每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼“金九”失約后，“銀十”樓市亦慘淡收?qǐng)觥?/span>

新房市場(chǎng)方面，40個(gè)典型城市10月成交面積同比下降32.4%，創(chuàng)下2013年以來(lái)最差“銀十”。二手房市場(chǎng)方面，13個(gè)熱點(diǎn)城市成交量環(huán)比下降26.9%，同比下降42.8%，成交總量基本回落至2014年10月的水平。

土地市場(chǎng)亦降溫明顯。10月全國(guó)300城成交各類用地規(guī)劃建筑面積同比下降47.64%；出讓金總額環(huán)比下降38.15%，同比下降33.51%。同時(shí)，流拍率整體增加，溢價(jià)率整體創(chuàng)出新低。房企業(yè)績(jī)方面，10月份超過(guò)8成房企業(yè)績(jī)同比下滑。

三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪深度調(diào)整后，自9月起政策已現(xiàn)轉(zhuǎn)向，調(diào)控及信貸環(huán)境改善預(yù)期不斷加強(qiáng)，但市場(chǎng)尚未出現(xiàn)恢復(fù)跡象。

進(jìn)入10月以來(lái)，中央層面頻繁發(fā)聲，持續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾司長(zhǎng)指出，“少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。”

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞指出，督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求；保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持；因城施策，指導(dǎo)派出機(jī)構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控；嚴(yán)肅懲治違法違規(guī)行為；穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。

從供給端看，一方面，房企合理融資需求有望獲得滿足；另一方面，銷(xiāo)售如果得以改善，也有利于房企銷(xiāo)售資金回籠。但多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)事件影響，短期較難扭轉(zhuǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，房企在融資層面仍然面臨困局。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

 

連續(xù)4個(gè)月降幅擴(kuò)大

40城新房成交9年來(lái)最差 

2021年10月，中指研究院監(jiān)測(cè)的主要城市新房成交面積環(huán)比下降4.26%，近五成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比則下降28.95%。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，共有10個(gè)城市下降。其中泉州下降72.68%，福州為56%；此外南寧和廣州降幅均在5%以內(nèi)。同比來(lái)看，17個(gè)城市出現(xiàn)下降，泉州、福州和重慶降幅較為明顯，其中福州同比降幅達(dá)到57%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

分城市來(lái)看，一線城市新房成交面積環(huán)比上升9.85%，其中深圳升幅為40.65%；同比下降8.23%，其中廣州降幅較大。二線代表城市成交面積環(huán)比下降8.16%，同比下降30.60%。三線代表城市成交面積較上月下降7.5%，同比下降49.29%。

在新房銷(xiāo)售整體回落的背景下，多個(gè)城市庫(kù)存總量穩(wěn)中微升，韶關(guān)、廈門(mén)升幅顯著。

截至2021年10月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升0.45%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，韶關(guān)以11.64%升幅居第一，廈門(mén)以6.55%居次席，南京以5.98%位居第三。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

從易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市來(lái)看，10月新房成交面積環(huán)比下降 1.9%，同比大降32.4%，創(chuàng)下2013年以來(lái)最差“銀十”。從增速來(lái)看，自 6 月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比降幅加速擴(kuò)大。

易居研究院認(rèn)為，若最后兩個(gè)月信貸層面仍無(wú)明顯放寬政策，房企間銷(xiāo)售回款的“價(jià)格戰(zhàn)”或?qū)⒊掷m(xù)到年底，反倒會(huì)加劇市場(chǎng)觀望情緒。預(yù)計(jì)年底40城新房單月成交面積可能跌破 2000 萬(wàn)平方米大關(guān)。

13城二手房成交量跌回8年前

杭州半年縮水8成，大連單月“腰斬”

近幾個(gè)月二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，2015年以來(lái)的二手樓市上升大行情也宣告結(jié)束。

10月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量環(huán)比下降26.9%，同比大降42.8%，今年前10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)至-2.1%。13城成交總量已基本回落至2014年10月水平。

10月13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

13個(gè)城市中，僅廈門(mén)成交環(huán)比出現(xiàn)較大幅度上升，達(dá)47.3%，主要原因是9月份廈門(mén)受疫情影響成交基數(shù)過(guò)低。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，10月份深圳二手商品住宅成交套數(shù)、成交面積均持續(xù)大幅下降，環(huán)比降幅均在40%以上，同比降幅均在80%以上。價(jià)格環(huán)比下跌0.35%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。北京二手房成交套數(shù)環(huán)比下降26%，同比下降15%；價(jià)格環(huán)比微漲0.32%，已連續(xù)3個(gè)月漲幅收窄。

值得一提的是，前期熱點(diǎn)城市杭州二手房市場(chǎng)降溫最為迅速，10月僅成交2554套。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，今年3月，杭州曾一度創(chuàng)下二手房成交量11534套的年內(nèi)高點(diǎn)，此后“7連降”隨之而來(lái)，其中8月跌破 6000 套、9月跌破4000套、10月跌破3000套。僅半年時(shí)間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近8成，降至近十年最低值附近。

13城二手房月度成交量與年初累計(jì)同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、易居研究院

從二手住宅成交量同比增速來(lái)看，10月杭州增速僅-64.1%，這是自2015年杭州樓市進(jìn)入上升大周期以來(lái)第二次出現(xiàn)如此大的單月降幅（單月最大降幅為2018年9月的-64.6%）。

從政策面來(lái)看，10月9日，杭州宣布收緊人才政策，取消了大專生人才引進(jìn)落戶政策，碩士研究生此前可以“先落戶，后就業(yè)”，但需先有工作并繳納社保。從今年上半年被住建部約談及浙江省被定位為社會(huì)主義共同富裕示范區(qū)，到下半年加碼限購(gòu)，再到人才購(gòu)房政策調(diào)整，足見(jiàn)杭州的樓市調(diào)控力度之大。

與杭州情況類似的是北方城市大連，10月二手住宅僅成交2048套，慘遭“腰斬”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理大連市的相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)，8月16日大連市政府發(fā)布“連八條”新政擴(kuò)大了限售區(qū)域，同時(shí)在增加限售年限方面尤為嚴(yán)厲，即新簽商品房可售從取證2年延長(zhǎng)至網(wǎng)簽5年，二手房從取證2年延長(zhǎng)至3年。現(xiàn)售加碼使得新房市場(chǎng)迅速封凍，并傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)。

基于近幾個(gè)月部分城市二手住宅成交持續(xù)跳水，易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，短期內(nèi)利空明顯，未來(lái)兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)將繼續(xù)降溫。

300城土地成交面積跌近五成

流拍率整體增加，溢價(jià)率創(chuàng)出新低

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10月全國(guó)300城成交各類用地規(guī)劃建筑面積11714.41萬(wàn)平方米，同比下降47.64%；各類用地出讓金總額達(dá)3334.29億元，環(huán)比下降38.15%，同比下降33.51%。

值得注意的是，土拍規(guī)則升級(jí)疊加房企融資困難，導(dǎo)致土拍流拍率整體增加，溢價(jià)率整體創(chuàng)出新低。

10月份全國(guó)共流拍地塊73宗，流拍率為14.54%，較9月下降2.66個(gè)百分點(diǎn)。1-10月累計(jì)流拍824宗地塊，流拍率為12.13%，較去年同期增長(zhǎng)了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

但在住宅用地成交方面，不同城市區(qū)域1-10月整體表現(xiàn)截然不同。

長(zhǎng)三角住宅用地成交11732萬(wàn)平方米，同比下降9.4%；京津冀住宅用地成交3949萬(wàn)平方米，同比下降9.2%；珠三角住宅用地成交4149萬(wàn)平方米，同比下降24.1%；長(zhǎng)江中游住宅用成交6310萬(wàn)平方米，同比下降29.0%；成渝住宅用地成交3676萬(wàn)平方米，同比下降28.5%。

從易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市10月份表現(xiàn)來(lái)看，由于“兩集中”供地的22個(gè)城市中僅有北京、上海、杭州等5個(gè)城市在當(dāng)月完成了集中土拍，40城共成交土地建筑面積3212萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降41.3%和37%。

分城市來(lái)看，前10個(gè)月40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和南京，其余排名靠前的城市也均以一二線城市為主。在三四城市中，無(wú)錫和及佛山的土地出讓金額最高。

2021年10月土地出讓面積TOP10城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院（單位：萬(wàn)平方米）

從土地溢價(jià)率來(lái)看，10月份40個(gè)典型城市溢價(jià)率9.7%，同環(huán)比分別下降6.6個(gè)百分點(diǎn)和3.9個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是去年3月份以來(lái)的新低，

而今年一季度40城土地溢價(jià)率為12%-13%。隨著第一批集中土拍于6月收官，多地暫緩或終止了第二批集中土拍，9月和10月受到“溢價(jià)率不超過(guò)15%”土拍新規(guī)和開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺等因素影響，土地溢價(jià)率大幅回落。特別是廈門(mén)、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等熱點(diǎn)城市，土拍溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月為0。

從單月情況來(lái)看，10月全國(guó)多個(gè)城市土地出讓金和土地成交面積均大幅下降。出讓金排名前20城市成交總額為2568.14億元，環(huán)比9月（4041億元）減少36%。

北京以土地出讓金617.57億元榮登榜首，第二名上海土地出讓金也超過(guò)500億元。從第六名開(kāi)始，土地出讓金額均小于100億元，第20名柳州市僅16.85億元。

2021年10月土地出讓面積TOP10城市

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院（單位：億元）

事實(shí)上，目前第二批集中土地供應(yīng)尚未落下帷幕，多個(gè)城市已經(jīng)宣布了第三批集中供地計(jì)劃，并適度放寬了企業(yè)拿地限制。

如南京降低對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的限制、企業(yè)拿地資質(zhì)由原本的一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)；蘇州則取消了“市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)”，并將保證金比率下調(diào)至30%，首次付款比例降至50%。

易居研究院認(rèn)為，截至10月末，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)暖信號(hào)，銷(xiāo)售回款難言樂(lè)觀。同時(shí)房企仍出現(xiàn)爆雷現(xiàn)象，今年最后兩個(gè)月預(yù)計(jì)房企會(huì)繼續(xù)偏向保守拿地，第三批集中供地并不樂(lè)觀。

8成多房企單月業(yè)績(jī)同比下滑

不同陣營(yíng)房企業(yè)績(jī)進(jìn)一步分化

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10月碧桂園以6761億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)繼續(xù)穩(wěn)居首位，萬(wàn)科、融創(chuàng)和保利分列二、三、四名。TOP4房企總計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)21680億元。

但各梯隊(duì)房企間分化愈發(fā)明顯，業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛瑔卧聵I(yè)績(jī)繼續(xù)逐月下滑?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，10月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，但單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，降幅收窄至32.2%。

2021年1-10月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

逾8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。

雖然百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售增速繼續(xù)下滑，但前10個(gè)月仍然誕生了32家千億房企，較去年同期增加6家。多家研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，多重因素共同作用之下，市場(chǎng)趨冷幾成定局，四季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀徊蝗輼?lè)觀。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

中指數(shù)據(jù)顯示，今年前10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額均值為1067.5億元，同比增長(zhǎng)16.3%，與1~9月平均增長(zhǎng)率19.9%、1~8月增長(zhǎng)率均值為29.8%相比，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。并且從趨勢(shì)圖上看，百?gòu)?qiáng)房企增速在1-2月達(dá)到全年峰值之后即出現(xiàn)了大幅下降，呈現(xiàn)“倒V字”走勢(shì)。

從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的29個(gè)城市商品住宅10月成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中25個(gè)二三線城市成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。

前10月銷(xiāo)售額超銷(xiāo)售額超百億元房企達(dá)148家；百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為790.5億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值為553萬(wàn)平方米；TOP101-200房企銷(xiāo)售額均值為116.8億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

此外，不同陣營(yíng)房企的業(yè)績(jī)進(jìn)一步分化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，32家千億“超級(jí)陣營(yíng)”銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為10.6%，第一陣營(yíng)（500億-1000億元）23家房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為17.5%。第二陣營(yíng)（300億-500億元）28家房企銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為21.3%；第三陣營(yíng)（200億-300億元）34家房企和第四陣營(yíng)（100億-200億元）31家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值分別為24.3%和21.3%。

同時(shí)，各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻值也發(fā)生了變動(dòng)。其中，TOP3房企門(mén)檻值為5126億元，較上年下降6.2%；TOP10房企門(mén)檻值為2502億元，較上年增長(zhǎng)15.7%；TOP30房企門(mén)檻值為1038.8億元，較上年增長(zhǎng)12.1%；TOP50房企及TOP100房企門(mén)檻值分別為637億元、245億元，同比分別增長(zhǎng)1.5%和4.1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

中指研究院分析認(rèn)為，隨著市場(chǎng)趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺(tái)，房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重，更注重穩(wěn)健增長(zhǎng)，銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定相對(duì)保守。1-10月，從公布銷(xiāo)售目標(biāo)的32家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，目標(biāo)完成率均值為76.3%，其中綠城、濱江、正榮、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等目標(biāo)完成率超90%。

克而瑞認(rèn)為，四季度房企銷(xiāo)售繼續(xù)承壓，通過(guò)“以價(jià)換量”來(lái)促銷(xiāo)售、抓回款的空間也越來(lái)越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營(yíng)壓力。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售端對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。

 

10月房企融資總額環(huán)降六成

境外融資規(guī)模占比維持低水平

作為傳統(tǒng)發(fā)債淡季，10月房企發(fā)債規(guī)模加速收縮，單月融資總額環(huán)比下降60%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，10月份企業(yè)融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60%，同比已是連續(xù)8個(gè)月下降。10月份行業(yè)平均融資利率6.99%，較9月份微增0.69個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

而累計(jì)來(lái)看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前10月房企發(fā)債總規(guī)模7993億元，年內(nèi)降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至24%，較2020年同期減少2463億元。而這一累計(jì)降幅較今年前三季度進(jìn)一步增大，1-10月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約66%

分類型來(lái)看，1-10月境內(nèi)債券規(guī)模占比69%，較2020年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)1-10月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%。境外方面，今年1-10月累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。房企境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。

10月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆；發(fā)行規(guī)模約合人民幣304億元，環(huán)降55.9%，同比減少56.1%。其中境外融資年內(nèi)再次降至個(gè)位數(shù)——僅發(fā)行6筆債券，融資約101億元，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。

其余25筆合計(jì)規(guī)模約203億元，均為境內(nèi)債券，規(guī)模環(huán)比下降51.1%，同比減少43.6%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約67%。

貝殼研究院分析認(rèn)為，10月境內(nèi)債券新增發(fā)行規(guī)模低于市場(chǎng)預(yù)期。一方面是季節(jié)性原因，10月工作日較少，是債券發(fā)行的傳統(tǒng)淡季。另一方面，10月份，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)較為罕見(jiàn)地密集下調(diào)多家房企信用評(píng)級(jí)，惠譽(yù)還將29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商列入評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)觀察名單。同時(shí)，典型房企債務(wù)違約影響仍在持續(xù)發(fā)酵，再次重創(chuàng)剛剛恢復(fù)的投資市場(chǎng)信心。

不過(guò)，10月已有部分房企著手制定計(jì)劃應(yīng)對(duì)美元債務(wù)問(wèn)題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括海倫堡、鑫苑置業(yè)在內(nèi)的企業(yè)已經(jīng)完成美元債交換要約，將兌付壓力延后；弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、奧園集團(tuán)、金輝控股、朗詩(shī)地產(chǎn)等多家房企紛紛回購(gòu)美元票據(jù)，降低企業(yè)負(fù)債水平和優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定資本市場(chǎng)信心。

記者手記丨 最后兩個(gè)月樓市“有點(diǎn)難”

第四季度是房企沖刺業(yè)績(jī)的關(guān)鍵時(shí)段，尤其是樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的“銀十”。

盡管近期央行等監(jiān)管層不斷釋放樓市“維穩(wěn)”信號(hào)，而房企為沖刺業(yè)績(jī)也加大推貨和促銷(xiāo)力度，但三季度以來(lái)全國(guó)普遍出現(xiàn)的“放款難”影響甚大，讓房企“以價(jià)換量”的愿望落空。

前10月一線城市新房成交累計(jì)同比增速快速回落，而三線城市已率先轉(zhuǎn)負(fù)。其中新房成交面積同比下降最快的淮安、惠州、洛陽(yáng)、南寧、韶關(guān)均為弱三線城市。如果房企繼續(xù)加大促銷(xiāo)力度，未來(lái)兩個(gè)月市場(chǎng)的觀望情緒也許會(huì)更濃。

但從宏觀面看，10月全國(guó)個(gè)人房貸出現(xiàn)拐點(diǎn)，近6個(gè)月貸款量首次反彈，首套房貸利率轉(zhuǎn)降。而利率下調(diào)傳導(dǎo)到住戶部門(mén)貸款通常有幾個(gè)月的滯后，明年初樓市或因此出現(xiàn)反彈。

記者：包晶晶

編輯：魏文藝

視覺(jué)：陳冠宇

排版：魏文藝 馬原