調(diào)查動(dòng)機(jī)

3月29日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議,要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。住建部在會(huì)上通報(bào)了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。這是繼去年住建部連續(xù)三次通報(bào)96家違規(guī)房企之后,再次集中公開曝光違規(guī)房企名單。

在新一輪限購(gòu)潮背景下,監(jiān)管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認(rèn)為,此次嚴(yán)厲整治,坐實(shí)了房地產(chǎn)中介對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的“貢獻(xiàn)”。基于此,不少人開始扒出房地產(chǎn)中介的種種違規(guī)套路,但是,就房地產(chǎn)中介而言,他們最有效的哄抬房?jī)r(jià)手段是什么?《法制日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

1天之內(nèi),房?jī)r(jià)被推高180萬(wàn)元。

這是一個(gè)真實(shí)的案例,發(fā)生在北京市海淀區(qū),涉事房產(chǎn)為中關(guān)村區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。

用“被推高”來(lái)描述房?jī)r(jià)上漲,原因在于,在房主規(guī)定看房的日期內(nèi),房地產(chǎn)中介共帶幾十撥購(gòu)房者看房,連番出價(jià),最后的結(jié)果就是上面的數(shù)字——漲價(jià)180萬(wàn)元。

有人或許會(huì)說(shuō),這可能是購(gòu)房者執(zhí)意加價(jià),關(guān)房地產(chǎn)中介什么事情?

但是,越來(lái)越嚴(yán)的監(jiān)管從一個(gè)側(cè)面佐證,在房?jī)r(jià)上漲這件事上,房地產(chǎn)中介撇不開關(guān)系。

囤房關(guān)鍵在把控時(shí)間差

“最近這么調(diào)控,房?jī)r(jià)有松動(dòng)嗎?”

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,一名房地產(chǎn)中介通過(guò)微信如此回復(fù)劉芳:

“短時(shí)間沒(méi)有。”

“還是缺房?”

“能買的人減少了,可買房的人還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再收房源數(shù)量。開始博弈了。”

以上對(duì)話是房地產(chǎn)中介給劉芳所發(fā)信息的部分內(nèi)容,每一句話都在暗示劉芳,房?jī)r(jià)還要漲,而且有錢也不一定能買到。

在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥看來(lái),一般老百姓買房就是買漲不買跌,預(yù)期很重要,所以房地產(chǎn)中介就是希望營(yíng)造房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的氛圍,以此促進(jìn)成交。

這樣的評(píng)價(jià),在北京市民張啟明的購(gòu)房過(guò)程中得到了些許印證。

“房地產(chǎn)中介完全倒向賣家,以滿足賣家對(duì)高房?jī)r(jià)的要求。”張啟明說(shuō),賣家預(yù)期高是正常的心理,“但令我憤怒的是,房地產(chǎn)中介傾倒性地幫著賣家,抑制了市場(chǎng)公平公正的交易”。

對(duì)于“傾倒性”的形容,張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價(jià)基礎(chǔ)一般是市場(chǎng)里上一套房屋的成交價(jià)格,且價(jià)格一般會(huì)比上一套同戶型均價(jià)要高。我接觸的房地產(chǎn)中介為了促成購(gòu)房者接受賣家提出的價(jià)格,會(huì)用自己內(nèi)部的一些‘僵尸房’去提價(jià),讓購(gòu)房者認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期又漲了。所謂‘僵尸房’,是指那些掛在網(wǎng)上1年以上,永遠(yuǎn)不成交、價(jià)格永遠(yuǎn)跟著市場(chǎng)漲的房屋,這些房屋多來(lái)自房地產(chǎn)中介手里的出租房。”

根據(jù)張啟明的說(shuō)法,房地產(chǎn)中介在利用“僵尸房”抬價(jià)的同時(shí),還會(huì)囤房,制造供給緊張的氛圍。“房地產(chǎn)中介不會(huì)在同一時(shí)間將所有要出售的房屋掛到網(wǎng)上,而是賣出一套再掛下一套在網(wǎng)上。所以,在同一時(shí)段,購(gòu)房者無(wú)法獲得對(duì)稱的市場(chǎng)信息,會(huì)誤認(rèn)為該時(shí)段只有一家在賣房,幾名購(gòu)房者都在爭(zhēng)著買這一套。在這種氣氛下,房屋的價(jià)格自然任由賣方定,而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時(shí)間”。

不過(guò),張啟明坦承,關(guān)于房地產(chǎn)中介囤房的分析,來(lái)自他個(gè)人的觀察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我與房地產(chǎn)中介接觸了3個(gè)多月,其間都是一套房屋剛完成交易手續(xù),幾乎就在完成交易的下一秒,房地產(chǎn)中介會(huì)掛出下一套房子,這3個(gè)多月時(shí)間里一直都是這樣”。

不過(guò),這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經(jīng)歷作了否定回答。

2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區(qū)的一套房屋。然而,在掛出房屋后的一個(gè)月時(shí)間里,幾乎沒(méi)有人來(lái)看房。在曹高杰看來(lái),這套房屋地理位置不錯(cuò)、房屋裝修也還行、售價(jià)也不算高,這些因素疊加,應(yīng)該有不少人來(lái)看房,但現(xiàn)實(shí)讓曹高杰心里開始打鼓。

為了打探市場(chǎng)虛實(shí),曹高杰以購(gòu)房者的名義致電房地產(chǎn)中介,詢問(wèn)他掛出房屋的情況,竟得到了“房主已出售”的答案。

“為何說(shuō)我的房子賣了,房地產(chǎn)中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。

在咨詢業(yè)內(nèi)人士后,曹高杰才“茅塞頓開”——原來(lái),房地產(chǎn)中介在營(yíng)造“奇貨可居”的市場(chǎng)。

“其實(shí),很多房地產(chǎn)中介都會(huì)把房屋壓在手里,然后再一套一套地‘消化’這些房屋,以作為抬高房?jī)r(jià)的一種手段。”北京房產(chǎn)律師王樹德在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。

連蒙帶哄只是“小手段”

在張啟明看來(lái),北京市一些地段的房?jī)r(jià)完全脫離政府的調(diào)控,一個(gè)勁地往上躥,其原因就是房地產(chǎn)中介的種種行為。“房地產(chǎn)中介憑著自己在市場(chǎng)上強(qiáng)大的影響力,刻意制造出供需失衡的狀態(tài),讓房源在購(gòu)房者面前表現(xiàn)為極度稀缺,以達(dá)到快速成交的目的”。

“房地產(chǎn)中介無(wú)法左右大的漲跌周期,但在上漲周期中的催化作用還是有的。”作為從業(yè)者,北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡地區(qū)一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的門店店長(zhǎng)李慶對(duì)《法制日?qǐng)?bào)》記者說(shuō),房地產(chǎn)中介主要靠傭金賺錢,現(xiàn)在逐漸開發(fā)出來(lái)的理財(cái)產(chǎn)品也是在有成交的基礎(chǔ)上才能賺錢,“因此,成交是房地產(chǎn)中介最主要的目的”。

“同樣是成交,高價(jià)肯定比低價(jià)更好。中介費(fèi)是按比率算的,比如中介費(fèi)2.7%,盡管手續(xù)流程都一樣,但成交價(jià)1000萬(wàn)元房屋的中介費(fèi)就是27萬(wàn)元,而成交價(jià)100萬(wàn)元房屋的中介費(fèi)就只有2.7萬(wàn)元,你說(shuō)做哪單劃算。”李慶說(shuō),對(duì)于賣家,房地產(chǎn)中介比較愛(ài)簽“獨(dú)家”和“速銷房”,“市價(jià)500萬(wàn)元的房子,約定一個(gè)月內(nèi)以520萬(wàn)元賣出,不行就賠幾千元,賣家橫豎都是賺,當(dāng)然愿意。有房源就有底氣,尤其是在上漲周期,購(gòu)房者幾乎沒(méi)有議價(jià)能力。所以,對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)中介就是制造恐慌氛圍,促成交易。對(duì)于各種連蒙帶哄的手段,大家估計(jì)屢見(jiàn)不鮮。此外,近些年來(lái),房地產(chǎn)中介還開始提供金融方案,甚至有零首付買房的可能,幫助弄一些虛假材料(比如收入證明),這也是幫助了相當(dāng)一部分沒(méi)有購(gòu)房能力的人購(gòu)房,但現(xiàn)在被監(jiān)管部門敲打后,這種行為也就少了一些”。

對(duì)于房地產(chǎn)中介哄抬房?jī)r(jià)的手段,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),還有一些房地產(chǎn)中介隨意提高房源價(jià)格,或者慫恿客戶故意虛報(bào)(報(bào)高或者報(bào)低——記者注)價(jià)格,不按照實(shí)際的二手房評(píng)估價(jià)來(lái)交易。

“比如這個(gè)房子本來(lái)是賣200萬(wàn)元的,房地產(chǎn)中介會(huì)對(duì)賣家說(shuō),現(xiàn)在行情這么好,就賣220萬(wàn)元吧。其實(shí),賣家也不是很了解行情,在房地產(chǎn)中介的鼓動(dòng)下,就這么進(jìn)行交易了。實(shí)際上,對(duì)于抬高的20萬(wàn)元,房地產(chǎn)中介很可能會(huì)吃一些差價(jià)。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹說(shuō)。

北京市民孫穎,就因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介的上述手段而多付出了20萬(wàn)元。

孫穎買房時(shí),原本已經(jīng)通過(guò)房地產(chǎn)中介以600萬(wàn)元的價(jià)格定下了一套學(xué)區(qū)房,且已經(jīng)簽訂買賣合同。但是,另外一家房地產(chǎn)中介公司的工作人員給賣家打電話,稱這套房可以賣到700多萬(wàn)元,有客戶愿意付全款購(gòu)買,問(wèn)賣家是否考慮換家中介出售。

這樣的電話,直接導(dǎo)致賣家想要違約。最終,孫穎與賣家協(xié)商,在原價(jià)的基礎(chǔ)上加了一些錢。

此外,嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹說(shuō),還有一種情況就是,“比如拿一套二手房去抵押貸款,如果房屋價(jià)格是200萬(wàn)元,貸款給貸四分之三的話,就是150萬(wàn)元,這時(shí)候房地產(chǎn)中介很可能會(huì)慫恿賣家把價(jià)格虛高,假如做到240萬(wàn)元,那么同比例四分之三就可以貸款180萬(wàn)元,就會(huì)多貸一些款項(xiàng),這種情況也是存在的。還有變相提供各類資金來(lái)幫助買家回避首付比例,或者在首付貸款等方面提供一些違規(guī)的做法,就是購(gòu)房者買房缺錢,房地產(chǎn)中介幫忙貸款用在首付上,就是為了加快成交,多拿提成,然而只有按揭才可以貸款,這是違規(guī)的行為”。