圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

近兩個(gè)月，諸多跡象表明，全球牛的樓市——香港樓市真的涼了。

剛剛，香港特區(qū)政府的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，香港樓市凜冬已至，這一全球房?jī)r(jià)最高的城市正經(jīng)歷一波樓市大幅回調(diào)。

香港11月住宅成交量、成交金額雙雙腰斬

12月4日，據(jù)香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，香港11月住宅銷(xiāo)售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷(xiāo)售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

從樓宇買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)據(jù)來(lái)看，從今年6月住宅樓宇成交達(dá)到頂峰后，便開(kāi)始了為期5個(gè)月的下行趨勢(shì)。11月的合約數(shù)據(jù)無(wú)論是同比和環(huán)比，都出現(xiàn)大幅下降。

上周，據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，香港11月新屋銷(xiāo)售已跌至2016年第一季度以來(lái)的最低水平；而10月香港新建住宅銷(xiāo)售交易額跌至112億港元，剔除假日因素后，已經(jīng)降至16個(gè)月最低水平;同時(shí)10月新屋交易數(shù)量?jī)H為1130宗，僅為9月份的一半左右。

與此同時(shí)，中原城市領(lǐng)先指數(shù)(Centa-City Leading Index)顯示，香港11月房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅達(dá)3.43%，已連續(xù)兩個(gè)月下跌，為2016年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的下跌。從8月份的峰值來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了約5%。

分區(qū)域看，香港島環(huán)比上月下跌3.01%，九龍環(huán)比下跌5.3%；新界（東）環(huán)比跌1.93%，新界（西）環(huán)比下跌4.27%。

樓市遇冷的其它跡象：地王流拍、買(mǎi)家毀約

除了近兩個(gè)月的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌、成交量萎縮，稍早前的地王流拍、買(mǎi)家毀約等現(xiàn)象的出現(xiàn)，也說(shuō)明香港樓市“秋風(fēng)瑟瑟，寒冬已至”。

10月中旬，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場(chǎng)預(yù)計(jì)樓面價(jià)合計(jì)6萬(wàn)至12萬(wàn)港元/平方尺（約合人民幣57.16萬(wàn)至114.31萬(wàn)元/平方米）。這塊至少60萬(wàn)一平米的頂級(jí)地皮，因出價(jià)未達(dá)港府底價(jià)而流拍。

與此同時(shí)，毀約退房事件不斷增多。

據(jù)香港房地產(chǎn)信息網(wǎng)站Data elements數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月底，香港已經(jīng)出現(xiàn)36起購(gòu)房違約案例，而去年全年僅出現(xiàn)9起。

今年違約樓盤(pán)的成交價(jià)，從490萬(wàn)港幣到3980萬(wàn)港幣不等，意味著選擇違約的購(gòu)房者，需要交納25萬(wàn)至200萬(wàn)港元的違約金。

這些業(yè)主，寧可損失數(shù)十萬(wàn)到數(shù)百萬(wàn)港元不等的定金，也要毅然退房，表明買(mǎi)家對(duì)樓市的認(rèn)知正出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。

地王流拍、買(mǎi)房毀約、成交量大跌之后，房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)只是一種必然的“結(jié)果”。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

香港財(cái)政司司長(zhǎng)曾警告：樓市風(fēng)險(xiǎn)將上升

華爾街見(jiàn)聞10月曾提及，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波撰文表稱，展望明年，利率繼續(xù)上升無(wú)可避免。雖然美聯(lián)儲(chǔ)已八次加息，但美國(guó)的實(shí)質(zhì)利率近十年才剛回復(fù)正數(shù)，加上經(jīng)濟(jì)向好，預(yù)期美國(guó)的加息會(huì)持續(xù)進(jìn)行。

陳茂波表示，這對(duì)美元匯率和全球息率都有影響，對(duì)一些發(fā)行美元債較多的新興市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)不少。而香港超低息的年代，不但結(jié)束，可能還會(huì)步入逐步加息，資產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不能忽視。

他還曾警告稱，正在供樓的市民，不少都已經(jīng)感受到加息帶來(lái)的額外負(fù)擔(dān)。早前，本港多家銀行又相繼宣布上調(diào)新造樓宇按揭的利率，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重。

香港金管局此前曾暗示，將結(jié)束長(zhǎng)達(dá)10年的超低息環(huán)境。

2018年二季度以來(lái)，金管局多次買(mǎi)入港幣投放美元，香港銀行體系總結(jié)余賬戶降到了2008年末以來(lái)的最低水平。收緊了基礎(chǔ)貨幣，港幣短端市場(chǎng)利率與政策利率逐漸收斂，與美元利差也在縮小，從而穩(wěn)定了港幣匯率，港幣兌美元的匯率穩(wěn)定在了7.85弱方兌換保證下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭貸款利率上升，直接打壓資產(chǎn)價(jià)格。香港的中長(zhǎng)端貸款利率和短端政策利率是高度相關(guān)的，在短期港幣利率一次次觸及近10年新高后，匯豐、渣打、中銀香港等主要銀行也跟隨上調(diào)按揭貸款利率。

9月，香港最優(yōu)惠貸款利率上調(diào)至5.125%，住房貸款利率也創(chuàng)近10年來(lái)最高值，對(duì)高企的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成直接的壓力。

買(mǎi)家負(fù)擔(dān)能力不可持續(xù)，機(jī)構(gòu)紛紛看空

從2003年以來(lái)，香港房?jī)r(jià)幾乎就“只漲不跌”。過(guò)去15年來(lái)，香港樓市走出超級(jí)長(zhǎng)牛，本港房?jī)r(jià)翻了6倍。這也使香港的房?jī)r(jià)收入比冠絕全球，讓普通工薪階層難以企及。

根據(jù)瑞銀最新的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（此排行榜僅考察發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)水平）顯示，香港房?jī)r(jià)收入比為19.5，也就是說(shuō)需要一個(gè)香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能買(mǎi)起一套房。香港也連續(xù)八年斬獲“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市”桂冠。

普通的香港工薪階層，除非有較高的月收入，才有可能考慮買(mǎi)房的事情。否則，大多數(shù)年輕人會(huì)選擇一直租房或在家和父母居住。

超低息環(huán)境的結(jié)束、高企的房?jī)r(jià)和不可持續(xù)的買(mǎi)家負(fù)擔(dān)能力，使得機(jī)構(gòu)紛紛看空未來(lái)的香港樓市。

高盛集團(tuán)在上周一發(fā)布的一份研報(bào)中預(yù)計(jì)，到2020年香港金管局將與美聯(lián)儲(chǔ)同步加息，屆時(shí)香港樓市將出現(xiàn)15%至20%的回調(diào)。

里昂證券此前發(fā)布研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場(chǎng)人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。香港房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。

花旗近期也發(fā)表研究報(bào)告表示，自2016年3月低位以來(lái)，樓價(jià)累升已達(dá)47%。但以基本面情況估算，預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會(huì)觸發(fā)住宅樓價(jià)下半年回調(diào);標(biāo)普預(yù)計(jì)香港樓市12個(gè)月內(nèi)會(huì)跌5%至10%。

野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來(lái)。

香港耀才證券甚至預(yù)計(jì)，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。

華爾街見(jiàn)聞 劉鑌練