房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場，房企所比拼的不再僅僅是規(guī)模?？简炛科罂沙掷m(xù)發(fā)展?jié)摿Φ木S度有幾個方面，其中重要的一點是對資金的把控能力，此外是“護城河有多寬”，這兩個重要指標決定了企業(yè)在這個高烈度的競爭時代，能夠走得有多遠。

頭部房企中，招商蛇口在培育新的業(yè)務(wù)增長點方面，是具有代表性的一家。自2015年12月30日吸收合并招商地產(chǎn)實現(xiàn)無先例重組上市以來，招商蛇口開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司將自身定位于“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”，開始了順應(yīng)時代及自身尋求高質(zhì)量發(fā)展的“綜合發(fā)展”之路。

如今轉(zhuǎn)型的成效已經(jīng)初顯。招商蛇口以“前港-中區(qū)-后城”獨特的發(fā)展經(jīng)營模式，旗下社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪業(yè)務(wù)三大板塊協(xié)同發(fā)展。

此外，招商蛇口也是積極擁抱資本市場的典范，2019年，招商蛇口在中國香港上市了房地產(chǎn)投資信托基金；同年，完成了對中航善達的并購重組，重組更名后的招商積余作為招商蛇口控股子公司正式在深交所上市。

穩(wěn)健經(jīng)營拓寬護城河

宏觀經(jīng)濟壓力下，招商蛇口仍然實現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營。1-11月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積1013.46萬平方米，同比增加42.42%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1970.47億元，同比增加32.41%。

同時，從公司2019年半年報披露數(shù)據(jù)可以看出，截至上半年，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收入40.08億元，同比增長31.26%；毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點，而營收占比較2018年同期增加8.58個百分點至24.02%。

融資能力和負債率是最能夠看出一家房企底色的指標。招商蛇口2019年中期平均融資成本為4.91%，在行業(yè)中處于最低水平之一；截止上半年，公司凈負債率為53%，也遠低于行業(yè)均值99.62%。

分析人士指出，從目前來看，招商蛇口正朝著轉(zhuǎn)型目標穩(wěn)健前行，雖然短期來看，社區(qū)開發(fā)與運營仍占公司業(yè)務(wù)收入的主要來源，而園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)是貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要部分；郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營屬于需要大量前期投入的新業(yè)務(wù)。

但中期來看，園區(qū)的有效拓展將為社區(qū)板塊提供充足的高價值土地儲備，園區(qū)產(chǎn)業(yè)的聚集和基礎(chǔ)設(shè)施的完善也將有效提高住宅產(chǎn)品價值，公司提前布局的郵輪業(yè)務(wù)將助力公司打造特色的郵輪母港，并增強獲取城市綜合體的能力，為社區(qū)板塊儲備優(yōu)質(zhì)的土地資源；而長期看，三大板塊協(xié)作發(fā)展，交叉運營，不斷拓寬公司在行業(yè)競爭中的護城河。

實際上，2019年以來，招商蛇口圍繞“前港-中區(qū)-后城”模式，對應(yīng)郵輪、園區(qū)、社區(qū)三大業(yè)務(wù)，通過整合集團資源，結(jié)合城市功能升級、生產(chǎn)方式升級、生活方式升級，持續(xù)打造和完善全生命周期產(chǎn)品體系，目前已呈現(xiàn)多元協(xié)同發(fā)展，遍地開花的趨勢。

招商蛇口直接或間接參與的郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市，并在積極拓展長江沿岸的內(nèi)河游輪項目；另外，公司多元化發(fā)展板塊業(yè)績也有所上升。

如在長租公寓方面，截至2019年上半年，在精耕深圳市場的基礎(chǔ)上，全面覆蓋北京、上海、南京、杭州、武漢等15個城市，合計在全國布局2.5萬間，管理規(guī)模總計約100萬平方米；在大健康領(lǐng)域，從養(yǎng)老、醫(yī)療、健康管理等方面推進大健康業(yè)務(wù)，打造標桿項目，探索盈利模式。在大文創(chuàng)方面，初步形成了整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，文化教育方面確定了產(chǎn)業(yè)進入的思路與策略，國際學(xué)校項目持續(xù)推進，積極拓展公教合作等等。

招商蛇口表示，公司始終堅持“質(zhì)量第一、效益優(yōu)先、規(guī)模適度”的戰(zhàn)略原則，以綜合發(fā)展模式，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。要以定力、實力和耐心穿越行業(yè)周期，一方面要把目光放長遠，發(fā)揮央企的責(zé)任和擔當，積極響應(yīng)國家戰(zhàn)略規(guī)劃，一方面也要穩(wěn)健運營，為企業(yè)自身實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展之路打造新引擎。

擁抱資本市場有望迎來利好

在央企行列，招商蛇口是積極擁抱資本市場的典范，2019年也是招商蛇口收獲頗豐的一年。2019年12月16日，招商蛇口正式完成對中航善達的并購重組，重組更名后的招商積余正式在深交所上市，為央企改革再添經(jīng)典案例。

“積余”意為對存量資產(chǎn)的管理、運營及服務(wù)，招商積余的上市，不僅意味著中國A股市場上物業(yè)領(lǐng)域又一巨無霸的誕生，同時也承載了招商蛇口對布局存量資產(chǎn)管理、運營和服務(wù)的“大物業(yè)”領(lǐng)域未來莫大的期待和信心，招商積余未來將成為招商蛇口的轉(zhuǎn)型發(fā)展新引擎。

其實，為了盤活手中大量的存量資產(chǎn)，招商蛇口不僅將旗下物業(yè)資產(chǎn)借道中航善達實現(xiàn)在A股上市，此前還不斷試水包括CMBS、ABS、ABN等在內(nèi)的資產(chǎn)證券化手段，最引人矚目的是，2019年12月10日，招商蛇口發(fā)起的招商局商業(yè)房托在港交所成功上市，這不僅創(chuàng)下了香港REITs市場冰封六年之后的首單IPO，更是首只由央企在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金，也為不動產(chǎn)金融開啟了一種全新的思路。

不僅如此，招商蛇口的前海土地整備也已圓滿落地，未來將為公司的業(yè)績增長作出貢獻。2019年12月30日晚，招商蛇口發(fā)布公告，招商蛇口2019年第四次臨時股東大會審議通過《公司與深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司的方案》的議案，同意下屬公司招商前海實業(yè)和前海投控共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司。

這標志著前海土地整備事宜在2019年上半年全面完成后，前海合資合作事宜亦順利通過，至此，前海土地整備及合資合作項目圓滿落地。

根據(jù)公告，本次交易完成后，合資公司將依托招商蛇口與前海投控在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、制度創(chuàng)新、開發(fā)建設(shè)、運營管理等方面的成功經(jīng)驗和優(yōu)勢資源，加快片區(qū)開發(fā)建設(shè)、運營管理和產(chǎn)業(yè)引進，發(fā)揮產(chǎn)城融合效應(yīng)，促進創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級，落實國家“一帶一路”倡議打造企業(yè)走出去門戶基地，建設(shè)深港合作的平臺載體。

多份研報指出，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高，具備“市場化+非市場化”強大拿地優(yōu)勢。公司作為大灣區(qū)核心標的，資產(chǎn)價值有望進一步提升。公司前海土地整備及合資合作的完成，前海項目開發(fā)加速，將推動利潤表和資產(chǎn)負債表的改善。此外，招商積余和招商局商業(yè)房托先后完成上市也將有望增厚公司估值。

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