每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

北京的限競房已經連續(xù)14個月出現(xiàn)供應大于簽約的現(xiàn)象，且網簽率還不及50%。

但與此同時，限競房供地依舊充足。就在3天前，據《每日經濟新聞》報道，北京一日成交三宗限競房用地。

其中，北京舊宮DX05-0102-6003、6004、6005地塊吸引了10余家房企的49輪報價，最終成交溢價率達到34%，無限接近35%上限。而另一宗通州YZ00-0703-6004、6005、6006地塊，則以底價成交。

這場土拍一定程度上折射了北京限競房市場的現(xiàn)狀：供應充足但冷熱不均。

供地主流

肇始于2016年的限競房，意在穩(wěn)定市場價格，同時打擊投資投機性需求，限競房用地已逐漸成為北京供地市場主流。

中原地產數據顯示，截至2019年10月15日，北京已累計出讓了103宗限競房住宅用地，其中大興及亦莊高達28宗。

中指院數據顯示，2016年9·30調控以來至2019年7月，北京土地公開招拍掛市場共成交住宅用地近170宗，其中商品住宅用地158宗，規(guī)劃建筑面積超1500萬平方米；限競房用地成交近百宗、規(guī)劃建筑面積約900萬平方米，共有產權房用地50余宗、規(guī)劃建筑面積在500萬平方米以上，普通純商品住宅用地共10宗，規(guī)劃建筑面積90萬平方米。

土地供應決定了當下市場的產品類型，據中原地產統(tǒng)計，從2018年6月10日開始到日前，北京合計入市64個限競房項目，供應住宅達到47608套。

根據中指院，從入市項目分布來看，除東西城區(qū)及通州區(qū)外，其他區(qū)域均有部分項目開盤入市，其中大興區(qū)供應規(guī)模領銜全市各區(qū)域，占比高達24%。五環(huán)至六環(huán)間是已開盤限競房項目分布的主力區(qū)域，其新批上市面積及套數在全市的占比均近50%。

去化難題

從中原地產單月網簽數據看，最近幾個月都是高位，但與供應量相比庫存持續(xù)積壓。2018年6月10日以來，網簽數據為20903套，網簽率只有44%，平均簽約價格為48851元／平方米。限競房連續(xù)14個月出現(xiàn)供應大于簽約的現(xiàn)象。

據中指院開盤監(jiān)測數據，截至2019年6月，北京已開盤限競房項目開盤當天認購率僅62%，項目整體去化不及預期。

中指院數據顯示，在限競房市場去化整體不濟的背后，內部呈現(xiàn)明顯分化的格局。一方面，主要源于區(qū)位上的差異，地理位置較好的項目去化率相對較高，其中豐臺區(qū)五環(huán)內及海淀、朝陽等城區(qū)五環(huán)至六環(huán)區(qū)域具備明顯的區(qū)位優(yōu)勢，其項目開盤當天認購率普遍在85%以上；從同一區(qū)域不同位置來看，房山、順義等近郊區(qū)五環(huán)至六環(huán)區(qū)域項目去化率也明顯高于同區(qū)域六環(huán)外項目。

中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者：“近一年來，北京限競房住宅項目大批量上市，去化情況出現(xiàn)了明顯分化。有項目因地處偏僻、配套欠佳等因素去化不佳，但也不乏項目能實現(xiàn)快速去化。不難發(fā)現(xiàn)，其或地理位置優(yōu)勢突出，或價格有明顯競爭力，最重要的是，產品設計符合市場預期?？傮w來看，目前已上市限競房項目整體去化率在六成左右，去化不及預期，同區(qū)域項目去化不一，主要是在市場整體供應明顯改善，需求選擇空間增大的背景下，產品設計同質化問題突出所致。隨著房企積極轉變思維，產品創(chuàng)造力不斷增強，未來限競房對特定消費群體的吸引力也將隨之提升。”

回歸理性

在限競房集中入市、去化率不足的背景下，一些剛需客似乎更加感受到了市場變化。

在北京一家互聯(lián)網公司工作的劉啟是一名地道的剛需客，她告訴《每日經濟新聞》記者：“我發(fā)現(xiàn)目前能選擇的很多，可以申購共有產權房、限競房和一些二手房，總價上都能夠接受。”

由于擔心將來換工作，劉啟更偏向于選擇二手房。“因為共有產權房雖然價格低但轉手時候的限制很多；很多新建的限競房短時間還不能交房，將來轉手還會有5年限制。”

在限競房與共有產權房項目基本占據近三年90%以上商品住宅用地的份額下，限競房對整個北京樓市的影響無疑是深遠的。

“限競房在地塊出讓環(huán)節(jié)即限定了未來售價，且普遍限定‘7090’標準，在新房資源稀缺的北京，限競房在保障合理自住需求及穩(wěn)定價格預期上發(fā)揮了舉足輕重的作用。2016年第四季度調控后的兩年，北京商品住宅用地集中以限競房的方式供應，保障剛需群體購房需求的同時，也穩(wěn)定了購房者對價格的預期；另外，限競房5年限售也抑制了非理性需求的釋放，推動市場理性回歸。”黃瑜表示。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝