每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

從去年開(kāi)始，上海的房租就一直在漲，邦爺身邊租房住的朋友們沒(méi)有不抱怨的。

但抱怨也沒(méi)用，上海的房租還在漲。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，4月份的房屋租賃指數(shù)1847點(diǎn)，可又比上個(gè)月升了18點(diǎn)，而且漲幅再擴(kuò)大0.22%（已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大了）。

上海14個(gè)行政區(qū)中，除金山、崇明，其他區(qū)域4月中端住房的房租全部上漲：

楊浦、黃浦、虹口、靜安分別上漲1.38%、1.20%、1.12%、1.09%。

嘉定、松江、閔行，分別上漲1.08%、0.86%、0.78%。

新靜安大寧綠地、浦東塘橋、虹口涼城、長(zhǎng)寧中山公園分別上漲1.53%、1.48%、1.44%、1.43%。

楊浦五角場(chǎng)、浦東張江分別上漲1.40%、1.21%。（受青年公寓、創(chuàng)客公寓等需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了板塊租金明顯上漲。舉個(gè)例子，年初套二房的租金是6000元/月，現(xiàn)在漲到了6500-7000元/月。）

上海16個(gè)行政區(qū)縣低端住房的房租更是全部上漲：

黃浦、徐匯、靜安，分別上漲1.12%、1.10%、0.94%。

松江、浦東、閔行，分別上漲1.15%、1.08%、0.91%。

租房繳稅可以省450元

325限購(gòu)以來(lái)，上海市場(chǎng)上的一部分改善客購(gòu)房受影響，被迫轉(zhuǎn)入了租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)租金也因供求變化，被推漲（特別是套二和套三的房租）。這也讓很多買(mǎi)不起房的人大呼“租也快租不起了，怎么活！”

對(duì)他們來(lái)說(shuō)，下面這個(gè)或許是條好消息：

根據(jù)上海市國(guó)稅局發(fā)布的《個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)代開(kāi)增值稅發(fā)票管理辦法（試行）》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”），5月1日起，上海私房出租由營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，同時(shí)，月租金3萬(wàn)以下可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

劉福元律師認(rèn)為，上海執(zhí)行時(shí)設(shè)定“3萬(wàn)元”這個(gè)分界線(xiàn)，是參照了微利企業(yè)的優(yōu)惠政策。

為了稅收優(yōu)惠，3萬(wàn)出頭的很多房屋，房東可能會(huì)考慮在價(jià)格上做出一定讓步，獲取優(yōu)惠；同時(shí)也因?yàn)槎愂盏臏p少，一部分房東可能會(huì)考慮價(jià)格松動(dòng)，讓更多租客有機(jī)會(huì)租房。

但是人們租房，到底能省多少，這或許要先問(wèn)房東繳稅能省多少~

根據(jù)上述“辦法”的規(guī)定，月租金收入在3萬(wàn)元以?xún)?nèi)的可以免征增值稅。營(yíng)業(yè)稅改增值稅，但增值稅不用繳了。

所以，按此前月租金收入≤30000元，稅收綜合征收率為5%（營(yíng)業(yè)稅1.5%）來(lái)算，新規(guī)之下就可以省掉這1.5%的營(yíng)業(yè)稅了（按3萬(wàn)計(jì)算也就是省掉450元了）。

那么，月租金收入3萬(wàn)以上的呢？

以前的公式是：營(yíng)業(yè)稅=銷(xiāo)售總額*1.5%。

我們姑且按3萬(wàn)來(lái)算一個(gè)臨界值，那么，在以前價(jià)外營(yíng)業(yè)稅=80000*1.5%=450元。

而新的計(jì)算公式為“應(yīng)納增值稅＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%”

以3萬(wàn)元的月租金收入為例，應(yīng)納增值稅=30000÷(1+5%)×1.5%=428.6元。

也就是說(shuō)，不論您是一套房，還是有多套房，月租金收入在3萬(wàn)以上的話(huà)，稅費(fèi)就至少可以省掉約22元。

市場(chǎng)有何影響？

5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿(mǎn)足群眾住房需求，并鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

而會(huì)議提出的四方面支持措施具體包括：支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；推進(jìn)公租房貨幣化；完善稅收優(yōu)惠政策  推行統(tǒng)一的租房合同示范文本等。

此次，上海出臺(tái)的“辦法”，顯然是對(duì)國(guó)務(wù)院會(huì)議要求的執(zhí)行。據(jù)邦爺了解，全國(guó)各地的租賃市場(chǎng)，也已陸續(xù)開(kāi)始落定營(yíng)改增改革的相關(guān)條例。

例如在廣州，用來(lái)計(jì)算繳稅的租金收入，已不含增值稅稅額的收入。

月租金收入<2000元，稅費(fèi)綜合征收率4%；3萬(wàn)≧月租金收入≧2000元，稅費(fèi)綜合征收率6%；10萬(wàn)≧月租金收入>3萬(wàn)元，稅費(fèi)綜合征收率7.9%；月租金收入>10萬(wàn)元，稅費(fèi)綜合征收率為8%。

南充也已開(kāi)始執(zhí)行月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的免征增值稅優(yōu)惠政策。

業(yè)內(nèi)指出，這個(gè)政策主要針對(duì)個(gè)人租賃市場(chǎng)一直存在的“偷稅”情況。但廣大C端市場(chǎng)其實(shí)并沒(méi)有交稅問(wèn)題。一直以來(lái)，很多房東可能只是一開(kāi)始給中介交一筆中介費(fèi)，不會(huì)涉及到其后去繳納稅款。

對(duì)于途家、Airbnb這樣的短租平臺(tái)來(lái)說(shuō)，由于本身不涉及與房屋有關(guān)的增值稅問(wèn)題，其作為服務(wù)業(yè)只需按6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)征收，所以也不受到營(yíng)改增的影響。

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