熱點城市的土地出讓政策正悄悄發(fā)生著重大變化。

7月17日，南京和杭州對開發(fā)商拿地或自持商品房的要求作出了調(diào)整：南京取消了已執(zhí)行快2年的現(xiàn)房銷售政策，全面推行“競建自持商品住房面積”；杭州則規(guī)定“競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，兩個城市的調(diào)整方向都是進(jìn)一步加大租賃住房的供應(yīng)，落實購租并舉的政策。同時，在一定程度上加快土地開發(fā)和上市的節(jié)奏，增大租賃住房供應(yīng)。

南京

7月17日，南京掛出5幅地塊公開出讓，出讓總面積約28.2萬平方米。

引人關(guān)注的是，此次土地出讓條件中出現(xiàn)了一些重大變化：取消了“競價達(dá)最高限價的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門檻，以及競價達(dá)最高限價的90%需現(xiàn)房銷售”的要求。

此外，之前的“競建保障房面積”調(diào)整為“當(dāng)?shù)貕K競價達(dá)到最高限價時仍有競買人要求繼續(xù)競買的，停止競價，改為在本地塊內(nèi)競爭自持商品住房（租賃住房）建筑面積，每次申報面積200平方米，申報面積最多者為競得人。”

南京現(xiàn)房銷售政策始于2016年8月。當(dāng)時為給土拍市場降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。當(dāng)網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

2017年6月2日，調(diào)控再次加碼，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競價達(dá)到最高限價時，停止競爭地價，改為在網(wǎng)上競爭保障性住房建筑面積。

如今，上述兩條規(guī)定都發(fā)生了質(zhì)的變化。

對此，南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長吳翔華認(rèn)為，現(xiàn)房銷售會增加開發(fā)商的成本，導(dǎo)致房屋銷售報價提高，但政府又限價，房價和開發(fā)商成本兩個矛盾無法解決。另外，現(xiàn)房銷售從開發(fā)到建成滿足銷售條件，至少需要兩年時間，導(dǎo)致上市房源量在某一段時間是真空狀態(tài)，房源量緊張，人為加劇了市場的供需矛盾。

吳翔華表示，取消現(xiàn)房銷售政策，調(diào)整為“競建自持商品住房面積”，對于開發(fā)商來說基本喜聞樂見，地塊中有部分需自持的房源，也沒有什么不好，因為雖然是自持，但依舊是開發(fā)商自己的資產(chǎn)，可以自由支配。

另外，南京是國家租賃試點城市，現(xiàn)在競建自持，開發(fā)商一方面拿到了地，另一方面又可幫助政府完成部分租賃用房目標(biāo)。預(yù)計南京未來房源供應(yīng)量會上升，一般6個至9個月便能夠上市。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，南京賣房30624套，目前市場庫存2.4萬套，從供應(yīng)和成交角度來看，上半年南京樓市都達(dá)到了近5年來的最低值。

土地拍賣市場卻是另一番景象。

據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，南京市國土局共計出讓34幅經(jīng)營性土地（不含溧水、高淳），面積202.65萬平方米，總價388.67億元，與2017年上半年相比，成交面積上漲52%，成交總價卻下跌9.74%。

土地溢價率方面，上半年為1.93%，而2017年一度高達(dá)36.02%。此次掛出的5幅地塊設(shè)置的最高限價均比區(qū)域地王便宜2000元-3000元/平方米。

杭州

競建自持商品住房面積，杭州是先行者。

自2017年4月26日誕生首幅有自持面積的地塊以來，“自持面積競拍”成了杭州土拍市場的常態(tài)。2017年8月22日，杭州出臺了“企業(yè)自持商品房屋租賃管理實施細(xì)則”。

今年7月17日，杭州市又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》（下稱《通知》），繼續(xù)加大租賃住房的推廣力度。

《通知》規(guī)定，競地單位通過競投自持比例取得的涉宅用地上建設(shè)的項目，自持商品房屋應(yīng)全部為住宅。

《通知》還規(guī)定“自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年”。

“地產(chǎn)杭州客”認(rèn)為，新的規(guī)定徹底堵住了開發(fā)商把自持面積全部放在商業(yè)部分的漏洞，同時還會影響開發(fā)商自持部分的資金回籠，并使得其自持部分徹底回歸“租賃住房”的本質(zhì)。

據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局的官方統(tǒng)計，截至目前，杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有92宗地塊出現(xiàn)競拍自持比例，合計自持面積達(dá)191萬平方米。假設(shè)單套租賃住房面積為50平方米，意味著這92宗地塊將新增近4萬套租賃住房。

與商品房搖號一樣，土拍市場依舊較熱。

數(shù)據(jù)顯示，上半年，杭州賣地收入1345億元，不僅占據(jù)了全國土地出讓金總額第一名的位置，更以較高的同比增速、兩幅百億“地王”與頻繁刷新的樓面單價宣告著城市價值。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從目前來看，加快土地節(jié)奏、加大土地供應(yīng)量仍是杭州土地市場主基調(diào)之一。

7月16日，杭州主城區(qū)迎來7月的第二場土拍，共出讓7宗用地，從成交結(jié)果看，相比之前的普遍高溢價甚至高自持比例成交等行情，低溢價成交已成為當(dāng)下主流。

（來源：上海證券報 記者：劉向紅）