每經(jīng)記者 程成 吳若凡 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在今年的“金三銀四”傳統(tǒng)旺季，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情。此后，一些城市的樓市趨于平靜；但也有部分城市的樓市延續(xù)了“小陽(yáng)春”行情，繼續(xù)升溫，如住房市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)漲幅居高不下、土地市場(chǎng)持續(xù)升溫等。

因新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大，4月和5月份，包括佛山、蘇州、大連、南寧等在內(nèi)的10個(gè)城市受到住建部預(yù)警提示。為給樓市的“虛火”降溫，包括丹東、蘇州、西安等城市，在4月至6月份，先后出臺(tái)政策“加碼”樓市調(diào)控。

對(duì)于即將過(guò)去的上半年樓市，如何進(jìn)行評(píng)判？而接下來(lái)的下半年，樓市又將走出何種行情？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（下稱NBD）“鎂刻三人行”本期推出主題：下半年樓市走勢(shì)研判。

“止跌令”“調(diào)控加碼”目的都是穩(wěn)樓市

NBD：上半年，“小陽(yáng)春”“土拍熱”“止跌令”“調(diào)控加碼”等成為樓市的關(guān)鍵詞，您如何評(píng)價(jià)上半年的樓市表現(xiàn)？

嚴(yán)躍進(jìn)：從上半年的商品住宅成交情況以及土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，部分城市確實(shí)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情。這說(shuō)明這些城市的樓市在經(jīng)歷了2018年下半年的冷清行情后，開(kāi)始筑底回升，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，同時(shí)土拍市場(chǎng)也驟然升溫。但這種回暖和升溫現(xiàn)象，主要還是跟年初時(shí)融資環(huán)境相對(duì)寬松，以及開(kāi)發(fā)商年初資金相對(duì)寬裕有關(guān)。

在價(jià)格方面，部分城市，特別是三線甚至四線房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，個(gè)別城市出現(xiàn)“止跌令”，而另一些城市，特別是部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，隨即受到住建部點(diǎn)名警示，并加碼樓市調(diào)控。不論是房?jī)r(jià)下跌還是上漲過(guò)快，都不符合“穩(wěn)”的基調(diào)。“止跌令”也好，“調(diào)控加碼”也好，正是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和因城施策的體現(xiàn)。

謝晨：信貸適度寬松推動(dòng)住宅市場(chǎng)整體有所回暖，前5月住宅開(kāi)發(fā)投資增速是16.3%，銷(xiāo)售面積同比持平，待售庫(kù)存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇，一線城市天價(jià)地塊和四線城市白菜價(jià)住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。

張波：2019年的市場(chǎng)特點(diǎn)非常明顯，總體呈現(xiàn)為分化延續(xù)、熱點(diǎn)恒熱、調(diào)控持續(xù)。

一是分化延續(xù)。無(wú)論是土地市場(chǎng)還是一二手房市場(chǎng)，今年一線城市在嚴(yán)格調(diào)控不放松的背景下，呈現(xiàn)明顯的量升價(jià)平態(tài)勢(shì)。尤其是一季度的二手房市場(chǎng)，以及二季度的新房市場(chǎng)，一線城市的成交放量都非常明顯，但房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)定。今年二線城市是關(guān)注焦點(diǎn)，不少二線城市由于市場(chǎng)熱度提升過(guò)快，已經(jīng)引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺(tái)。三四五線城市的房?jī)r(jià)雖然還在保持上升態(tài)勢(shì)，但土地市場(chǎng)以及二手交易市場(chǎng)的整體降溫已經(jīng)呈現(xiàn)。同時(shí)，受三四線及以下城市成交量減緩影響，2019年1~5月全國(guó)商品房的銷(xiāo)售面積同比下降1.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降0.7%，這一趨勢(shì)在下半年或?qū)⒊掷m(xù)。

二是熱點(diǎn)恒熱。上半年的熱點(diǎn)主要集中在二線城市，尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等城市為代表的強(qiáng)二線更是表現(xiàn)搶眼，房企搶地導(dǎo)致土地溢價(jià)率快速提升，二手房市場(chǎng)也在春節(jié)后快速回溫。調(diào)控政策的快速出臺(tái)對(duì)于熱點(diǎn)城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)上升有一定遏制作用，但并不會(huì)改變這些城市依然是房企的拿地?zé)狳c(diǎn)，也不會(huì)明顯減少區(qū)域內(nèi)購(gòu)房需求，下半年這些城市依然是熱點(diǎn)。

三是調(diào)控持續(xù)。和以往的單邊調(diào)控不同，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)。表面來(lái)看，上半年全國(guó)市場(chǎng)調(diào)控松緊變換無(wú)常，但依然可以明顯梳理出主線，“雙邊”就是在因城施策的前提下，熱點(diǎn)城市的政策總體從緊，而存在房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)較在的城市則會(huì)出臺(tái)“托市”政策。“多點(diǎn)”體現(xiàn)在調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，針對(duì)地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等都不斷會(huì)出臺(tái)多維度政策，這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。

市場(chǎng)過(guò)熱城市政策從緊是大概率事件

NBD：丹東、蘇州、西安等城市先后“加碼”樓市調(diào)控，是否意味著樓市正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期？

嚴(yán)躍進(jìn)：部分熱點(diǎn)二線城市加碼樓市調(diào)控，不能簡(jiǎn)單理解為政策松綁或收緊，這只是“一城一策”下這些城市對(duì)樓市出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行微調(diào)。雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)。

需要注意的是，部分城市在大幅放寬落戶門(mén)檻的同時(shí)，也在一定程度上帶來(lái)了房?jī)r(jià)上漲的壓力。這些城市在引進(jìn)人才的同時(shí)，更需要對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，以保持樓市穩(wěn)定。

謝晨：住宅市場(chǎng)仍然處在2017年以來(lái)的增速放緩周期內(nèi)。盡管過(guò)去幾個(gè)月部分開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)出現(xiàn)了一些反彈，但土地購(gòu)置指標(biāo)、銷(xiāo)售指標(biāo)的走勢(shì)，以及5月以來(lái)銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部等對(duì)樓市調(diào)控又有收緊跡象，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)會(huì)逐步回落。

張波：毋庸置疑，過(guò)熱的城市和地區(qū)未來(lái)出臺(tái)從緊調(diào)控措施將是個(gè)大概率事件。值得關(guān)注的是，調(diào)控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)更為明顯。從上半年市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線城市未來(lái)加碼的空間更大。上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲幅度較高、土地市場(chǎng)較熱的城市，未來(lái)都將面臨“微收緊”。

房企應(yīng)通過(guò)拓寬融資渠道等強(qiáng)化現(xiàn)金流

NBD：年初融資環(huán)境相對(duì)寬松，但5月份銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文劍指資金違規(guī)進(jìn)入樓市，而房企融資規(guī)模也明顯下滑、融資成本也出現(xiàn)上升，房企如何應(yīng)對(duì)這一融資環(huán)境的變化？

嚴(yán)躍進(jìn)：年初融資環(huán)境相對(duì)寬松，房企融資規(guī)模攀升、融資成本出現(xiàn)下降，也一定程度上帶來(lái)了這波“小陽(yáng)春”行情，并使部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲。但進(jìn)入5月，融資政策明顯收緊，房企融資規(guī)模大幅下滑、發(fā)債成本也有所上升，這無(wú)疑會(huì)給房企帶來(lái)一定壓力，特別是部分負(fù)債率、融資成本較高的房企將會(huì)面臨更大壓力。

企業(yè)一方面需要積極拓展融資渠道，而一些中小房企可以考慮出賣(mài)項(xiàng)目股權(quán)、合作開(kāi)發(fā)的方式，降低資金壓力；另一方面需要根據(jù)市場(chǎng)行情加大營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)以價(jià)換量等方式加快資金回籠。同時(shí)，在土地市場(chǎng)要保持謹(jǐn)慎，加大研判力度，避免拿錯(cuò)地、拿高價(jià)地。

謝晨：建議房企從拓寬融資渠道、加快銷(xiāo)售回流、合理控制土地購(gòu)置規(guī)模等方面強(qiáng)化自身現(xiàn)金流狀況。

由于債務(wù)到期高峰到來(lái)，開(kāi)發(fā)商將持續(xù)面臨不小的融資壓力。根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，2019～2021年期間，上市房企境內(nèi)外到期債券約1150億美元。開(kāi)發(fā)商在發(fā)行新的公司債券的同時(shí)，可以考慮與更多機(jī)構(gòu)投資者展開(kāi)股權(quán)和債權(quán)方面的投資合作。我們的調(diào)查顯示，2019年中國(guó)投資者對(duì)于房地產(chǎn)債的投資意向大幅上升至31%。

張波：今年以來(lái)，受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，上半年房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論從融資的難度還是融資成本上都有了很大程度的緩解，同時(shí)一季度一二線樓市熱度提升也加快了購(gòu)房者入市的步伐。受此影響，房企近期在部分城市拿地的積極性明顯提升，也加大了對(duì)于融資的需求度。在此背景下，銀保監(jiān)會(huì)重申對(duì)于房企的融資限制，也是屬于樓市調(diào)適度從緊，資金監(jiān)管的閥門(mén)或面臨“微收緊”。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，今年不是拿“地王”的好年份，但如果持續(xù)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)過(guò)于激進(jìn)，則有可能面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

一二線土地市場(chǎng)下半年或回歸理性

NBD：上半年部分城市“地王”頻現(xiàn)，下半年，部分一二線城市在土地市場(chǎng)是否會(huì)延續(xù)上半年的火爆行情？缺少棚改支撐的三四線城市，是否還會(huì)得到房企的厚愛(ài)？

嚴(yán)躍進(jìn)：從目前來(lái)看，特別是蘇州、西安等地先后加碼樓市調(diào)控，一些城市的土地市場(chǎng)確實(shí)有所降溫，土拍溢價(jià)率逐漸降低。但另一方面，不管是限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)，還是調(diào)整土地拍賣(mài)出價(jià)規(guī)則，其主要目的都是要“穩(wěn)地價(jià)”，地價(jià)的穩(wěn)定，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期至關(guān)重要。從這個(gè)角度看，下半年一二線城市的土地市場(chǎng)將會(huì)回歸理性。

對(duì)于三四線城市，盡管棚改規(guī)模在縮小，但并不意味著沒(méi)有機(jī)會(huì)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。

謝晨：重點(diǎn)城市群建設(shè)的不斷推進(jìn)以及大城市落戶門(mén)檻降低，意味著一二線城市在中長(zhǎng)期內(nèi)仍將保持強(qiáng)勁的住宅需求。

對(duì)于三四線城市的投資更具選擇性，建議優(yōu)先關(guān)注主要城市群核心城市輻射圈內(nèi)的三四線城市。

張波：一二線城市土地?zé)岫忍嵘?，無(wú)論是6月的深圳還是上半年的蘇州、合肥、寧波等地的市場(chǎng)都可圈可點(diǎn)。舉例來(lái)看，2019年一季度，蘇州市區(qū)共進(jìn)行土地拍賣(mài)3場(chǎng)，出讓21宗經(jīng)營(yíng)性用地，雖然成交的規(guī)模同比減少，但平均成交樓面價(jià)超過(guò)了1.4萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率則突破了19%。3月21日合肥市土拍3宗宅地和3宗商住地，最終6宗地塊成交，攬金124.5億元，平均溢價(jià)率高達(dá)108.7%，直接刷新了一季度的溢價(jià)率紀(jì)錄。深圳6月24日的5塊宅地出讓則是吸引到全國(guó)的關(guān)注，參拍地塊全部達(dá)到政府設(shè)置的最高限價(jià)，合計(jì)土地出讓金高達(dá)223.84億元。

因此，下半年熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)大概率上會(huì)保持較高熱度，但由于針對(duì)土地的調(diào)控政策存在，土地溢價(jià)率將得到有效控制，二線城市土地“僧多粥少”現(xiàn)象下半年仍將持續(xù)存在。

下半年樓市調(diào)控仍將處于“換擋期”

NBD：上半年，丹東、蘇州、西安等城市紛紛“加碼”樓市調(diào)控，下半年會(huì)有更多城市跟進(jìn)嗎？樓市在下半年又將走出何種趨勢(shì)？

嚴(yán)躍進(jìn)：目前，調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)已經(jīng)下放給各地，未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多城市跟進(jìn)蘇州、西安的“加碼”調(diào)控，這主要取決于各地樓市是否出現(xiàn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)、地價(jià)是否會(huì)面臨較大上漲壓力。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，我認(rèn)為在房住不炒和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，不管是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，還是房?jī)r(jià)下跌壓力較大的城市，都會(huì)出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市。下半年市場(chǎng)仍將以“穩(wěn)”為主，房?jī)r(jià)將很難出現(xiàn)大起大落。如此，才能確保樓市的穩(wěn)定。

謝晨：樓市調(diào)控的核心目標(biāo)依舊是房住不炒，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，因城施策、根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整調(diào)控力度和方向?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。市場(chǎng)過(guò)熱的城市調(diào)控升級(jí)概率較大，但高低線城市間的兩級(jí)分化繼續(xù)。

張波：2019年下半樓市依然處于“換擋期”，在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策調(diào)控?fù)Q擋表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

從調(diào)控?fù)Q擋來(lái)看，因城施策調(diào)控思路，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏。同時(shí)因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區(qū)施策”，類(lèi)似蘇州針對(duì)園區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行有針對(duì)性調(diào)控的政策也將在不同城市呈現(xiàn)，同一城市不同區(qū)域的調(diào)控分化將成常態(tài)。

從城市換擋來(lái)看，則呈現(xiàn)出在整體穩(wěn)定的局面之下，不同城市分化加劇。三四線城市房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象將在下半年出現(xiàn)分化，一二線城市仍將保持一定熱度，但熱度更為聚焦到強(qiáng)二線城市。三四線及以下城市在五大城市群仍將保持一定熱度，但部分三四線城市或?qū)⒂瓉?lái)降溫潮，這一現(xiàn)象值得關(guān)注。

從心態(tài)換擋來(lái)看，用戶對(duì)于后市看平的心態(tài)已經(jīng)占據(jù)主流。從58安居客線上的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年市場(chǎng)心態(tài)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)在5月，5月也是2019年以來(lái)第一次出現(xiàn)用戶和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)出現(xiàn)雙降的月份，用戶信心指數(shù)的下降明顯大于經(jīng)紀(jì)人。因此，2019年市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)單邊市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)應(yīng)該是主流趨勢(shì)。