每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

去年9月30日，央行等部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)個(gè)人住房貸款需求的支持力度大幅提升。隨后，北京樓市一片火熱。

一年后的9月30日，調(diào)控的“利劍”襲來，北京樓市成交如何？

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品房住宅（剔除保障房）合計(jì)簽約3353套，相比前幾個(gè)月有明顯下調(diào)，環(huán)比跌幅達(dá)39%，成交均價(jià)40670元每平米，漲幅明顯收窄。

北京10月二手房成交20950套，環(huán)比下降幅度為31%。總體看，10月北京二手房均價(jià)為4.5萬元/平方米，相比9月份均價(jià)4.42萬元/平方米微漲，但漲幅明顯放緩。從實(shí)際一線簽約情況看，實(shí)際10月市場(chǎng)成交量只有1.5萬套上下，環(huán)比9月下調(diào)超過40%。

看盤量在減少

9月30日晚間，北京市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知，其中指出，購(gòu)買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

新政出臺(tái)前，購(gòu)房者董先生在密云地區(qū)購(gòu)買了一套36平方米的住宅。新政出臺(tái)后，他打算退掉此房。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這套房首付23萬元左右，但后來出新政了，（項(xiàng)目）銷售人員讓我再補(bǔ)交幾萬元，但因?yàn)樾抡笳J(rèn)房又認(rèn)貸，所以我打算退掉。”

另一位意向購(gòu)房者則表示，北京樓市已在高點(diǎn)，在京置業(yè)計(jì)劃將延后。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向北京地區(qū)一操盤手問詢目前的看盤量，他的回答是“肯定少了。一是（開發(fā)商）推廣少，二是政策影響。”

這位操盤手表示，除了一些蓄客沒開盤的項(xiàng)目需要完成全年任務(wù)會(huì)放量。有些項(xiàng)目的年度銷售任務(wù)基本完成，沒必要繼續(xù)大力推廣。開發(fā)商目前推盤動(dòng)力不強(qiáng)，預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)差，成交還會(huì)惡化。

在二手房方面，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，網(wǎng)簽量的下滑，說明受新政影響，9月份已經(jīng)簽署了買賣合同的客戶出現(xiàn)了部分違約，取消了購(gòu)房計(jì)劃，但網(wǎng)簽量下滑幅度較小，說明受新政影響二手房市場(chǎng)違約客戶并不多，大部分客戶還是選擇了繼續(xù)履約。

“10月份實(shí)際買賣合同簽訂量的大幅減少，則說明受新政影響更多的尚在找房的客戶陷入觀望，延遲購(gòu)房計(jì)劃，受此影響，11月份網(wǎng)簽量還將繼續(xù)大幅回落。”胡景暉認(rèn)為。

加大住宅用地供應(yīng)

北京市調(diào)控措施還指出，將加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京最近推出的7宗土地，基本都將在11月成交，合計(jì)7宗建筑面積有91萬平方米。來自中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7宗地塊合計(jì)建筑面積為916461平方米，起價(jià)合計(jì)為183.83億元，住宅用地屬性基本都是R2，也就是非常干凈，其中除了永豐0097地塊為54514平米的零售商業(yè)用地、0093地塊為44169平米的零售商業(yè)地塊；永豐0162地塊為13649平米的零售商業(yè)用地；黃村0308地塊為4097平米的基礎(chǔ)教育用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，未來上述地塊可以產(chǎn)出4410套90平方米以內(nèi)小戶型、外加1260套大戶型、以及1200套自住房公租房，合計(jì)6870套。

張大偉表示，海淀區(qū)平均每年商品住宅簽約套數(shù)在2000套上下，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了6.3萬元/平方米，單價(jià)5萬多元的超過4000套低價(jià)房供應(yīng)，對(duì)區(qū)域的均價(jià)直接拉動(dòng)將起碼達(dá)到10%。合計(jì)6000套的商品房住宅供應(yīng)，相當(dāng)于全市年成交的10%~15%，這部分房源低于目前區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格，這部分房源對(duì)2017年房?jī)r(jià)的影響將起碼拉低漲幅5%。