每經(jīng)記者 王佳飛 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

住建部又發(fā)布預(yù)警提示了。

據(jù)新華社，今天（5月18日），住建部對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

此前的4月19日，住建部已經(jīng)對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。而彼時(shí)發(fā)布這則預(yù)警信息的背景，是當(dāng)日中共中央政治局會(huì)議44字定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)，重申“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)月前第一批被預(yù)警城市并未公布具體名單，而此次卻公開點(diǎn)名了4座城市。從不點(diǎn)名到點(diǎn)名，監(jiān)管部門的態(tài)度更加嚴(yán)厲。

此前，業(yè)界人士猜測(cè)，杭州、合肥、大連等城市因地價(jià)上漲過快，以及西安、杭州、南寧、濟(jì)南、青島、鄭州等城市因房?jī)r(jià)上漲過快，均可能“上榜”。從目前情況看，大連、南寧已出現(xiàn)在本次預(yù)警名單中。

“漲城”增多

住建部加碼預(yù)警的背后，是全國(guó)主要城市新建商品住宅上漲城市個(gè)數(shù)持續(xù)增多，并且局地房?jī)r(jià)、地價(jià)過熱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《4月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格較上月相比上漲的城市有67個(gè)。

而3月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的有65個(gè)，較2月增加8個(gè)城市；二手房?jī)r(jià)格上漲城市57個(gè)，較2月增加10個(gè)城市。

具體來看，2018年12月～2019年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別為59個(gè)、58個(gè)、57個(gè)、65個(gè)、67個(gè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，3～4月，新建商品住宅上漲城市個(gè)數(shù)有所增多。盡管從總體數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)基本延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但3、4月份新建商品住宅價(jià)格上漲城市增多，加之一些城市土地市場(chǎng)火熱，甚至再現(xiàn)地王等現(xiàn)象，均值得警惕。

而本次被點(diǎn)名的4個(gè)城市中，佛山和蘇州已經(jīng)不是首次上榜了。

去年“五·一”前后，住建部約談了12個(gè)城市負(fù)責(zé)人，這12個(gè)城市多為房?jī)r(jià)上漲較快的二線省會(huì)城市以及個(gè)別三線城市，其中就包括佛山。

2018年6月25日，住建部會(huì)同中宣部、公安部等多部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。其中，佛山和蘇州在列。

局地過熱

張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“被預(yù)警城市都屬于房?jī)r(jià)明顯上漲城市，出現(xiàn)加碼調(diào)控政策的城市主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有失控風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)明顯上漲，土地市場(chǎng)明顯過熱。”

蘇州樓市近期頗為火爆。

據(jù)克而瑞，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價(jià)為21884元/平方米，環(huán)比上漲6.51%。

二手房方面，安居客數(shù)據(jù)顯示，蘇州均價(jià)自去年6月以來已連續(xù)11個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)上漲，特別是5月以來環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大，達(dá)到18680元/平方米，環(huán)比上漲4.74%，同比漲幅已達(dá)到19%。

蘇州土地市場(chǎng)也熱度不減，4月24日，蘇州主城區(qū)出讓5宗地塊，共吸引了34家房企競(jìng)拍。最終，5宗宅地成功出讓并吸金135.7億元，溢價(jià)率超過35%，并誕生2個(gè)板塊“地王”。4月，蘇州土地出讓金達(dá)到193億元，同比增幅高達(dá)1089%。

佛山樓市則在今年第一季度持續(xù)升溫。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，佛山累計(jì)新建商品住宅成交均價(jià)同比漲幅達(dá)到22%，位于“房?jī)r(jià)過熱”區(qū)間。

二手房方面，據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，第一季度佛山全市二手房均價(jià)為13003元/平方米，較上一季度下跌0.94%。同比看，除三水區(qū)下跌3.30%外，其余各區(qū)同比均上漲。

另外，此次被點(diǎn)名的南寧和大連近期樓市相關(guān)數(shù)據(jù)亦呈上漲趨勢(shì)

1～4月，南寧新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲1%、0.6%、8%和0.9%，同比漲幅分別為10%、10.4%、10.8%和11.5%?？梢园l(fā)現(xiàn)，南寧近4個(gè)月一手住宅價(jià)格指數(shù)的同比上漲幅度都在逐漸提升。

二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)方面，南寧1～4月的環(huán)比漲幅為1.4%、1.2%、0.9%和1.4%，同比分別上漲8%、9.5%、10.1%和11.7%。

今年第一季度，南寧土地出讓金為153.3億元，同比上漲640%，增幅位于全國(guó)第四位。

而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，大連4月新建住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。其土地市場(chǎng)亦表現(xiàn)強(qiáng)勁。公開資料顯示，大連的住宅和商業(yè)土地出讓金第一季度累計(jì)77.28億元，同比猛增19倍，同比漲幅居全國(guó)首位。

上漲背后

多種因素疊加造成了局地房?jī)r(jià)、地價(jià)過熱。

以蘇州為例。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年春節(jié)后，蘇州各銀行房貸利率上浮標(biāo)準(zhǔn)開始多次微調(diào)。進(jìn)入4月，多家銀行利率上浮比例下調(diào)明顯。目前房貸利率上浮最低的郵政銀行僅上浮15%；春節(jié)后各大銀行普遍上浮23%的房貸利率，現(xiàn)在也只上浮20%左右。

其人才政策也有一定關(guān)聯(lián)。4月23日，蘇州吳中區(qū)宣布向人才定向出售“優(yōu)購(gòu)房”，最高給予30%折扣。

佛山方面，4月10日，佛山住房公積金調(diào)整，新公布的《佛山市住房公積金住房抵押貸款辦法》，在原累計(jì)繳存住房公積金滿一年的最高可貸30萬元/人、累計(jì)繳存滿兩年的最高可貸40萬元/人的基礎(chǔ)上增設(shè)一個(gè)檔次：累計(jì)繳存住房公積金滿三年的最高可貸50萬元/人。

先前佛山對(duì)超過該面積的住宅不予發(fā)放貸款?，F(xiàn)調(diào)整為：建筑面積超過144平方米的普通住宅，只核定144平方米以內(nèi)部分的房款計(jì)算可貸款額，超過的部分由購(gòu)買人自行解決。

南寧方面，今年第一季度，南寧土地出讓條件里面已經(jīng)不再有“限價(jià)”的規(guī)定。房企大鱷集體奔赴南寧土地市場(chǎng)，地王頻現(xiàn)，其中五象地王的實(shí)際樓面價(jià)更是高達(dá)1.44萬元/平方米，而第15周南寧市新建商品住宅成交均價(jià)僅1.23萬元/平方米。需要注意的是，南寧并不限購(gòu)。

收緊再現(xiàn)

事實(shí)上，在近期樓市“小陽春”背景下，部分城市已經(jīng)有所動(dòng)作。4月以來，超過15城樓市政策調(diào)整，限售與公積金政策收緊再現(xiàn)。

5月11日，蘇州市出臺(tái)《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》，規(guī)定蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售3年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。在蘇州工業(yè)園區(qū)全域內(nèi)，新取得預(yù)（銷）售許可的商品住房，實(shí)行人才優(yōu)先購(gòu)買政策。

大連也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》，對(duì)公積金管理進(jìn)行收緊，規(guī)定借款人申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款，借款人設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶須滿180天（原為90天），并自申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款之日起向前推算，按時(shí)、足額、連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月（含）（原為3個(gè)月）以上。

張大偉表示：“從蘇州升級(jí)調(diào)控看，雖然政策力度不大，但樓市調(diào)控的原則沒有變化，只要市場(chǎng)過熱，肯定會(huì)加碼調(diào)控，一城一策，甚至一城多策持續(xù)，地方政府想維持房地產(chǎn)一定熱度，但又不能失控。”

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）