搶高價(jià)地的房企所承受的壓力可能比想象的更為嚴(yán)重！

昨日，又一個(gè)地王掛牌轉(zhuǎn)讓，其持有者是近兩年跑馬圈地的華僑城。高調(diào)擴(kuò)張后，迫于市場(chǎng)質(zhì)疑和內(nèi)部壓力，華僑城再度出讓北京豐臺(tái)地王股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總代價(jià)為56.8億元。

轉(zhuǎn)讓地王股權(quán)，華僑城不是第一例，也不會(huì)是最后一例。11月22日，《證券日?qǐng)?bào)》已經(jīng)刊載報(bào)道《高價(jià)地難賣出“高溢價(jià)” 去年地王“被破發(fā)”或虧本》，該文就2016年誕生的地王現(xiàn)狀分析認(rèn)為，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商拿到地王的興奮，甚至喝酒慶祝的場(chǎng)景，很有可能將演變?yōu)樨?cái)務(wù)報(bào)表上的虧損數(shù)據(jù)。

此后，克而瑞地產(chǎn)研究中心調(diào)查了2016年50個(gè)典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目入市，29宗土地已開(kāi)工但未開(kāi)盤，另有14宗尚未開(kāi)工，可見(jiàn)有43宗土地項(xiàng)目未入市。換言之，這意味著2016年的地王僅有一成實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤。

“若市場(chǎng)繼續(xù)低位運(yùn)行兩年以上，搶高價(jià)地的企業(yè)面臨的將是生死危機(jī)。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，20多年前靠土地紅利賺取利潤(rùn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式早已結(jié)束，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，未來(lái)在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上靠的將是營(yíng)造產(chǎn)品的溢價(jià)能力，拿2016年地王和高價(jià)地的房企，在接下來(lái)的市場(chǎng)中，不但虧本壓力大，還有可能面臨生死存亡的危機(jī)。

華僑城脫手北京豐臺(tái)地王

11月28日，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的預(yù)披露，北京產(chǎn)權(quán)交易所正式披露了華僑城北京豐臺(tái)地王項(xiàng)目剩余51%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件和價(jià)格，掛牌底價(jià)為7.7億元，同時(shí)意向受讓方應(yīng)代標(biāo)的企業(yè)向華僑城支付47.58億元的貸款本金及1.51億元的利息。連同貸款本金和利息在內(nèi)，如果想獲得華僑城豐臺(tái)地王項(xiàng)目剩余51%的股權(quán)，需要付出約56.8億元的代價(jià)。截至10月末，上述項(xiàng)目公司資產(chǎn)總計(jì)95.56億元，負(fù)債總計(jì)98.32億元，負(fù)債金額持續(xù)增加。

據(jù)悉，該項(xiàng)目即為2015年由華僑城聯(lián)合華潤(rùn)、招商斥資83億元奪得的豐臺(tái)地王。

值得注意的是，就在信息披露的前一天，泰禾集團(tuán)官方微信發(fā)文表示，經(jīng)過(guò)近四個(gè)月的市場(chǎng)深入研究和項(xiàng)目整改升級(jí)，華僑城豐臺(tái)地王項(xiàng)目正式更名為“泰禾·金府大院”。

而早前于8月1日，泰禾集團(tuán)通過(guò)旗下錦輝置業(yè)，以7.34億元向華僑城購(gòu)買北京僑禧49%股權(quán)，宣布與華僑城合作開(kāi)發(fā)北京僑禧項(xiàng)目。另外，錦輝置業(yè)同時(shí)需向北京僑禧提供股東借款，專項(xiàng)用于北京僑禧償還公司的部分股東借款本金44.49億元及相應(yīng)利息。因此，泰禾集團(tuán)實(shí)際付出的收購(gòu)代價(jià)為約51.83億元。

因此，如果泰禾想要全盤接手豐臺(tái)地王，需要付出超過(guò)100億元的代價(jià)。

不得不提的是，華僑城在轉(zhuǎn)讓條件中要求一次性付清款項(xiàng)。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年華僑城高調(diào)跑馬圈地，急于規(guī)模擴(kuò)張，但鑒于市場(chǎng)“控房?jī)r(jià)”的限制和企業(yè)運(yùn)營(yíng)水平，高周轉(zhuǎn)能力不足，導(dǎo)致負(fù)債增加，現(xiàn)金壓力較大，北京豐臺(tái)地王沒(méi)有保住，也是基于清理溢價(jià)能力不高的高價(jià)地塊來(lái)豐盈現(xiàn)金流收入的考慮而作出的戰(zhàn)略調(diào)整，或許是其不得不做的選擇。

去年地王僅開(kāi)盤一成

據(jù)易居房地產(chǎn)執(zhí)行總裁丁祖昱統(tǒng)計(jì)，2016年堪稱是有史以來(lái)最大的“地王年”，全年誕生了超過(guò)350宗單、總價(jià)“地王”，并且絕大部分都分布在一、二線熱點(diǎn)城市，又以一、二線城市最為集中，其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價(jià)均超過(guò)了800億元，合肥的地王幅數(shù)更是達(dá)到了32幅。

丁祖昱進(jìn)一步稱，從355個(gè)地王中選取了50個(gè)典型地王作為樣本進(jìn)行分析。從地王建設(shè)現(xiàn)狀可以看到，一年過(guò)去之后，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開(kāi)盤階段，而在未開(kāi)盤的43個(gè)項(xiàng)目中，仍有多達(dá)14個(gè)項(xiàng)目處于未開(kāi)工的狀態(tài)。這14宗尚未開(kāi)工地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市，其中不乏2016年上半年成交的地塊，如蘇地2016-WG-26號(hào)、廈門2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02等，閑置時(shí)間已達(dá)一年以上。

地王閑置的背后，有的是因出讓時(shí)涉及動(dòng)遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，存在開(kāi)發(fā)遲緩的客觀原因。但無(wú)論什么原因，這些高價(jià)地面臨的現(xiàn)狀是，所在地是“控房?jī)r(jià)”的集中營(yíng)，板塊“限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊，拿地樓面價(jià)38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，按此價(jià)格定價(jià)，房企幾乎沒(méi)有盈利的可能。

丁祖昱進(jìn)一步稱，部分地王項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在地王成交樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)無(wú)異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。以合肥葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。

反觀入市地王，實(shí)際盈利狀況遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商搶地時(shí)的預(yù)期。

丁祖昱表示，若將成交樓面價(jià)的2倍作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，僅有4個(gè)項(xiàng)目（北京綠地·海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟(jì)南綠地新里城和無(wú)錫蠡湖金茂府）的開(kāi)盤售價(jià)超越了這一基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了“保本”銷售。而南京海珗名都為了符合限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)入市將開(kāi)盤價(jià)定為44600元/平方米，與此前拿地樓面價(jià)42561元/平方米相差無(wú)幾，幾乎可以斷定是虧本生意。

除此之外，近期上市地王項(xiàng)目大多定位較高，客群面向高凈值人群，在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，銷售情況一般；以杭州首開(kāi)金茂府為例，于2017年6月28日開(kāi)盤，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

對(duì)此，同策研究院認(rèn)為，沒(méi)有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的企業(yè)搶地王，屬于市場(chǎng)跟風(fēng)者，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場(chǎng)，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，這類企業(yè)對(duì)“地王”樓盤難以把持，贏得賭局已變得更為非常艱難。