每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“2018年的中國樓市，春暖夏熱、秋涼冬冷。”12月11日，在《中國住房發(fā)展報(bào)告（2018～2019）》發(fā)布會上，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“總體上，自2016年9月以來，我們經(jīng)歷了一個完整的降升降周期。”

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫。

全國房價(jià)增幅經(jīng)歷了先升后降再升再降的過程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。

商品房供求經(jīng)歷一個先降后升再降的過程：2018年10月，全國商品房銷售面積同比下降3.1%，而2018年9月施工面積、新開工面積同比增速均維持20%左右。

房地產(chǎn)投資經(jīng)歷一個由高轉(zhuǎn)低再轉(zhuǎn)高再轉(zhuǎn)低的波動：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三個月連續(xù)下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

房地產(chǎn)租賃市場經(jīng)歷先降后升的過程：2018年前5個月租金水平呈小幅下跌趨勢，其中1月較2017年年底租金水平環(huán)比下降0.21%，年后開始反彈，其中5月份環(huán)比漲幅較大，但仍未及2017年底水平。

“空間上的差距縮小。熱點(diǎn)地區(qū)變涼，冷點(diǎn)地區(qū)升溫。全國城市之間的房價(jià)差異緩慢縮小。東部城市房價(jià)增速顯著降溫，中西部城市房價(jià)增速上升明顯。”倪鵬飛說。

從2017年11月到2018年10月，房價(jià)增速降幅超過25%的32個城市中，有29個來自東部；從2017年11月到2018年10月，房價(jià)增速增幅超過10%的50個城市中，有43個來自中西部。

一線城市、二線城市房價(jià)同比增速顯著下滑，一線城市房價(jià)同比增長率自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負(fù)的同比增長率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

報(bào)告指出，2018年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場。

社科院預(yù)測，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化?？傮w上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導(dǎo)。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存也可能再增加。