每經(jīng)記者 劉柏    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月30日深夜，正榮地產(chǎn)(06158,HK)公告，宣布完成“先舊后新”配售2.44億股份，每股配售價4.95港元，融資11.99億港元。本次配售股占擴大后已發(fā)行股本約5.60%。

值得注意的是，本次配售計劃早在7月21日深夜已公告。從公告次日（7月22日）以來的10個交易日中，正榮股價有8個交易日下跌，8月2日股價下探至4.49港元，逼近上市以來低點。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“股價持續(xù)下跌說明投資者的市場信心不足，對其銷售數(shù)據(jù)和投資數(shù)據(jù)有顧慮；很關鍵的一點是，如果企業(yè)沒有太好的業(yè)績成長計劃，其股價就會處于相對疲軟狀態(tài)。此外，7月30日中央政治局會議精神，表明地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性不大，對內(nèi)房股股價也有一定影響。”

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“千億”之后銷售增速放緩

從“百億”到“千億”，正榮地產(chǎn)走得順風又順水。

上市18個月以來，在房企銷售業(yè)績排行榜上，正榮幾乎次次穩(wěn)坐TOP20。在中指研究院近日公布的《2019年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績》中，正榮以銷售額820.1億元、權益銷售額423.5億元分別位居第20和第31位。

2018年可謂正榮地產(chǎn)的高光時刻：年初登陸港交所，年末即躋身“千億陣營”。但邁入“千億”之后，風頭正勁的正榮突然踩下了“急剎車”。

記者注意到，2018年上半年正榮的合約銷售額同比增幅曾達到170.3%，但在2019年卻僅僅為0.82%；今年上半年正榮586.07億元銷售額與2018年同期的581億元幾乎持平。而正榮大刀闊斧的構架調(diào)整也自去年下半年展開。

對此，正榮地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“經(jīng)歷過2013~2015年的擴張期，2016~2018的升級期之后，將2019~2021的新三年設定為‘高質(zhì)量發(fā)展期’”“公司立足“改善大師”定位，以客戶為導向，還將注重自身產(chǎn)品力和服務力的不斷提升，通過創(chuàng)造更高質(zhì)量的生活價值，來實現(xiàn)企業(yè)的更高質(zhì)量發(fā)展。今年正榮將銷售目標定為1300億元，預期大概率提前完成年度指標”。

與此同時，今年前7個月正榮新增貨值也同比減少。

根據(jù)億翰智庫《2019年1-7月新增貨值排行榜》，正榮地產(chǎn)新增貨值582.2億元，還不到2018年同期新增貨值1309.9億元的一半。

也許正榮主動收縮并非壞事。某研究機構資深分析人士向記者表示，“在市場預期下行的背景下，企業(yè)必然要做出適應當前市場發(fā)展趨勢和規(guī)律的戰(zhàn)略決策，而不是逆勢而為。對企業(yè)而言，發(fā)展速度降下來、杠桿去一去，可能會更加穩(wěn)健和健康。”

但同時，亦有多位分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在大環(huán)境偏緊的情況下，對于企業(yè)完成銷售目標是不利的。

今年融資總額已達百億元

通常情況下，房企放緩擴張速度有利于緩解資金壓力。

然而記者發(fā)現(xiàn)，正榮在今年上半年卻加大了融資步伐。僅僅2019年一季度，正榮發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)已達10億美元。隨之而來的還有6月份發(fā)行的2億美元永續(xù)債，7月份獲得的1.2億美元銀團貸款，以及本次凈籌的11.99億港元股份配售，總計折合約100億元人民幣。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2018年4月至11月，正榮共融資6次，加上當年1月16日在港上市融資的32.85億元，2018年全年正榮的融資總額僅為120多億元。

但從年報業(yè)來看，正榮似乎“不差錢”。截至2018年，正榮地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率從2017年的183.2%降至2018年的74%，已處于行業(yè)平均負債水平之下。

作為一家正在高速發(fā)展的房企，74%的凈資產(chǎn)負債率實屬非常亮眼的成績，但這是否意味著財務狀況的明顯改善？

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖并不這么認為，他向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，“需要厘清一個概念，中國的地產(chǎn)公司，看‘凈資產(chǎn)負債率’往往是被誤導的，要看整體負債。為什么呢？目前銀行根本不會給地產(chǎn)公司發(fā)放長期貸款，由于各種因素，企業(yè)能夠正式從銀行獲得流動貸款的機會較小，更多的是其他風險更高的負債，看凈負債肯定是覺得他安全。”

同時，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前一些上市房企為了美化企業(yè)負債表，會選擇借永續(xù)債。永續(xù)債不計入負債科目，不會增加企業(yè)的負債率。但永續(xù)債的惡果是，債息普遍很高，會吞噬企業(yè)過多利潤。此種現(xiàn)象可以從財報的利潤表和現(xiàn)金流量表一窺端倪。

大幅舉債背后：利潤與現(xiàn)金流背離

中指研究院最新報告顯示，今年前7個月，正榮拿地金額為221億元（排在第26位），比2018年同期的279億元略低。

拿地放緩是戰(zhàn)略調(diào)整還是資金不足呢？對此，黃立沖認為，“一個比較大的問題，是經(jīng)營性現(xiàn)金流不足。”

年報顯示，2018年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入264.5億元，凈利潤約22.33億元。雖然有總量頗豐的利潤，但當年的經(jīng)營性現(xiàn)金流卻是負數(shù)，為-26.64億元。再看2017年，正榮的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-42.39億元。記者查閱企業(yè)財報中的綜合性現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，2018年正榮地產(chǎn)已付利息為34.98億元，較上一年度增加了7.75億元。

資料來源：正榮地產(chǎn)2018年年報綜合現(xiàn)金流量表

“債務利息成本過于沉重，導致經(jīng)營性現(xiàn)金流長期為負。所以業(yè)務經(jīng)營本身不能夠帶來良性循環(huán)。由于付利息負擔沉重，其實早已經(jīng)把經(jīng)營性現(xiàn)金流‘吃光’了?；诖朔N考慮，企業(yè)必須要不斷通過融資和增加債務來支持近期現(xiàn)金流的復蘇。”黃立沖分析認為。

“其實企業(yè)應該在降低自己的負債的同時，還要減少利息成本。”黃立沖表示，正榮最近這一融資總額達11.9億港元的配售，實際上才是正真實現(xiàn)既融資又降低融資成本的有力之舉。

但同時，配售股可能會稀釋大股東的股份?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱正榮主要股東的持股比例發(fā)現(xiàn)，實際控制人歐宗榮的持股比例仍比較高?？梢姡龢s用股權融資仍有一定回旋余地。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)