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每經(jīng)實習記者 黃博文

在全國城市忙著限購之時，福州卻對高企的商辦物業(yè)庫存感到憂心。在前腳對住宅限購后，后腳即出臺新政著力商辦物業(yè)去庫存。

10月8日，福州市人民政府辦公廳印發(fā)《福州市加快商業(yè)辦公房地產去庫存若干意見》，明確指出在嚴控商業(yè)用地規(guī)模和結構的同時，提出凡是在福州五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產的，由財政按所繳契稅等額給予補貼。

同一時間打壓住宅市場，扶持商辦市場，政策組合拳背后透露出政府平衡樓市的良苦用心。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，住宅市場過熱，出臺限購政策打壓是合理的；商業(yè)市場遇冷，出臺去庫存政策提振也是合理的。這兩者雖然同屬房地產領域，但內容卻有較大的差別，因此兩個政策本身并不沖突。

購買商辦項目給予房價5%補貼

福州大學房地產研究所副所長王阿忠對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，福州商辦物業(yè)庫存高企由來以久，從2008左右即開始出現(xiàn)苗頭，“現(xiàn)在成了老大難都沒人關注了”。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前福州商辦用地庫存已超過400萬平方米。近一年來，福州五城區(qū)商業(yè)+辦公總成交量約50萬平方米，按此速度，庫存去化周期高達8年。

正是基于此，上述意見規(guī)定，對福州商業(yè)辦公房地產去化周期超過36個月的城區(qū)和縣(市)，暫停商業(yè)辦公用地供應；對商業(yè)辦公房地產去化周期超過24個月的城區(qū)和縣(市)，原則上暫緩商業(yè)辦公用地供應。

在財政支持方面，自該意見頒布實施之日起，被征收人自領取貨幣補償款的一年內，使用貨幣補償款購買五城區(qū)新建商業(yè)辦公房地產的，按照購房總價且不高于貨幣補償款總額的5%給予購房獎勵。

同時福州打算對符合城市燃氣鋪設有關規(guī)范的SOHO項目，允許鋪設燃氣管道，允許SOHO項目按照民用住宅收費標準收取水、氣費用；鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)將商業(yè)辦公用房在符合消防、環(huán)保、安全的前提下，按規(guī)定改造后對外出租；對符合眾創(chuàng)空間、創(chuàng)客公寓、健康醫(yī)療、養(yǎng)老養(yǎng)生、旅游休閑等條件的商業(yè)辦公用房，可以按照相應類型出租。

值得關注的是，近日，國務院辦公廳印發(fā)關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見，其中第12條規(guī)定允許改建房屋用于租賃允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水用電用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。

福州去庫存新政的部分條款與國務院發(fā)布的政策一脈相承，都著力于商辦物業(yè)轉性，利用住宅市場的火熱達到去庫存的目的。

十天三條新政的組合拳

9月28日出臺“榕七條”，10月6日發(fā)布“限購令”，今天又出臺商辦去庫存，10天三條新政組合拳背后是福州樓市嚴重的冷熱不均。

福州立丹行數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年福州市五區(qū)+閩侯商業(yè)銷售面積排名前五位的項目分別是利嘉國際商貿城、世歐王莊、融信雙杭城、東二環(huán)泰禾廣場、正榮財富中心，其對應的銷售面積分別為4.5萬平方米、0.5萬平方米、0.2萬平方米、0.2萬平方米、0.2萬平方米，與之對應的銷售金額則為8億元、0.9億元、1.8億元、1.6億元、1億元。

這與2016年上半年福州火爆的新房銷售形成鮮明的對比。同樣來自立丹行數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年福州市五區(qū)+閩侯商品房單盤銷售面積前五的樓盤分別是閩江世紀城、新榕金悅灣、金輝淮安半島、陽光凡爾賽宮、融信雙杭城，與之對應的銷售金額則為43億元、13.2億元、11.3億元、11.9億元、12億元。

住宅限購令對福州成交數(shù)據(jù)顯出立竿見影的效果。數(shù)據(jù)顯示，受假期影響，國慶前5日五區(qū)成交套數(shù)呈現(xiàn)明顯遞減，6日出臺限購令后，當天成交量明顯激增，而限購生效的當日（10月7日），福州五區(qū)則出現(xiàn)罕見0成交，“限購令”威力可見一斑。

一邊是住宅的嚴格限購，一邊是加緊商業(yè)去庫存，福州此舉究竟意欲何為？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，福州的新政體現(xiàn)出不同物業(yè)產品的市場分化態(tài)勢。住宅市場過熱，出臺限購政策打壓是合理的；商業(yè)市場遇冷，出臺去庫存政策提振也是合理的。這兩者雖然同屬房地產領域，但內容卻有較大的差別，因此兩個政策本身并不沖突。

中原地產資源中心總經(jīng)理溫江霞對此分析表示，就目前福州市場來說，其實兩極分化現(xiàn)象比較嚴重，包括寫字樓在內，現(xiàn)存商業(yè)體量其實還比較龐大，需要較長時間才能有效去化完成；另外，對住宅限購也有引導這部分購房資金向商業(yè)地產流轉的意圖，從而也對住宅市場進行一個資源的合理調配，優(yōu)化整個市場的需求端。

不過王阿忠再次提醒商辦物業(yè)去庫存的難度，政策頻發(fā)，但這個難題一直沒有有效緩解。

“福州就這么大市場，搞這么多綜合體，如何消化？根源還在于規(guī)劃和土地出讓節(jié)奏不合理！鼓勵開發(fā)商自持出租又要沉淀更多的資金，開發(fā)商的積極性如何調動？”王阿忠表示。