每經(jīng)評(píng)論員 杜恒峰

11月2日，9只REITs公募產(chǎn)品連續(xù)第二個(gè)交易日換手率超過(guò)3%，這是6月21日公募REITs產(chǎn)品上市以來(lái)除頭兩日外換手率最高的兩天。成交量的放大，意味著有更多的人得以套現(xiàn)離場(chǎng)，當(dāng)然也意味著有更多的人進(jìn)入REITs市場(chǎng)。

投資者選擇REITs有其充分的理由。從產(chǎn)品屬性來(lái)看，REITs對(duì)應(yīng)的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益權(quán)，基礎(chǔ)資產(chǎn)所創(chuàng)造出的利潤(rùn)絕大部分要直接分配給REITs份額所有者。上述產(chǎn)品當(dāng)中，首鋼綠能、首創(chuàng)水務(wù)兩只公募REITs的現(xiàn)金分配率一度可以達(dá)到8%~10%，在今年債券收益率整體下行、A股擇股難度加大的背景下，無(wú)論是相對(duì)債券還是高股息率股票，REITs產(chǎn)品較高分紅水平的優(yōu)勢(shì)都體現(xiàn)得更為明顯。從實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，在經(jīng)過(guò)90個(gè)交易日的運(yùn)行后，REITs產(chǎn)品給持有人帶來(lái)了豐厚的回報(bào)，截至11月2日，除平安廣州交投廣河高速公路REITs外，另外8只產(chǎn)品相比發(fā)行價(jià)均有溢價(jià)，溢價(jià)最高的首鋼綠能REITs溢價(jià)率達(dá)到29.22%，而這一溢價(jià)率也正是首發(fā)參與的投資者一直持有至今的回報(bào)率。

除了可觀的現(xiàn)金分配比例，上述REITs產(chǎn)品走紅還有另外的原因：比如作為首批REITs產(chǎn)品，其對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)是優(yōu)中選優(yōu)的結(jié)果，以期激發(fā)投資者參與REITs的熱情；又比如，目前REITs產(chǎn)品供應(yīng)仍然十分有限，且實(shí)際流通盤都很小，較少的資金即可對(duì)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。還有，在發(fā)行環(huán)節(jié)上，其定價(jià)給予了二級(jí)市場(chǎng)投資一定的估值折讓，等等。但在這些產(chǎn)品大獲成功的同時(shí)，筆者也注意到，過(guò)高的換手率與REITs產(chǎn)品本身的定位已產(chǎn)生錯(cuò)配。

筆者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到9月28日，9只REITs產(chǎn)品整體換手率達(dá)到100%，這僅僅用了70個(gè)交易日；到11月2日，整體累計(jì)換手率進(jìn)一步攀升至134%；照此估算，經(jīng)過(guò)一年時(shí)間，這些REITs產(chǎn)品整體換手率可能超過(guò)300%（已剔除上市前2個(gè)交易日）。眾所周知，REITs產(chǎn)品的核心價(jià)值在于基礎(chǔ)資產(chǎn)所貢獻(xiàn)的現(xiàn)金回報(bào)，而基礎(chǔ)資產(chǎn)本身的增值也可能提升REITs份額的價(jià)值，兩者相加形成了REITs的市場(chǎng)價(jià)值，這和股票有著本質(zhì)不同——特定的資產(chǎn)只能產(chǎn)生符合資產(chǎn)特點(diǎn)的現(xiàn)金流，不具備短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)的可能性；而股票對(duì)應(yīng)的上市公司的凈利潤(rùn)卻可能大增大減，并通過(guò)市盈率這個(gè)核心估值指標(biāo)體現(xiàn)為股價(jià)的大漲大跌。

有別于股票的特性，決定了REITs只能通過(guò)長(zhǎng)期投資才能最大化投資收益，而其他市場(chǎng)的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)也早已驗(yàn)證了這一規(guī)律。但目前上述9只REITs的成交狀況表明，投資者將REITs當(dāng)成了賺取差價(jià)的產(chǎn)品，快進(jìn)快出像極了投資A股的風(fēng)格。雖然這些投資者目前大多獲得了不菲的收益，但這更多是當(dāng)前特殊市況下的偶然所得，并不是REITs以后的常態(tài)。對(duì)后續(xù)要參與REITs的投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下尤其要注意規(guī)避高溢價(jià)品種，畢竟好運(yùn)氣并不會(huì)一直存在，REITs的市場(chǎng)價(jià)格，最終要向其內(nèi)在價(jià)值靠攏。