每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，多家中小型房企評(píng)級(jí)遭遇下調(diào)，其中中誠信將銀億股份主體信用等級(jí)由AA下調(diào)至BBB，標(biāo)普將海倫堡地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，同時(shí)確認(rèn)其長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為B。

而港資上市房企則在這一輪香港樓市降溫中表現(xiàn)得極為敏感，比如，評(píng)級(jí)剛剛由“跑贏大市”被降至“中性”的信和置業(yè)，以及一邊舉債一邊聯(lián)合收購地產(chǎn)項(xiàng)目公司的財(cái)信發(fā)展。

樓市蕭條，原本就亟需資本輸血的中小房企日子更加難熬。

舉債擴(kuò)張

12月12日，財(cái)信發(fā)展公告，全資子公司重慶國興置業(yè)有限公司擬出資3.8億元，與融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、重慶融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為聯(lián)合體，以總對價(jià)10.56億元受讓重慶巴南經(jīng)濟(jì)園區(qū)建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司持有的重慶星界置業(yè)有限公100%股權(quán)及2.17億元債權(quán)。

與此同時(shí)，華融資產(chǎn)受讓重慶國興公司對重慶南賓公司的3.42億元債權(quán)，還款寬限期為2年，另設(shè)1年延長期，所得融資全部用于生產(chǎn)經(jīng)營。

即便是舉債也要繼續(xù)擴(kuò)張，因?yàn)樨?cái)信發(fā)展今年的盈利狀況不容樂觀，增收不增利。三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.53億元，同比增長32.44%；凈利潤2332.9萬元，同比大降72.74%；每股收益0.02元。

舉債擴(kuò)張前，財(cái)信發(fā)展剛剛放棄了2018年收購重慶中置物業(yè)發(fā)展有限公司、重慶市弘信投資有限公司、重慶財(cái)信恒力置業(yè)有限公司100%股權(quán)的計(jì)劃。

財(cái)信發(fā)展表示公司董事會(huì)認(rèn)為：控股股東2013年承諾注入上市公司的三個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)情況各有不同。中置物業(yè)“財(cái)信渝中城項(xiàng)目”一旦并購，后續(xù)不會(huì)給上市后公司發(fā)展帶來“可開發(fā)增量”；弘信投資“財(cái)信沙濱城市項(xiàng)目”，后續(xù)的開發(fā)需要先行解決目前存在的拆遷問題；而財(cái)信恒力“財(cái)信賴特與山項(xiàng)目”因?yàn)槭莿e墅類項(xiàng)目，不屬于“快周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目，且不易獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持。目前置入上市公司會(huì)占用上市公司大量資金且不利于改善上市公司持續(xù)盈利能力，不利于保障上市公司和全體股東的利益。

承壓上市

10月22日，海倫堡向港交所申請IPO。招股書顯示，今年上半年，海倫堡收益為39.2億元，同比增長29.4%；毛利9.9億元，同比增長52.2%；凈利潤約5.5億元，同比增長62.2%。

招股書顯示，2015～2017年及2018年上半年，海倫堡擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元，而同期未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元，償債壓力較大。同期凈資產(chǎn)負(fù)債率為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，高負(fù)債下上市迫在眉睫。

海倫堡評(píng)級(jí)展望下調(diào)，是由于標(biāo)普認(rèn)為由于項(xiàng)目交付和收入確認(rèn)的下滑，海倫堡的杠桿率可能在未來12個(gè)月內(nèi)顯著惡化。標(biāo)普預(yù)計(jì)，由于融資渠道受限，海倫堡的再融資風(fēng)險(xiǎn)將大幅度增加。另外，標(biāo)普將海倫堡的流動(dòng)性水平由“適當(dāng)”調(diào)整為“不足”。

由于信托貸款和其他替代性融資占總債務(wù)的60%以上，標(biāo)普認(rèn)為其資本結(jié)構(gòu)的政策敏感性偏高。上述融資渠道的可用性和成本可能面臨著波動(dòng)。標(biāo)普表示，海倫堡或?qū)⒗镁硟?nèi)外資本市場擴(kuò)大融資渠道。除了2018年6月發(fā)行的國內(nèi)10億元人民幣的債券外，其還獲得了20億元公司債券和15億元CMBS的配額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上市前海倫堡先借道信托進(jìn)行“輸血”。用益信托顯示，今年11月8日，海倫堡成立了一項(xiàng)規(guī)模不超5億元的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，預(yù)期收益8%～9.1%。

記者查閱資料獲悉，2018年最后一個(gè)月，海倫堡身上還肩負(fù)著未完成的銷售目標(biāo)。克而瑞研究中心發(fā)布的1～11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，今年前11個(gè)月，海倫堡銷售額403.5億元，排在第59位。今年海倫堡的銷售目標(biāo)是500億元，這也意味著其要在最后一個(gè)月完成近100億元銷售任務(wù)。

上市，成為現(xiàn)階段海倫堡獲取融資渠道、改善流動(dòng)性壓力的重要一環(huán)。

艱難轉(zhuǎn)型

銀億股份算是最早一批謀求轉(zhuǎn)型的上市房企。2016年，銀億股份以5.91元/股非公開發(fā)行5.58億股，作價(jià)33億元收購控股股東銀億控股全資子公司西藏銀億旗下寧波昊圣100%股權(quán)，從而間接持有美國ARC集團(tuán)資產(chǎn)。

2017年，銀億股份以8.67元/股的價(jià)格向控股股東全資子公司寧波圣洲投資有限公司發(fā)行9.2億股，作價(jià)79.81億元收購其持有的寧波東方億圣投資有限公司100%股權(quán)，而東方億圣持有比利時(shí)幫奇100%股權(quán)。

到了今年則是以6.56元/股發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，合計(jì)作價(jià)15.83億元購買寧波艾禮富100%的股權(quán)，從而購買日本艾禮富。這一收購案還在談判，尚未完成。

但大手筆收購的同時(shí)，銀億股份也成為滬深股市中累計(jì)質(zhì)押股數(shù)最多的上市公司。截至今年9月底，銀億股份累計(jì)質(zhì)押股數(shù)33.10億股，累計(jì)質(zhì)押總市值186.37億元，累計(jì)質(zhì)押比高達(dá)82.18%，成為其被強(qiáng)制復(fù)牌后遭遇爆倉的導(dǎo)火索。

據(jù)銀億股份的三項(xiàng)被動(dòng)減持公告披露，11月30日～12月7日，控股股東銀億控股及其一致行動(dòng)人被動(dòng)減持?jǐn)?shù)量累計(jì)已達(dá)22,459,721股，成交金額8505.53萬元。

經(jīng)過三次被動(dòng)減持之后，銀億控股信用賬戶中的公司股份從1.31億股，下降為1.09億股，銀億控股持股占比從23.69%下降為23.13%。

按銀億股份公告的被動(dòng)減持計(jì)劃，在11月30日之后的連續(xù)90個(gè)自然日內(nèi)，銀億控股信用賬戶中的公司股份將可能被動(dòng)減持合計(jì)不超過3,750萬股，即不超過公司總股本的0.9310%。截至12月10日，在6個(gè)交易日之內(nèi)，該信用賬戶中已遭被動(dòng)減持的公司股份，已經(jīng)超過應(yīng)減持股份數(shù)的一半。

12月11日晚間，中誠信將銀億股份主體和債項(xiàng)信用等級(jí)由AA下調(diào)至BBB，并繼續(xù)列入可能降級(jí)的信用評(píng)級(jí)觀察名單。