每經(jīng)記者 葉峰    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日運(yùn)行平穩(wěn)，9只基金全部收紅，截至收盤(pán)，蛇口產(chǎn)園上漲14.72%，表現(xiàn)最好，而廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅不足1%。

9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT和廣州廣河全天出現(xiàn)高開(kāi)低走，開(kāi)盤(pán)高位追漲的投資者出現(xiàn)了一定浮虧。

值得注意的是，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好很高，或?qū)τ谄珢?ài)短期交易的投資者，這類產(chǎn)品并不適合，公募REITs整體來(lái)看，是一個(gè)投資長(zhǎng)期化的產(chǎn)品，這點(diǎn)其實(shí)從其收益屬性也能發(fā)現(xiàn)，其收益來(lái)源本身就不是短期行為。

首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日集體翻紅

此前一開(kāi)售就被搶購(gòu)一空的首批公募REITs，今日上市首日交投活躍，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs合計(jì)成交額18.6億元，其中，中金普洛斯REIT以3.05億元居首。

截至收盤(pán)，蛇口產(chǎn)園上漲14.72%，表現(xiàn)最好，而廣州廣河、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅不足1%。

值得注意的是，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，首鋼綠能、張江REIT、鹽港REIT和廣州廣河全天出現(xiàn)高開(kāi)低走，其中首鋼綠能大漲20%開(kāi)盤(pán)后，全天大幅走低，截至收盤(pán)僅上漲9.95%，盤(pán)中跌幅高達(dá)10%。

9只公募REITs上市首日表現(xiàn)

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。REITs就是通過(guò)向投資者發(fā)行收益憑證，投向?qū)懽謽?、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等這些不動(dòng)產(chǎn)，再給投資者分配收益的一種投資基金。它發(fā)售份額，封閉運(yùn)作，在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

投資者需要注意的是，與其他公募基金品種相比，公募REITs與大多數(shù)公募產(chǎn)品每天公布凈值不同，REITs每半年才公布一次凈值，交易價(jià)格完全以二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。

適合偏好長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資者

與以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的主要收益來(lái)源是這些基礎(chǔ)設(shè)施所產(chǎn)生的租金等收益。一旦你購(gòu)買(mǎi)了公募REITs，相當(dāng)于間接成為了這些基礎(chǔ)設(shè)施的“房東”。

只不過(guò)，即使成為這些基礎(chǔ)設(shè)施的“房東”，也并不是穩(wěn)賺不賠，就像租房子也存在空房期，這些基礎(chǔ)設(shè)施同樣也可能因?yàn)楦鞣N經(jīng)營(yíng)上的突發(fā)因素，導(dǎo)致租金等收益出現(xiàn)起伏，那么自然會(huì)影響房東的收益了。

此前各家基金公司針對(duì)底層資產(chǎn)的成長(zhǎng)性已給出分紅率預(yù)測(cè)，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預(yù)計(jì)達(dá)到12%、10.5%，為首批最高；最低的為4.1%和4.16%。

9只公募REITs基本資料

這9只REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別是：

博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT（180101）基礎(chǔ)資產(chǎn)：蛇口工業(yè)區(qū)的蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園。

首鋼綠能（180801）基礎(chǔ)資產(chǎn)：首鋼生物質(zhì)項(xiàng)目包括生物質(zhì)能源項(xiàng)目、殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)項(xiàng)目、餐廚項(xiàng)目。

富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT（508006）基礎(chǔ)資產(chǎn)：包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項(xiàng)目2個(gè)子項(xiàng)目。

浙商杭徽REIT（508001）基礎(chǔ)資產(chǎn)：杭徽高速公路浙江段及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)，其中杭徽高速公路（浙江段）包含三段，分別為杭徽高速公路昌化至昱嶺關(guān)段、杭徽高速公路汪家埠至昌化段和杭徽高速公路留下至汪家埠段。

張江REIT（508000）基礎(chǔ)資產(chǎn)：安恬投資、中京電子所持有的，位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)盛夏路500弄1-7號(hào)的張江光大園。

中金普洛斯REIT（508056）基礎(chǔ)資產(chǎn)：由7個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)約704988平方米。截至2020年12月31日，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)平均出租率約 98.72%，合同租金及管理費(fèi)平均約40.04元/月/平方米，估值合計(jì)約53.46億元。

鹽港REIT（180301）基礎(chǔ)資產(chǎn)：位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)，鄰近鹽田港碼頭的現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目。項(xiàng)目包括4座倉(cāng)庫(kù)、1棟綜合辦公樓及1座氣瓶站。

平安廣州廣河REIT（180201）基礎(chǔ)資產(chǎn)：廣州至河源高速公路廣州段項(xiàng)目。

東吳蘇園REIT（508027）基礎(chǔ)資產(chǎn)：國(guó)際科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目，均位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)。

有市場(chǎng)分析人士表示，從過(guò)往ETF等封閉式基金的運(yùn)作來(lái)看，很多時(shí)候都是規(guī)模靠機(jī)構(gòu)，流動(dòng)性靠散戶的特性，往往這類產(chǎn)品會(huì)存在一定的折價(jià)，不過(guò)首批發(fā)行的9只REITs本身的資質(zhì)都很不錯(cuò)。

但需要注意的是，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投資者，這類產(chǎn)品是滿足不了需求的；其次，對(duì)于偏愛(ài)短期交易的投資者，這類產(chǎn)品也同樣不適合，公募REITs整體來(lái)看，是一個(gè)投資長(zhǎng)期化的產(chǎn)品，這點(diǎn)其實(shí)從其收益屬性也能發(fā)現(xiàn)，其收益來(lái)源本身就不是短期行為。

有券商表示，從投資角度看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs適合偏好長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的投資者，其中特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目具有“抗降息”優(yōu)點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目具有“抗通脹”優(yōu)點(diǎn)。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)