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每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

綠城被“放鴿子”了？一則公告讓外界揣測(cè)不斷。

7月4日，中房地產(chǎn)（000736，SZ）公告稱，該公司終止與綠城房地產(chǎn)共同投資開(kāi)發(fā)重慶中央公園項(xiàng)目，這距離雙方最初達(dá)成合作共識(shí)才2個(gè)多月。

友誼的小船，說(shuō)翻就翻。綠城中國(guó)也公告了其與中房地產(chǎn)終止合作投資一事。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，到底是何種原因?qū)е?ldquo;船翻了”，雙方公告卻含糊其辭，著墨甚少。

重慶一位地產(chǎn)人士表示，重慶中央公園對(duì)外宣稱是紐約、倫敦之后的世界第三大城市公園，像金茂、魯能等房企扎堆，看好該片區(qū)。但另一位知情者透露，中房從分享到吃獨(dú)食，與其財(cái)務(wù)考量關(guān)系很大。

中房與綠城“爽約”

對(duì)于綠城房地產(chǎn)版圖來(lái)說(shuō)，除了在北京、上海之外，該房企布局在1.5線城市也僅有杭州與沈陽(yáng)，而多數(shù)布局在長(zhǎng)沙、合肥、鄭州、青島、濟(jì)南以及溫州、紹興等三四線城市。

4月底，綠城房地產(chǎn)試圖借中房地產(chǎn)旗下重慶中交綠城房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作投資的機(jī)會(huì)一舉殺入重慶樓市，這被外界解讀為綠城掌舵人宋衛(wèi)平“西進(jìn)”戰(zhàn)略的重要一個(gè)棋子。

綠城房地產(chǎn)的母公司綠城中國(guó)（03900，HK）日前曾公開(kāi)表示，該合作將擴(kuò)大其資產(chǎn)及盈利基礎(chǔ)，進(jìn)一步鞏固其作為中國(guó)頂尖物業(yè)開(kāi)發(fā)商的地位，與中交集團(tuán)在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)及互惠互利。相較于綠城，中房地產(chǎn)公開(kāi)說(shuō)，該房企引入綠城是為了加快主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，更好地推進(jìn)重慶中央公園項(xiàng)目建設(shè)等。

據(jù)了解，重慶中交綠城注冊(cè)資本原為1000萬(wàn)元，由中房地產(chǎn)全資控股，但按照框架協(xié)議，該項(xiàng)目房企增資9000萬(wàn)元，其中綠城增資3500萬(wàn)元，中房地產(chǎn)增資5500萬(wàn)元。

記者注意到，去年底，重慶中交綠城豪擲近45.3億元拿下位于重慶兩江新區(qū)兩路組團(tuán)合計(jì)778畝土地，擬打造住宅與商業(yè)綜合體。

在此之前，圍繞重慶中央公園，已有中國(guó)金茂、魯能地產(chǎn)等房企巨頭進(jìn)駐。重慶一家地產(chǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人預(yù)判說(shuō)，隨著重慶一路向北，這將是下一個(gè)照母山。

實(shí)際上，重慶照母山板塊過(guò)去幾年已成為恒大、世茂、香港置地等龍頭房企打造高端大盤(pán)的相對(duì)集中區(qū)域。

在外界眼里，綠城打造高端樓盤(pán)具有較高的產(chǎn)品與品牌溢價(jià)，而中房地產(chǎn)這方面相對(duì)較弱，盡管合作前景被看好，但友誼的小船，說(shuō)翻就翻。

中房地產(chǎn)表示，根據(jù)港交所交易規(guī)則，該合作事項(xiàng)須提交綠城中國(guó)股東大會(huì)審議。截至目前，重慶中央公園項(xiàng)目框架合作協(xié)議尚未生效?，F(xiàn)雙方基于商業(yè)考慮，經(jīng)友好協(xié)商，宣布終止合作投資。而綠城中國(guó)對(duì)終止合作也寥寥數(shù)語(yǔ)。

繞不開(kāi)的“利益最大化”考量

去年底，中房地產(chǎn)已為子公司重慶中交綠城代墊上述土地款大約9.06億元，今年4月份又向其總借款13.6億元用于支付第二筆土地款。

不過(guò)，中房地產(chǎn)與重慶中交綠城關(guān)于上述兩筆交易關(guān)系背后其實(shí)并不簡(jiǎn)單。記者查詢發(fā)現(xiàn)，所涉9.06億元已轉(zhuǎn)為中房地產(chǎn)對(duì)重慶中交綠城的借款，期限3年，年初至4月底，年利率9.46%，5月1日起年利率8%。

按照最初增資協(xié)議，綠城房地產(chǎn)須在增資完成之后3個(gè)月內(nèi)向重慶中交綠城借款大約3.17億元，年利率8%，而重慶中交綠城受到該借款之后2個(gè)工作日內(nèi)向中房地產(chǎn)償還3.17億元借款及相應(yīng)利息。

實(shí)際上，中房地產(chǎn)作出上述融資安排的一個(gè)初衷，就是力求完成增資后中房地產(chǎn)與綠城房地產(chǎn)按出資比例提供股東借款。

據(jù)悉，第二筆所涉的13.6億元借款，期限僅6個(gè)月，年利率8%，中房地產(chǎn)要求重慶中交綠城對(duì)外融資到位后3日內(nèi)償還本息。

6月28日，中房地產(chǎn)對(duì)外披露了子公司重慶中交綠城擬與建設(shè)銀行重慶渝中支行簽訂資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益權(quán)融資大約15.6億元，期限5年，年利率6%，資金來(lái)源為該行理財(cái)計(jì)劃。

對(duì)于該融資，中房地產(chǎn)已對(duì)其進(jìn)行了全額擔(dān)保，公告已表明重慶中交綠城增資擴(kuò)股尚在進(jìn)行之中，待增資完成之后按比例擔(dān)?；?qū)χ蟹康禺a(chǎn)反擔(dān)保。

記者注意到，今年一季報(bào)顯示，中房地產(chǎn)賬面現(xiàn)金19.22億元，短期借款與一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債僅2.87億元，但要撬動(dòng)一個(gè)大盤(pán)開(kāi)發(fā)，上述資金顯然不夠，引入關(guān)聯(lián)方綠城也在情理之中。

近來(lái)，中房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)中交地產(chǎn)等資產(chǎn)重組失敗，這明顯妨礙了其做大做強(qiáng)，去年年報(bào)又顯示其“增收不增利”困局，其中凈利下滑逾六成，而今年一季報(bào)該情況每況愈下，每股收益與凈資產(chǎn)收益率也嚴(yán)重下滑。

“中交系”一位知情人士透露，當(dāng)前重慶樓市回暖明顯，中房地產(chǎn)原本希望借合作方緩解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的財(cái)務(wù)壓力，但隨著低成本融資的加快推進(jìn)，相較于讓渡項(xiàng)目部分股權(quán)的權(quán)益融資，債權(quán)融資及獨(dú)立開(kāi)發(fā)能提高項(xiàng)目財(cái)務(wù)并表后的資本收益率。