每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在午間發(fā)出業(yè)績(jī)公告后不到半小時(shí)，SOHO中國(guó)股價(jià)震蕩走低，盤(pán)中跌幅一度達(dá)8%。

“我就是把自己的房子看好，股價(jià)愛(ài)漲漲、愛(ài)跌跌。”董事會(huì)主席潘石屹對(duì)此一笑了之。

圖片來(lái)源：企業(yè)供圖

8月17日，SOHO中國(guó)發(fā)布2018年半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)總資產(chǎn)670.38億元，租金收入約8.48億元，稅后凈利潤(rùn)約10.93億元，同比下降72.5%，總負(fù)債320.99億元。

SOHO中國(guó)表示，稅后凈利潤(rùn)的下滑，主要受物業(yè)公允價(jià)值變化的影響。不少業(yè)內(nèi)人士表示，公允價(jià)值增長(zhǎng)帶來(lái)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)不可持續(xù)。

值得一提的是，此次SOHO中國(guó)重點(diǎn)提出，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)約15.3億元，同比上升約144%。

不過(guò)，一家在港上市房企的CFO告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從財(cái)務(wù)上來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不是一個(gè)很常用的數(shù)據(jù)。這一數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)口徑寬泛、涵蓋面廣，一般還包括和主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)但屬營(yíng)業(yè)外利潤(rùn)，如處置固定資產(chǎn)（即賣(mài)樓）等得來(lái)的收益。

凈利潤(rùn)捆綁物業(yè)公允值 業(yè)內(nèi)稱(chēng)“不可持續(xù)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，報(bào)告期內(nèi)，SOHO中國(guó)評(píng)估增值的歸屬權(quán)益股東稅后凈利潤(rùn)約10.93億元，較2017年上半年的39.82億元，同比下降72.54%。

SOHO中國(guó)指出，2017上半年，公司對(duì)投資性物業(yè)進(jìn)行了全面重估，產(chǎn)生了較大資產(chǎn)評(píng)估增值（約61.55億元）。也即2017年上半年獲得了較高的投資物業(yè)公允值，因而凈利潤(rùn)大幅上漲。

由于市場(chǎng)資本化率的下降，以及在前次評(píng)估后租金的大幅上漲，2018年上半年SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約4.8億元，較2017年有所下降。

從SOHO中國(guó)的解釋可見(jiàn)，其將凈利潤(rùn)大幅下降的原因，主要?dú)w結(jié)為物業(yè)公允值未大幅上漲（即物業(yè)評(píng)估增值的減少）。

SOHO中國(guó)金融與投資者關(guān)系總監(jiān)徐玲表示，項(xiàng)目在建過(guò)程中的價(jià)值會(huì)比較低，接近完工甚至完工當(dāng)年，物業(yè)才會(huì)得到相對(duì)較高的估值。

潘石屹直言：“項(xiàng)目沒(méi)有建成時(shí)評(píng)估值高低不重要，明年5月項(xiàng)目交付時(shí)，評(píng)估額自然就會(huì)上去。”

“2017年上半年投資物業(yè)的公允價(jià)值評(píng)估增長(zhǎng)明顯，所以?xún)衾麧?rùn)增長(zhǎng)；2018年物業(yè)公允值下降，凈利潤(rùn)就下滑明顯。這說(shuō)明SOHO中國(guó)的凈利潤(rùn)，完全是靠物業(yè)增值做上去的。”一資深財(cái)務(wù)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》直言。

安居客首席分析師張波則告訴記者，公允值增長(zhǎng)帶來(lái)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的模式不可持續(xù)。

“自持商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)會(huì)受到市場(chǎng)環(huán)境影響，出現(xiàn)較大波動(dòng)。以公允價(jià)值計(jì)量的自持物業(yè)價(jià)值，很難始終保持直線(xiàn)上升趨勢(shì)。如果自持物業(yè)比重較大，公司利潤(rùn)總額就可能受到較大影響。”張波直言。

SOHO中國(guó)仍在賣(mài)樓 3Q暫無(wú)上市計(jì)劃

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，SOHO中國(guó)在此次財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了，同比上升約144%的“經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)”，這一指標(biāo)包含了SOHO中國(guó)賣(mài)樓等處置固定資產(chǎn)得來(lái)的收益。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“物業(yè)賣(mài)得越多，收租金的業(yè)務(wù)只會(huì)越來(lái)越少。”

而在今年3月的2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘石屹曾表態(tài)“SOHO中國(guó)不會(huì)再賣(mài)樓”。

不過(guò)5個(gè)月后，潘石屹似乎沒(méi)有了那般篤定：“生意不就是出出進(jìn)進(jìn)的嗎，我不敢承諾下一步到底是進(jìn)還是出。”

財(cái)務(wù)情況以外，如今不賣(mài)樓的SOHO中國(guó)，經(jīng)營(yíng)情況如何？

資料顯示，SOHO中國(guó)上半年總資產(chǎn)670.38億元，租金收入約8.48億元。而現(xiàn)在專(zhuān)做租金收益的SOHO中國(guó)，目前最主要的業(yè)務(wù)或許就是共享辦公業(yè)務(wù)SOHO3Q。

潘石屹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，SOHO3Q的收入，在公司內(nèi)部占比還非常低，具體數(shù)字不方便透露。

對(duì)于現(xiàn)今共享辦公行業(yè)頻發(fā)的兼并收購(gòu)，潘石屹在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示：“我們目前沒(méi)有兼并別家共享辦公的想法。”

至于SOHO 3Q的上市，潘石屹坦言，目前還沒(méi)有明確時(shí)間表。即便是要拆分，也需有一個(gè)清晰的規(guī)劃和方向，比如未來(lái)整合多少租金、占據(jù)市場(chǎng)第幾的位置。上市取決于資本市場(chǎng)，等市場(chǎng)好了就會(huì)上市。