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每經(jīng)實習記者 程成 每經(jīng)記者 曾健輝

一些城市提出“租購同權”、“租房落戶”后，租購同權、租房落戶一時成為熱點，引起人們高度關注。有觀點認為，既然租房可以和買房享有相同的權利、租房還可以落戶，為何還要去買房呢。

“其實這是對租購同權概念的一種誤讀。”國民經(jīng)濟研究所所長樊綱在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，租購同權旨在保障租房戶的租住權益，與就學、醫(yī)療等社會保障并無直接關聯(lián)，后者更多體現(xiàn)的是戶籍問題。

租購同權能否降低房租

7月17日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》。該通知中明確，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，還允許出租人按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造住房后出租等。這些政策的實施，無疑會增加租賃住房的有效供給。

租賃住房供給的增加會不會降低房租？

“很難降低租金，租金的確定機制和房價的決定機制并不一樣。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，租金主要取決于收入，租戶不會因為政策的寬松與否，而在租金上有較大的支出，所以租金是穩(wěn)定的。

針對租購同權、租房落戶會不會利空房價，楊現(xiàn)領認為，租的市場和購的市場幾乎是兩個獨立的市場。楊現(xiàn)領以長租公寓“自如”的租戶結構為例，目前的租賃人口大部分都是年輕人，收入水平并不足以購買房屋，房價的變動對他們沒有太大影響，租賃市場也是比較穩(wěn)定的，因此租的市場對購的市場的溢出效應非常有限，對房價并不會造成明顯的影響。

對于租戶能否在子女就學、醫(yī)保等方面享有與戶籍人口同等的待遇，楊現(xiàn)領認為短期內(nèi)很難實現(xiàn)。租購同權旨在規(guī)范租賃市場，保護租賃雙方權益，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，此外也要保障房東權益。他建議盡快出臺配套細則，明確租賃雙方權利與義務，比如不允許隨便趕走租客、隨便漲房租等，并保障房東權益，真正規(guī)范租賃市場。

房企看好租房市場

不管是租購同權還是租房落戶，在“2017年博鰲房地產(chǎn)論壇”上，與會專家學者以及開發(fā)商們一致看好未來的租賃市場，并認為國家以及一些地方出臺的促進租賃市場發(fā)展的政策，將會極大的促進住房租賃市場的發(fā)展。

事實上，在上述一系列利好政策出臺之前，不少房企就已經(jīng)涉足租賃市場，以應對房地產(chǎn)市場進入白銀時代后，傳統(tǒng)開發(fā)模式面臨的高地價、強調(diào)控挑戰(zhàn)。于是，萬科的“泊寓”、萬達的“文旅公寓”、龍湖的“冠寓”、旭輝的“領寓”等長租公寓品牌相繼面市，碧桂園也成立了自己的長租公寓事業(yè)部。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企中超過三分之一都已布局長租公寓業(yè)務。

“一些開發(fā)商切入長租公寓業(yè)務，更多的是出于拿地自持的限制，而被動進入這一領域。”融僑集團首席營銷執(zhí)行官、首席品牌執(zhí)行官張巖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示。

而優(yōu)淘城總裁薛建雄此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，一些城市在土拍時對自持面積提出了要求，這是開發(fā)商切入長租公寓市場的關鍵。

值得注意的是，此前全國多地在土地競拍時出現(xiàn)過多宗100%自持的住宅用地。上海早前更是首次在全國推出兩宗租賃住房用地，并計劃在“十三五”期間推出租賃住房70萬套，在住房新增供應量中的比重超過40%。而廣州、深圳、南京等12個城市也將作為全國首批開展住房租賃試點單位，加快發(fā)展租房租賃市場?？梢娬l(fā)展租賃住房市場的決心之大。

鏈家研究院此前的一份研究報告預測認為，2020年、2025年，中國的房屋租賃市場租金規(guī)模將分別達到1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計將超過4萬億元。