每經(jīng)記者 任飛    每經(jīng)編輯 葉峰    

6月21日，首批9只公募REITs上市首日集體收漲，按照此前各家公布的場內(nèi)、外份額持有人結(jié)構(gòu)統(tǒng)計，機構(gòu)投資者占比普遍在90%以上，按照各基金首發(fā)上市價格及募集規(guī)模，對應(yīng)今日各基金漲幅，首批上市REITs投資回報總體已達10.99億元，機構(gòu)投資者成最大贏家，部分FOF基金當(dāng)日賬面收益豐厚。

但需指出的是，多只REITs現(xiàn)價超越詢價上限，較大漲幅的出現(xiàn)已經(jīng)提前透支個別產(chǎn)品此前的年化收益水平，有業(yè)內(nèi)分析指出，應(yīng)需警惕REITs權(quán)益屬性下的"折價"風(fēng)險。目前，首批9只基金均已引入做市商，將自6月21日起提供持續(xù)雙邊報價等服務(wù)。

首批REITs上市首日總成交18.60億

6月21日，首批9只公募REITs上市交易，截至收盤全天總成交額達18.60億元，為當(dāng)日所有上市基金交易成交額729.68億元的2.55%，成交額最大的是N普洛斯（508056.SH）3.05億。

出于對創(chuàng)新投資工具和底層資產(chǎn)的認(rèn)可，9只REITs早在基金路演階段就吸引眾多機構(gòu)投資者圍觀，在首發(fā)上市之日見證了"開門紅"。

根據(jù)各家基金公司此前發(fā)布的產(chǎn)品上市公告，有關(guān)首批REITs基金的投資者結(jié)構(gòu)中依然是機構(gòu)參與者居多，包括券商、銀行、理財還有其他資管類產(chǎn)品。有基金公司人士向記者表示，除了原始權(quán)益人以外，機構(gòu)投資者的比例不能低于70%。

按照各只REITs的首發(fā)上市價格及募集規(guī)模，9只REITs擬募集份額基礎(chǔ)價值總計在314.03億元，疊加各只基金場內(nèi)交易價格的今日漲幅，募集份額價值已躍升至325.02億元，增值近11億元。

其中，蛇口產(chǎn)園（180101.SZ）募集份額總價值已升至23.85億元，較原先20.79億元增加3.06億元，系今日漲幅達14.72%所致。記者從此前參與蛇口產(chǎn)園戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售及公眾認(rèn)購等投資者中發(fā)現(xiàn)，截至6月11日，該基金場內(nèi)前十名持有人中均為機構(gòu)投資者，除招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司外，北京首鋼基金公司持有基金份額最多為9000萬份，按照首發(fā)2.31元/份及今日漲幅計算，賬面回報已高達3060萬元。

不僅如此，富國基金智享8號FOF集合資產(chǎn)管理計劃也獲得1800萬場外份額，自上市之日起12個月內(nèi)限售。Wind數(shù)據(jù)顯示，該基金成立于今年5月11日，存續(xù)期1.5年，6月21日僅投向蛇口產(chǎn)園的賬面回報已在612萬元之上。

多只REITs現(xiàn)價超越詢價上限

與蛇口產(chǎn)園的賺錢效應(yīng)類似，其他REITs的持有人當(dāng)中也不乏類似機構(gòu)投資者，記者注意到，雖然此前均已公布詢價區(qū)間，但從今日市場行情來看，多只REITs收盤價已高于此前詢價區(qū)間的上限。

Wind統(tǒng)計顯示，廣州廣河（180201.SZ）此前詢價區(qū)間在12元至13元之間，今日收盤價格在13.108元；首鋼綠能（180801.SZ）此前在13元至14元之間詢價，今日收盤價定為14.711元；張江REITs（508000.SH）此前在3元價格區(qū)間內(nèi)進行詢價，今日報收3.166元。

事實上，按照之前的詢價結(jié)果，其資產(chǎn)的價值已經(jīng)有所提升。前述基金公司人士告訴記者，從本次REITs的底層資產(chǎn)來看，大多是國有資產(chǎn)背景。“REITs的另一項功能其實也是對相關(guān)資產(chǎn)公允價值發(fā)現(xiàn)并給予估值前景的過程，因此詢價過程是面向金融機構(gòu)和散戶開展的。”在他看來，詢價的結(jié)果有可能已經(jīng)比相關(guān)資產(chǎn)的備案價格要高出不少，因此，國有資產(chǎn)流失的風(fēng)險尚且可控，但對于REITs的權(quán)益投資屬性而言，投資者應(yīng)該理性看待。

據(jù)悉，今日部分REITs早在發(fā)行上市之前就對其預(yù)期年化收益率做出預(yù)測，但尚在5%左右，而部分產(chǎn)品首發(fā)上市日漲幅已明顯超越這一水平，因此，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，應(yīng)需警惕REITs權(quán)益屬性下的“折價”風(fēng)險，不排除有估值回歸的可能。

有投資界人士就表示，REITs投資的本質(zhì)是創(chuàng)新金融工具下的另類資產(chǎn)上市，其良好的現(xiàn)金流運營體系和封閉式運作的基金管理模式應(yīng)該成為投資者長期享有業(yè)績分紅的“抗通脹”工具，而非真將其作為股票性資產(chǎn)進行估值博弈。

目前，9家基金公司都已公布引入做市商，將自6月21日起提供持續(xù)雙邊報價等服務(wù)。前述基金公司人士表示，專業(yè)投資人對于REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、上市后可能出現(xiàn)的情況等專業(yè)判斷力很重要，也要有充足的風(fēng)險防范意識。“此外，做市商機制的引入，能夠起到一定緩沖器的作用，使得二級價格不會脫離資產(chǎn)價值太遠，這也是REITs交易機制的一個亮點。”

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)