每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 曾劍    

每經(jīng)記者 曾劍 每經(jīng)編輯 宋思艱

年關(guān)逼近，不少上市公司開(kāi)始為年終業(yè)績(jī)“大考”做準(zhǔn)備。前段時(shí)間，伴隨房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，賣(mài)房賣(mài)地似乎成為上市公司最青睞的手段，早前*ST寧通B擬處置兩套北京學(xué)區(qū)房助力保殼，一度成為A股最火談資。但今日（12月2日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到的這家上市公司，準(zhǔn)備打包處置旗下?lián)碛薪?0套房產(chǎn)的樓盤(pán)，同時(shí)包括數(shù)輛豪車(chē)。但這樣的處置，公司反而可能倒虧近2億元。這是怎么回事？

只因別墅太大不好賣(mài)

鼎立股份（600614，SH）12月2日晚間公告稱(chēng)，公司擬將鼎立置業(yè)（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鼎立置業(yè)）100%股權(quán)及相應(yīng)之所有權(quán)利和利益出售給上海躍奇置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)躍奇置業(yè)）。

資料顯示，鼎立置業(yè)成立于1997年，注冊(cè)資本約為1.33億元。該公司為鼎立股份下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，現(xiàn)持有鼎立高爾夫花園項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū)華亭鎮(zhèn)嘉行公路3757弄，總占地94030平方米，住宅面積約為37187.8平方米。其中包括48套別墅和一幢會(huì)所。

“上海”、“別墅”、“3.7萬(wàn)平方米”——看到這些關(guān)鍵詞，很容易讓人認(rèn)為鼎立股份這筆交易價(jià)值不菲。但事實(shí)卻大相徑庭。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，鼎立置業(yè)100%股權(quán)賬面值為1.63億元，評(píng)估值為1566.78萬(wàn)元。其中存貨（包括土地使用權(quán)、建筑及其他土地附著物所有權(quán)等）評(píng)估值為6.35億元，與賬面值7.79億元比較，減值率18.49%。

對(duì)于減值原因，鼎立股份公告中進(jìn)行了闡述。

首先是因項(xiàng)目施工工期延長(zhǎng)原因，使得項(xiàng)目資本化利息成本高于正常水平約5452萬(wàn)元；二是樓盤(pán)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式整體出售，存在大宗交易折扣率，影響金額約3300萬(wàn)元；三是由于商品房產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位原因，市場(chǎng)受眾人群較少，銷(xiāo)售難度較大，導(dǎo)致影響整體評(píng)估結(jié)果。此外，工程設(shè)計(jì)變更、裝修資產(chǎn)減值較大也成為鼎立置業(yè)資產(chǎn)減值的重要原因。

據(jù)了解，鼎立高爾夫花園項(xiàng)目有四種戶(hù)型，大戶(hù)型每幢面積近1100平方米，小戶(hù)型每幢面積在620平方米左右，別墅單幢建筑面積過(guò)大，市場(chǎng)受眾人群較少，銷(xiāo)售難度較大，造成該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格偏低。

今日，記者登陸搜房網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)該網(wǎng)站并無(wú)關(guān)于鼎立高爾夫花園項(xiàng)目房?jī)r(jià)等相關(guān)信息。

奧迪、林肯、勞斯萊斯“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”！

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次鼎立置業(yè)評(píng)估的資產(chǎn)中，除了幾十套房產(chǎn)之外，還有7輛車(chē)也被納入評(píng)估范圍，其中不少都是豪車(chē)。具體包括奧迪A6轎車(chē)、2輛雷克薩斯、林肯城市牌車(chē)、德國(guó)WBAKB810寶馬、EQ7250AC東風(fēng)車(chē)，甚至還出現(xiàn)了勞斯萊斯幻影。

在上述評(píng)估基礎(chǔ)上，經(jīng)交易雙方協(xié)商，鼎立置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為6.3億元?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目減值損失、未付項(xiàng)目工程款和遞延所得稅資產(chǎn)核銷(xiāo)損失等原因，鼎立股份預(yù)計(jì)將產(chǎn)生近2億元股權(quán)處置損失。而今年前三季度，鼎立股份凈利潤(rùn)為1.96億元。

事實(shí)上，鼎立股份曾對(duì)鼎立置業(yè)開(kāi)發(fā)的高爾夫花園項(xiàng)目充滿了期望。

2009年9月，鼎立股份董事會(huì)審議通過(guò)了非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，擬向包括鼎立控股在內(nèi)不超過(guò)10名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股票。上市公司計(jì)劃募集不超過(guò)5.55億元（后調(diào)整為不超過(guò)4.52億元）。募集資金擬用于鼎立置業(yè)開(kāi)發(fā)高爾夫花園配套住宅項(xiàng)目。

據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告書(shū)顯示，鼎立置業(yè)擬投資7.37億元建造頂級(jí)別墅16棟，高端別墅32棟，當(dāng)時(shí)預(yù)估售價(jià)在每棟1200萬(wàn)元以上。公司的計(jì)劃是吸引高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員、上海本地企業(yè)家及高收入群體、江浙一帶的民營(yíng)企業(yè)家及私營(yíng)業(yè)主等潛 在客戶(hù)。上市公司預(yù)測(cè)，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)8.95億元營(yíng)收，所得稅后利潤(rùn)為1.18億元。

根據(jù)原計(jì)劃，項(xiàng)目全投資期預(yù)計(jì)3年，2010年6月底開(kāi)始銷(xiāo)售。不過(guò)，計(jì)劃趕不上變化。鼎立股份通過(guò)定增籌資的計(jì)劃沒(méi)能成行，成為該項(xiàng)目沒(méi)能迅速實(shí)施的主要障礙。

2009年10月16日，上述定增方案獲得鼎立股份股東大會(huì)審議通過(guò)，申請(qǐng)也于2009年11月報(bào)至證監(jiān)會(huì)。此后，鼎立股份于2010年9月27日召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，將原于2010年10月16日到期的非公開(kāi)發(fā)行股票方案延長(zhǎng)一年。

盡管如此，由于國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)于涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)企業(yè)融資政策此后收緊，致使該項(xiàng)目審核遇到實(shí)質(zhì)性障礙。2011年4月7日，經(jīng)鼎立股份與保薦機(jī)構(gòu)招商證券協(xié)商，一致同意終止非公開(kāi)發(fā)行A股股票項(xiàng)目。

根據(jù)鼎立股份今日披露的評(píng)估報(bào)告顯示，鼎立高爾夫花園項(xiàng)目直到2014年12月才完工。工期拉長(zhǎng)無(wú)疑增加了項(xiàng)目資金成本，原來(lái)早建早售的計(jì)劃也因此落空。