每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2019上海樓市關鍵詞：小陽春供求齊漲、長三角一體化規(guī)劃、臨港新政帶動”搶房潮”。

2019年，上海樓市經歷了調控來多年難見的活躍，新建商品住宅成交面積、成交均價雙雙站上近3年高位。據(jù)上海中原地產統(tǒng)計，2019年全市新房共成交773.5萬平方米，同比上漲19%，成交均價53911元/平方米，同比上漲1.34%，創(chuàng)下歷史新高。

國際房地產顧問服務公司萊坊預計，2020年一線城市的住宅價格漲幅將在3%~5%之間，而上海住宅價格將上浮4%~5%，領跑一線城市。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅向《每日經濟新聞》記者表示，“一線城市在經濟基礎、市場資源、人口基數(shù)及人才政策等方面具備優(yōu)勢，未來住房剛性需求和改善需求較為強烈，而三四線城市去庫存任務基本完成，貨幣化安置的棚改紅利逐漸消失，因此需求趨弱，房價上升趨勢可能會進入調整階段。”

上海路旁的在建樓盤工地 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝 

政策以微調為主

2019年，上海房地產政策仍然以微調為主、松緊并存。

年初起，上海下調部分涉房產交易稅費。2月19日起，上海市人民政府發(fā)布《關于對本市增值稅小規(guī)模納稅人減征部分地方稅費的通知》明確，從2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人一律按50%的幅度減免資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。在當時樓市成交出現(xiàn)逐漸回溫的情況下，對市場產生了一定的影響。

臨港自貿區(qū)新片區(qū)成立令臨港再度成為市場焦點。2019年8月6日，國務院印發(fā)《中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，隨后自貿新片區(qū)正式揭牌，拉開新片區(qū)全面建設的帷幕。11月20日，臨港自貿區(qū)“官宣”特定人才購房政策放寬，符合條件的人才可以單身購房，購房所需社保繳納年限也可縮短。自貿區(qū)“搶房”現(xiàn)象再度上演，臨港各個售樓處一夜逢春，短短2個月，新片區(qū)周邊的房源幾乎銷售一空。

2019年11月19日，上海政府網站公示《關于調整本市普通住房標準的通知》有效期繼續(xù)延長5年。這意味著，自2014年11月20日起執(zhí)行的上海普通住宅標準將繼續(xù)沿用到2024年。

2019年對購房人影響最大的政策非“使用權房限購”莫屬。12月1日起，《上海市公有住房差價交換辦法》正式施行，針對上海戶籍購買使用權房進行限購。本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過差價換房取得公有住房承租權；本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權和住房產權）的，不得再通過差價換房方式取得公有住房承租權。

2019年12月初，國務院印發(fā)了《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長三角一體化概念再度被市場關注，激發(fā)了上海樓市的購買熱情。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為，“2019年調控政策得到很好延續(xù)，鞏固調控效果。對臨港人才政策而言，主要是為臨港發(fā)展服務的，但從政策力度和長期發(fā)展來看，臨港有成長性，在預期的影響下，短期成交出現(xiàn)升溫，經歷8、9月份‘高溫’后，市場也有降溫，理性成分再度回升。”

新房價格漲幅受限

回顧2019年全年月度成交數(shù)據(jù)，除3月、4月的“小陽春”和 8、9月的臨港新政明顯利好，其他月份成交量都較為平穩(wěn)。易居研究院認為，上海新房市場成交乏力，上漲動力明顯不足。

據(jù)上海易居房地產研究院《上海房地產市場報告》顯示，2019年上海新建商品住宅新增供給762.9萬平方米，同比下降7.0%。在供應下降的情況下，上海新房成交量仍然達到近3年的最高值。

上海市歷年新建商品住宅供應與成交面積 

從各區(qū)域來看，2019年上海商品住宅成交面積居前三的區(qū)域分別為浦東、青浦和奉賢，三區(qū)新房成交面積占全市總成交面積的45.0%。據(jù)中原地產統(tǒng)計，外郊環(huán)成交面積幾乎占據(jù)半壁江山，達48.2%；單價5萬~7萬元的新房占據(jù)全市成交量的41%。

上海新建商品住宅存銷比當前正處于合理區(qū)間，截至2019年12月底，庫存總量為773萬平方米，環(huán)比增長0.0%，同比增長 11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個月，比11月增加0.1個月。觀察歷史數(shù)據(jù)，2019年3~9月存銷比下行，10~12月存銷比處于盤整態(tài)勢，目前處于合理區(qū)間。

2019年，上海新房成交均價53911元/平方米。上海中原地產市場分析師盧文曦對《每日經濟新聞》記者表示：“2019年新房均價并未超出預期。房價漲幅受限，一方面受到限價等調控政策的持續(xù)作用，價格幾乎沒有明顯上漲；另一方面，由于買家情緒穩(wěn)定，對房價上漲預期減弱，購房行為較為理性，供求關系較為均衡，壓縮了房價上漲的空間。”

對于2020年，盧文曦預測，“上海樓市政策松動的可能性不大，因此成交量還是在當前水平波動為主，而價格則會震蕩筑底。”

二手房成交量增近五成

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2019年上海二手住宅成交量波動明顯，全年累計成交二手房約23.7萬套，同比增長44.8%。

回顧歷史，上海二手房曾在2009年出現(xiàn)大規(guī)模成交放量，隨后市場經歷了3年低迷期，于2013年開始回暖，但2014年成交量再度下滑。2015年、2016年成交量明顯高于2009年，隨后再度低迷2年，2019年開始有所回升，但回升幅度不及2013年。

上海市歷年??住宅成交量 

易居研究院預計，2020年二手房成交量不會像2014年那樣出現(xiàn)大幅萎縮，但考慮到2019年成交量基數(shù)較大，同比也不會出現(xiàn)大幅增長。

盧文曦分析，“2019年二手成交量幾乎增加50%，成交量恢復到常規(guī)水平。舊改是促進交易增加的原因之一。此外，新房推盤積極，促進置換需求釋放等等。2020年二手房成交還是以穩(wěn)為主，成交量和2019年相當。如果舊改力度減弱，不排除成交量有一成左右縮水。”

土地成交面積達5年峰值

上海易居房地產研究院發(fā)布的《上海房地產市場報告》顯示，2019年上海共成交320幅土地，土地成交建筑面積2383.8萬平方米，同比增長8.5%,達到2016年以來成交峰值；土地出讓金1999.1億元，同比增長3.7%。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從土地成交結構來看，2019年商品住宅用地成交面積占比最高，為27%，低溢價率仍是主流。

上海市歷年?地成交建筑面積及同比增速 

觀察上海市歷年土地成交建筑面積歷史數(shù)據(jù)可知，2016年土地成交建筑面積到達低點后，2017年步入上升通道，2018年同比增速放緩，而2019年同比增速回落。在重租賃、嚴管控的背景下，加之下半年房企融資渠道全面收緊，房企拿地更趨理性謹慎。

上海土地市場2020年又會呈現(xiàn)怎樣的走勢？盧文曦表示，“2020年上海土地市場不會出‘地王’，低溢價是主流。拿地主力是大房企和國企、央企，中小房企可能會有‘撿漏’機會，或者‘抱團取暖’才有拿地可能。”

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝