每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

10月19日，華僑城擬掛牌出售上海子公司50%股權及債權，這已是10天內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉讓信息。但同一時段，華僑城又在進行大手筆投資，包括42億元底價競得兩宗商業(yè)用地，以及一筆未來五年投資金額不低于500億元的超級政府大單。

十天內(nèi)四度掛牌

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年下半年以來，華僑城就在頻繁轉讓股權或產(chǎn)權。在業(yè)內(nèi)看來，華僑城此舉是為了緩解資金周轉壓力和持續(xù)攀升的資產(chǎn)負債率。而最近10日，華僑城及其下屬子公司更是發(fā)生了4宗股權轉讓（含預披露）。

10月19日，華僑城在北京產(chǎn)權交易所掛牌出售旗下上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權及相關債權。截至9月30日，標的公司總資產(chǎn)為38.2億元，總負債為23.3億元。

上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務數(shù)據(jù) 圖片來源：北京產(chǎn)權交易所

10月16日，華僑城（海南）集團有限公司在重慶聯(lián)交所掛牌擬出售海南華僑城實業(yè)有限公司100%股權，疑似海南項目進展緩慢。

10月15日，成都天府華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司在北京產(chǎn)權交易所掛牌出售成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權。截至9月30日，標的公司總資產(chǎn)468.6萬元。

10月11日，成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司在北京產(chǎn)權交易所擬掛牌轉讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權。截至9月30日，標的公司負債總計3.8億元。

此外，2017年8月～11月，華僑城分2次出手北京豐臺地王，變現(xiàn)108.6億元；11月13日，華僑城亞洲發(fā)布公告，公司以13.95億元出售重慶公司51%股權；11月14日，深康佳以69.8億元的價格轉讓康僑佳城項目70%股權。

中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾表示，華僑城現(xiàn)在是處于“大進大出”時代，大規(guī)模投資遭到市場質疑和華僑城內(nèi)部壓力。如今剝離不良資產(chǎn)“瘦身”，一是為了回籠資金，二是按照集團的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略行事，這“一進一出”都是為了提高華僑城股權的品質和未來產(chǎn)品增值的潛力。

克而瑞分析稱，從企業(yè)戰(zhàn)略層面來看，房企出售一些不符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展或不在企業(yè)戰(zhàn)略覆蓋城市的資產(chǎn)，可以達到調(diào)整業(yè)務結構及布局的目的。

對于出售資產(chǎn)以及資本市場的質疑，華僑城A在近期的投資者關系活動中稱，新戰(zhàn)略時期，公司在進行綜合項目開發(fā)運營時，將探索通過轉讓股權或產(chǎn)權的方式加快銷售周轉，并將嘗試以該方式作為經(jīng)常性的經(jīng)營手段，提高優(yōu)質文化旅游資源的獲取與整合能力。

逆勢拿地欲補倉

華僑城集團在新戰(zhàn)略驅動下，四川、云南、廣東等區(qū)域城鎮(zhèn)化和全域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。旗下目前管理運營五家上市公司，其中“華僑城A”作為產(chǎn)業(yè)活性最強的板塊，在地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)領域近年來動作不斷。

就在10月10日，華僑城以42億元底價競得深圳寶安中心2宗商業(yè)用地。而今年下半年以來，華僑城已在深圳、西安、惠州、浙江溫州、蘇州昆山、無錫等多個城市拿地。從財報數(shù)據(jù)看，今年上半年，華僑城A新增土地項目10個，新增土地權益面積138.4萬平方米。

2017年，華僑城A新增土地面積269.11萬平方米，新增規(guī)劃建筑面積580.12萬平方米。截至2017年末，公司旅游綜合及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務土地儲備637.15萬平方米，規(guī)劃總建筑面積1197.26萬平方米。

對于拿地，華僑城A在9月中旬的投資者關系活動中表示，2016年9月以來地產(chǎn)市場政策趨緊，對地產(chǎn)行業(yè)造成一定影響，不過相信行業(yè)政策對公司的影響是暫時的。公司將根據(jù)市場情況擇機獲取優(yōu)質土地儲備，區(qū)域選擇為一線、重點二線城市以及文旅資源豐富的三線城市，業(yè)態(tài)以文旅綜合為主，配套建設部分商業(yè)項目。

布局萬億文旅

不過，與華僑城在文旅板塊動輒上百億的投資相比，上述資產(chǎn)轉讓顯得不值一提。

華僑城以主題公園起家，眾人耳熟能詳?shù)?ldquo;錦繡中華”“世界之窗”“歡樂谷”都出自其手，由此誕生的“旅游+地產(chǎn)”模式在很長一段時間內(nèi)都為業(yè)界稱道。

深圳華僑城文化集團有限公司總經(jīng)理胡梅林近期在接受《每日經(jīng)濟新聞》專訪時透露，目前華僑城已在全國布局文旅特色小鎮(zhèn)，這幾年文旅項目投資總和近萬億元。

就在10月16日，華僑城與廣東省湛江簽訂全域旅游開發(fā)合作協(xié)議，未來五年投資金額不低于500億元。

華僑城對外“旅游+地產(chǎn)”的拿地模式一直是區(qū)別于其他房企的特色，在各大房企逐鹿一二線城市、競爭激烈的條件下，華僑城仍能以獨特的模式（短期內(nèi)憑借低成本土地享受高毛利，長期可通過低成本沉淀優(yōu)質商業(yè)物業(yè)等）對地方政府產(chǎn)生極大的吸引力。

華僑城A是華僑城旗下最重要的上市公司，房地產(chǎn)和旅游綜合業(yè)務是其兩大主營業(yè)務。多年來，這兩項業(yè)務的營收占比大致保持在地產(chǎn)50%～60%、旅游40%～50%的水平。但今年上半年，該營收格局被打破，旅游綜合收入的營收占比僅31%，房地產(chǎn)占比為67%。

華僑城A半年報 圖片來源：上市公司公告

財報數(shù)據(jù)顯示，華僑城A上半年實現(xiàn)營業(yè)收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅游業(yè)務收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產(chǎn)結轉收入則同比增長39.05%至98.97億元。

宋丁分析稱，華僑城要把大資產(chǎn)進行盤活、重組，包括負資產(chǎn)、流動資金的使用、現(xiàn)金流的進出等平衡好?，F(xiàn)在華僑城最緊迫的就是要找到“大進大出”的產(chǎn)業(yè)鏈中特別優(yōu)秀的板塊，讓其盡快生成利潤，否則維持這么大規(guī)模的總盤是不可想象的。

“集團層面不存在資金壓力”

華僑城近來“跑馬圈地”的戰(zhàn)略布局以及持續(xù)不斷的大額投資項目，也給其帶來了較大的資金壓力。

聯(lián)合資信在債券評估報告中表示，華僑城集團未來投資規(guī)模大，公司面臨較大資本支出壓力及對外融資壓力。

如前所述，華僑城A上半年的旅游綜合收入出現(xiàn)了27.31%的下滑?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理華僑城A近三年的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這是其半年報文旅綜合收入表現(xiàn)最差的一次。

對此，西南證券分析認為，“華僑城A在旅游業(yè)務板塊公司著力進行供給側改革，上半年部分旅游項目整改升級”。受此影響，報告期旅游業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入46.8億元，同比下降27.3%，但毛利率提升2.1個百分點至37.5%，下半年隨著營銷力度的加大及新投旅游項目放量，全年旅游板塊營收有望恢復增長。

華僑城“世界之窗” 圖片來源：視覺中國

“資金不是問題。”胡梅林近期在接受記者專訪時直言，“經(jīng)過改革開放這么多年，其實中國不差錢，差好項目。”

據(jù)了解，集團整體資金面情況良好，但旗下華僑城A在配合集團戰(zhàn)略推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，資金情況受政策、市場、和經(jīng)營等諸多因素影響。

業(yè)內(nèi)人士認為，文旅產(chǎn)業(yè)一般投資規(guī)模大、成本回收周期長，在大規(guī)模擴張下，華僑城A現(xiàn)金流為負的情況或將是常態(tài)。

在經(jīng)營活動現(xiàn)金流入不敷出的情況下，華僑城A不得不加大融資力度。

華僑城A在10月19日的公告披露，今年前9月累計新增借款金額403.78億元，占2017年末凈資產(chǎn)654.76億元的61.67%。截至9月30日，公司借款余額1041.24億元。

記者注意到，今年前9個月，華僑城A新增借款分為兩類，其中銀行貸款數(shù)額達309.05億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為47.20%；企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務融資工具借款數(shù)額達94.73億元，占2017年末凈資產(chǎn)比例為14.47%。

至于融資渠道，華僑城A透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團委托貸款，為公司發(fā)展提供資金支持；二是通過發(fā)行公司債募集資金；三是通過資產(chǎn)證券化項目融資。

華僑城方面近日則向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前集團層面不存在資金壓力，資金狀況非常良好。