每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近日，易居研究院發(fā)布全國(guó)40城土地市場(chǎng)報(bào)告，在前11月監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，累計(jì)土地出讓金收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個(gè)月同比下滑；11月當(dāng)月土地成交溢價(jià)率10.2%，同比下滑19.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2012年來(lái)新低。此外，11月三線城市土地成交面積同比下降38.7%，首現(xiàn)降溫跡象。

土地溢價(jià)率創(chuàng)6年來(lái)新低

報(bào)告顯示，11月40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1982.3億元，環(huán)比增長(zhǎng)33.6%，同比下降12.1%。前11月，40城土地出讓金累計(jì)收入20001億元，同比下降1.8%，連續(xù)兩個(gè)月同比下降。報(bào)告認(rèn)為，房企的資金壓力致其土地購(gòu)置更趨理性，這直接導(dǎo)致下半年以來(lái)全國(guó)全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)。

而中指院數(shù)據(jù)也印證了土地市場(chǎng)在第三季度加速降溫。中指院數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)共流拍住宅用地446宗，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，是2017年全年的1.8倍。僅第三季度土地流拍率就達(dá)到9.3%，創(chuàng)下近年來(lái)最高值。同時(shí)，第三季度住宅用地零溢價(jià)成交地塊宗數(shù)占比達(dá)到59.2%，較第二季度提升6個(gè)百分點(diǎn)。

分城市看，前11個(gè)月共有4個(gè)城市土地出讓收入超過(guò)1000億元。其中，杭州以2350億元排名第一，同比增長(zhǎng)19.7%；上海、北京、重慶分別以1604億元、1431億元、1085億元列第二至四位。

土地成交面積方面，前11月40城土地成交規(guī)劃建筑面積4.43億平方米，同比增長(zhǎng)15%。不過(guò)11月當(dāng)月，40城土地成交規(guī)劃建筑面積0.41億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.5%，但同比下降16.5%。

溢價(jià)率方面，11月40城土地成交均價(jià)4374元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比下跌21.8%；溢價(jià)率10.2%，與10月相比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期相比下降19.2個(gè)百分點(diǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11.2%的土地成交溢價(jià)率創(chuàng)下了自2012年10月以來(lái)的新低，并延續(xù)了自2016年9月以來(lái)的下行走勢(shì)。

易居研究院研究員沈昕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2016年9月政策由松轉(zhuǎn)緊以來(lái)，各類調(diào)控政策不斷在熱點(diǎn)城市蔓延，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸降溫，直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。

“過(guò)去一年土地溢價(jià)率的快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。”沈昕說(shuō)，“目前土地溢價(jià)率已下滑至歷史低點(diǎn)附近，按過(guò)去短周期規(guī)律看，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢(shì)將漸緩。”

三線城市現(xiàn)降溫跡象

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，土地市場(chǎng)在整體降溫的同時(shí)，城市間也出現(xiàn)了明顯的分化行情。

其中一線城市呈量升價(jià)穩(wěn)走勢(shì)。具體來(lái)看，11月4個(gè)一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積610.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)79.1%，同比增長(zhǎng)20.8%；土地成交均價(jià)14961元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比上漲3.8%。溢價(jià)率方面，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市分別為12.6%、0、2.4%、10.8%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，作為一線城市中溢價(jià)率最低的上海，其0溢價(jià)與“招掛復(fù)合出讓”的土拍制度密不可分。

2016年上海先后出現(xiàn)18個(gè)區(qū)域或板塊“地王”。為遏制“地王”頻出，2017年4月，上海調(diào)整土地出讓制度，實(shí)行“招掛復(fù)合出讓”。規(guī)定當(dāng)有效申請(qǐng)人不超過(guò)3人時(shí)，實(shí)行掛牌出讓；超過(guò)3人時(shí)，實(shí)行招標(biāo)出讓，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)分確定競(jìng)得人。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，至目前，上海今年共成交18宗涉商品住宅地塊，均通過(guò)招掛復(fù)合方式出讓，且均經(jīng)一輪報(bào)價(jià)后以底價(jià)成交。

二線城市呈量?jī)r(jià)齊跌走勢(shì)。11月二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積2516萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，同比下降10%；成交均價(jià)4078元/平方米，環(huán)比下跌4.4%，同比下跌27.2%，土地成交均價(jià)創(chuàng)2016年6月以來(lái)新低。

而三線城市土地市場(chǎng)也首現(xiàn)降溫跡象。數(shù)據(jù)顯示，11月三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積1016萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.5%，但同比下降38.7%；成交均價(jià)2126元/平方米，環(huán)比下跌9.2%，同比上漲4%，成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌。

沈昕向記者表示，一線城市的量升價(jià)穩(wěn)，與城市價(jià)值密不可分；而二線城市的量?jī)r(jià)齊跌、三線城市的降溫，主要受持續(xù)高壓的調(diào)控政策的影響，此外，棚改貨幣化政策的調(diào)整也是三線城市土地市場(chǎng)首現(xiàn)降溫的重要原因。

“國(guó)務(wù)院已于10月明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置政策。”沈昕說(shuō)。他還預(yù)計(jì)，隨著去庫(kù)存任務(wù)的基本完成，未來(lái)三線城市土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。