每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年春節(jié)后，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一波“小陽春”行情：商品住宅成交放量，房價快速上漲，房企拿地?zé)崆楦邼q……因為市場過熱，4月至6份，丹東、蘇州、西安等城市先后出臺政策，“加碼”樓市調(diào)控，為樓市的“虛火”降溫。

2019年行將過半，接下來的樓市將走出何種行情？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）鎂刻圓桌會本期推出主題對話：下半年樓市走勢研判。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，因城施策、根據(jù)市場情況及時調(diào)整調(diào)控力度和方向?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨 圖片來源：本人提供

開發(fā)投資指標(biāo)會逐步回落

NBD：在即將過去的2019年上半年，樓市出現(xiàn)諸多關(guān)鍵詞，如“小陽春”“土拍熱”“白菜價” “止跌令”“預(yù)警房價”“調(diào)控加碼”等。對于上半年的房地產(chǎn)市場，您是如何評價的？

謝晨：信貸適度寬松推動住宅市場整體有所回暖，前5月住宅開發(fā)投資增速是16.3%，銷售面積同比持平，待售庫存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇，一線城市天價地塊和四線城市白菜價住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。

NBD：今年春節(jié)后過，不少城市的房地產(chǎn)市場迎來“小陽春”行情，隨著這些城市樓市升溫和房價上漲，住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發(fā)出房價預(yù)警。此后，丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺政策，加碼樓市調(diào)控。這是否預(yù)示著，在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場正在進入新一輪調(diào)整周期？

謝晨：住宅市場仍然處在2017年以來的增速放緩周期內(nèi)，盡管過去幾個月部分開發(fā)投資指標(biāo)出現(xiàn)了一些反彈。但土地購置指標(biāo)、銷售指標(biāo)的走勢，以及5月以來銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、住建部等對樓市調(diào)控又有收緊跡象，預(yù)計開發(fā)投資指標(biāo)會逐步回落。

房企應(yīng)強化自身現(xiàn)金流狀況

NBD：今年春節(jié)后，房企融資通道曾一度放松。但5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知，劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購房。今年5月40家典型上市房企融資金額環(huán)比降幅達到52.07%，創(chuàng)2019年以來新低。資金是房企發(fā)展的命脈，在行業(yè)集中度加劇的背景下，房企應(yīng)如何應(yīng)對“融資難”問題？

謝晨：建議開發(fā)商從拓寬融資渠道、加快銷售回流、合理控制土地購置規(guī)模等方面著手強化自身現(xiàn)金流狀況。

由于債務(wù)到期高峰的到來，2019～2021年間開發(fā)商將持續(xù)面臨不小的融資壓力。根據(jù)世邦魏理仕的報告，2019～2021年間，上市房企境內(nèi)外到期債券約1150億美元。開發(fā)商在發(fā)行新的公司債券的同時，可以考慮與更多的機構(gòu)投資者展開股權(quán)和債權(quán)方面的投資合作。我們的2019年投資者意向調(diào)查顯示，2019年中國投資者對于房地產(chǎn)債的投資意向大幅上升至31%。

市場過熱城市調(diào)控升級概率大

NBD：今年上半年，一二線城市土地市場出現(xiàn)熱度回升，尤其是3月份以來，熱點城市土地溢價率普遍在20%以上，有的城市甚至高達100%以上。而此后的5月份，蘇州、合肥等城市已出臺土地調(diào)控政策。作為房企規(guī)?；l(fā)展過程最倚重的土地，在下半年，一二線城市的土地市場是否還會延續(xù)上半年的火線？棚改力度減弱的三四線城市，房企是否還有機會？

謝晨：重點城市群建設(shè)的不斷推進以及大城市落戶門檻降低，意味著一二線城市在中長期內(nèi)仍將保持強勁的住宅需求。對于三四線城市的投資更具選擇性，建議優(yōu)先關(guān)注主要城市群核心城市輻射圈內(nèi)的三四線城市。

NBD：今年4月19日，中央政治局召開會議指出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制”。那么，在即將到來的下半年，政策“加碼”的城市還會繼續(xù)增加嗎？您認為下半年樓市發(fā)展將呈現(xiàn)何種趨勢？

謝晨：樓市調(diào)控的核心目標(biāo)依舊是房住不炒，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，因城施策、根據(jù)市場情況及時調(diào)整調(diào)控力度和方向?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。市場過熱的城市調(diào)控升級概率較大，但高低線城市間的兩級分化繼續(xù)。