國市場提供海外房源的“居外網(wǎng)”有數(shù)據(jù)顯示，2015年其用戶對于日本掛牌房產(chǎn)的詢盤量，比2014年增長了191%，詢盤合計總價值高達5.32億美元。

同時，居外網(wǎng)超過73%的用戶表示，在日本購房主要是為了投資。而從回報率來說，日本新房的年回報率高達5%以上，二手房超過10%。

還應該注意到，今年初以來，日本實行負利率政策，加上日元對美元匯率在避險情緒的推動下節(jié)節(jié)攀升，使得日元漲幅超過7%。而之前的五年，日元兌人民幣曾累計下跌了25%，跌幅超過同期兌美元的15%。此間在日投資，無疑成本將更低。

同樣是匯率因素，可以看到，4月28日日本央行宣布維持利率不變，日元隨即暴漲約400點，截至28日，日元升至108.10關口。日元的升值就意味著日本物業(yè)的自動增值。而由于聯(lián)儲加息步伐放慢，歐洲經(jīng)濟不景氣，日本央行多次出手調(diào)控，日元繼續(xù)走強的預期很強。

投資風險不可忽略

略有復蘇的日本樓市，讓國際投資者看到了機會，但投資必有風險，而放在經(jīng)濟格局尚不穩(wěn)定的日本市場，投資風險更值得警惕。

至少在日投資之前，我們需要知道它以前跌得有多慘，構建一點心理準備。

歷史資料顯示，早在1980年，日本京都市中心一套30平米的房子還只要3000萬日元，但1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了，漲幅速度驚人。

到1987年底，日本全國土地的時價總額為1673萬億日元，是國土面積為日本26倍的美國土地時價總額的2.9倍。

但到了2005年，日本房價跌幅就超過65%，回到了1985年的水平。到了1990年3月，日本政府開始為房地產(chǎn)泡沫進行調(diào)控，實施信貸總量控制的政策，但仍攔不住樓市和股市的急劇下跌。直到20年后，日本包括東京在內(nèi)的六大都市圈的房價指數(shù)仍低于全國水平。

“暴跌”后遺癥之一，便是日本住宅的空置率在2014年達到820萬套（日本總務省數(shù)據(jù)）。日本有研究數(shù)據(jù)更預測，到2033年日本住宅空置將達到2150萬所。

這意味著，日本每7.4套住宅就有1套是空置的，而以后的空置比例還將更高。這無疑對物業(yè)的增值保值產(chǎn)生著巨大的阻力，中國投資者需認準物業(yè)資質和區(qū)域潛力，謹慎投資。

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