每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、好看的利潤(rùn)，港資房地產(chǎn)企業(yè)曾因熟稔的商業(yè)運(yùn)作，在內(nèi)地房地產(chǎn)界風(fēng)靡一時(shí)。瑞安房地產(chǎn)則一直是其中的明星企業(yè)，在上海、杭州和重慶等眾多城市擁有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和住宅資產(chǎn)。

瑞安房地產(chǎn)自2015年開(kāi)啟輕資產(chǎn)策略，并陸續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目股權(quán)出售。2017年資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元，住宅和商業(yè)物業(yè)銷售額104.15億元。與此同時(shí)負(fù)債率降至51%。在新一輪房地產(chǎn)政策環(huán)境下，瑞安房地產(chǎn)可謂得失兼具。

分析其處境和做法則可發(fā)現(xiàn)，瑞安房地產(chǎn)在一定程度上也代表著目前諸多中型房企，尤其是港企的思考與抉擇。

連續(xù)出售資產(chǎn)

近日瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，2017年集團(tuán)全年累計(jì)銷售額213.66億元。其中住宅物業(yè)銷售額為86.76億元，同比下滑46.8%；商業(yè)物業(yè)部分為17.39億元。2017年度，瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額總共達(dá)到104.15億元。

瑞安房地產(chǎn)在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示，由于調(diào)控措施的影響，導(dǎo)致瑞虹新城悅庭和翠湖天地雋薈兩個(gè)項(xiàng)目在去年下半年無(wú)法獲得預(yù)售許可證，對(duì)銷售額產(chǎn)生了影響。

不過(guò)，更值得注意的是，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示， 2017年全年瑞安房地產(chǎn)資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元。

尤其是在去年12月份，單月合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)到54.54億元。其中包括住宅物業(yè)合約銷售額15.72億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額0.13億元和其他資產(chǎn)處置額38.69億元。

數(shù)據(jù)背后，2017年，瑞安房地產(chǎn)先后出售了重慶天地、大連天地、上海創(chuàng)智天地和瑞虹新城等項(xiàng)目股權(quán)。

5月26日，瑞安房地產(chǎn)將重慶天地79.2%的股權(quán)以41.33億元的價(jià)格轉(zhuǎn)手萬(wàn)科，擬從中獲利17億元；9月30日，瑞安房地產(chǎn)宣布其全資附屬公司以29.49億元出售變現(xiàn)上海創(chuàng)智天地和楊浦物業(yè)49%權(quán)益，交易后瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)持有51%權(quán)益；11月14日，億達(dá)中國(guó)、瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)分別發(fā)布公告，宣布簽署大連天地并購(gòu)協(xié)議，交易完成后大連天地項(xiàng)目成為億達(dá)中國(guó)全資子公司；12月19日，瑞安房地產(chǎn)出售上海瑞虹新城項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)組合49.5%權(quán)益，總價(jià)為38.69億元，買方為中國(guó)人壽保險(xiǎn)集團(tuán)旗下之全資附屬公司國(guó)壽基金。

為何選擇出售股權(quán)？在國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來(lái)，瑞安等企業(yè)商辦物業(yè)權(quán)重大，雖然在香港商業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久、銷售額很大，利潤(rùn)高，但整體而言，內(nèi)地此類房企的利潤(rùn)已經(jīng)很難挽回，因此也就出現(xiàn)了出售項(xiàng)目和股權(quán)的情況。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，上市公司拋售大宗物業(yè)有兩個(gè)目的，其一是“去房地產(chǎn)化”；其二是降低負(fù)債水平，提升業(yè)績(jī)并優(yōu)化業(yè)務(wù)。

“土地儲(chǔ)備比較好，但是速度上不來(lái)，規(guī)模和業(yè)績(jī)欠沖勁。這也是目前一些中型企業(yè)的主要問(wèn)題。”

黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這類開(kāi)發(fā)商便只能用中等開(kāi)發(fā)的思路來(lái)運(yùn)營(yíng)，做些小項(xiàng)目、做些輕資產(chǎn)，進(jìn)行品牌貨管理與運(yùn)營(yíng)的輸出，探索新的商業(yè)模式。 

負(fù)債率降至51% 決策傾向現(xiàn)金流

不容忽視的是，接二連三賣掉幾個(gè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的部分股權(quán)，使得瑞安房地產(chǎn)順利將2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率降到了51%。

瑞安房地產(chǎn)截至2015年6月30日的凈資產(chǎn)負(fù)債率曾達(dá)到了87%的高峰。

“瑞安雖有聞名于世的上海新天地等項(xiàng)目，但重資產(chǎn)模式之下，數(shù)百億資金前期投入后，回報(bào)周期漫長(zhǎng)，加上巨額土地增值稅和內(nèi)地房企的競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)負(fù)債率難以降低。”黃立沖指出。

也由此，瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)主席羅康瑞在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“瑞房”過(guò)去的經(jīng)營(yíng)模式是“物業(yè)全部自己投資，用來(lái)收租”，這個(gè)模式是行不通的。因?yàn)閮?nèi)地的稅收比較高，在香港收租物業(yè)不需要交稅，在內(nèi)地則要交土地增值稅等，加起來(lái)達(dá)到總利潤(rùn)的70%。這就是為什么瑞安要調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)模式的原因。

瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的回復(fù)中則表示，公司于2015年開(kāi)始實(shí)施輕資產(chǎn)策略，已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)了一系列資產(chǎn)價(jià)值，提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)現(xiàn)金流，建立了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。截至2017年12月31日的凈資產(chǎn)負(fù)債率為51%，較2016年12月31日的68%下跌17個(gè)百分點(diǎn)，并較2015年6月30日的高峰87%大幅減少36個(gè)百分點(diǎn)。截止2017年底的現(xiàn)金及銀行存款總額達(dá)167.60億元。

“瑞安房地產(chǎn)不想高負(fù)債，覺(jué)得現(xiàn)金流才是王道。”黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，瑞安的做法也代表了一些港企的看法。這類企業(yè)認(rèn)為，在內(nèi)地拿地成本比較偏高，如果手頭儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)得差不多，也就不愿意拿地做新的開(kāi)發(fā)，自然銷售額下降是順理成章的事。

“實(shí)際上，港資企業(yè)選擇比較多，可以在倫敦、澳洲和美國(guó)等地做開(kāi)發(fā)，所以沒(méi)必要在回報(bào)低、風(fēng)險(xiǎn)較高的市場(chǎng)深挖下去。”黃立沖認(rèn)為，瑞安的做法代表了一些房企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的處理方法。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 保長(zhǎng)期利潤(rùn)

實(shí)際上，瑞安這類公司在“利潤(rùn)”層面還是有優(yōu)勢(shì)的。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年由于物業(yè)銷售及租金收入的毛利率都有所提高，瑞安房地產(chǎn)的毛利按年上升33%至78.58億元，毛利率攀升9個(gè)百分點(diǎn)至43%。經(jīng)營(yíng)溢利攀升36%至71.90億元。

仲量聯(lián)行研究部高級(jí)董事姚耀向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，內(nèi)地房企的業(yè)績(jī)主要還是源自住宅物業(yè)的銷售，而中小型房企規(guī)模逐年萎縮，勢(shì)必?zé)o法獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)獲得的利潤(rùn)和住宅銷售是無(wú)法比擬，因而“商業(yè)”會(huì)成為此類港企在目前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的支撐力。

實(shí)際上，在姚耀看來(lái)，高周轉(zhuǎn)能夠帶來(lái)規(guī)模和體量，但從維持長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的角度而言，精心打造物業(yè)，對(duì)于城市和企業(yè)都會(huì)帶來(lái)長(zhǎng)期的好處。港資房企更加聚焦于商辦領(lǐng)域，與住宅快速變現(xiàn)的屬性不同，商辦物業(yè)的租金收益能給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)。

同時(shí)，姚耀指出，資產(chǎn)證券化可以使得更多開(kāi)發(fā)商有條件、有基礎(chǔ)不再去“快速變現(xiàn)”。有了這些金融手段，開(kāi)發(fā)商能精細(xì)打理一些事，更多考慮穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“其實(shí)內(nèi)地不少排名領(lǐng)先的企業(yè)，也已經(jīng)在考慮要進(jìn)入有穩(wěn)定現(xiàn)金流的領(lǐng)域，所以港資房企在商業(yè)地產(chǎn)上還是有一定優(yōu)勢(shì)的，這也是瑞安等企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因” 。

羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上直言：“我們是沒(méi)法和內(nèi)房對(duì)比的，尤其在住宅方面，但我們的經(jīng)營(yíng)模式不一樣，只能走自己的路。”

張波也指出，從土地獲取難度來(lái)看，土地成本高而競(jìng)爭(zhēng)卻日益激烈，房企拿地的壓力越來(lái)越大，尤其是針對(duì)房企的自持土地比例不斷提升，也在一定程度上加速了部分房企轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)。

參與城市更新 寄望存量風(fēng)口

數(shù)據(jù)顯示，2018年瑞安房地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目將主要分布在上海、武漢、重慶和佛山，總可售面積約40萬(wàn)平方米，銷售額預(yù)計(jì)超過(guò)100億元。展望未來(lái)2年，瑞安房地產(chǎn)在全國(guó)的可售貨值大約為700億~800億元。其中，上海占550億元，上海以外占200億~250億元。

不難看出，瑞安房地產(chǎn)走的路就是從運(yùn)營(yíng)獲取收益，從物業(yè)獲取利潤(rùn)。

2017年6月13日，瑞虹天地月亮灣正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目為瑞虹新城商業(yè)的一部分，商業(yè)面積6.4萬(wàn)平方米。這是繼上海新天地、虹橋天地之后，瑞安房地產(chǎn)在上海的又一“天地系列”商業(yè)樓盤(pán)，但與其他兩座商場(chǎng)不同的是，月亮灣打造的是音樂(lè)娛樂(lè)主題，引進(jìn)了一系列音樂(lè)主題特色商戶，并著力打造音樂(lè)藝術(shù)活動(dòng)，帶來(lái)了差異化定位的社區(qū)型商業(yè)。

隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及邊界的不斷推進(jìn)，帶來(lái)了大量存量資產(chǎn)且多位于核心地區(qū)。在國(guó)土部嚴(yán)控城市邊界和大城市開(kāi)發(fā)度趨于飽和的情況下，存量土地的改造和提升成為未來(lái)特大城市發(fā)展的重中之重。目光轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，參與城市更新，是目前房企的新風(fēng)口。

羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上曾對(duì)媒體表示：“與內(nèi)房相比，我們的優(yōu)勢(shì)在于定位，尤其是新天地和知識(shí)社區(qū)這方面，我們相信是配合城市發(fā)展需要的。另外我們也在研究是否可以將新天地和知識(shí)社區(qū)合并在一起，來(lái)增強(qiáng)這片區(qū)域的價(jià)值，希望時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)，可以讓大家看到一些成績(jī)。”

資深地產(chǎn)人薛建雄也直言：“瑞安的嘗試或許很難復(fù)制，但卻證實(shí)了當(dāng)前市場(chǎng)下，另一類企業(yè)打法的可行性和發(fā)展性。”