每經記者 王佳飛  陳榮浩    每經編輯 陳夢妤    

安徽蕪湖，對符合條件的青年英才，最高可獲得10%購房款補貼。

廣東惠州，符合條件的人才公積金貸款額度不受繳存余額限制。

12月14日，兩地同時發(fā)布房地產相關促進政策。事實上，自中央經濟工作會議結束后的一周內，多地已發(fā)布相關政策，落實“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的會議精神。

作為較早落實會議精神的城市，湖南衡陽12月10日就發(fā)布了購房補貼政策。12月13日，衡陽下轄耒陽市召開促推房地產行業(yè)發(fā)展座談會，提出“全力促進房地產行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”“依法解決房地產開發(fā)企業(yè)的合理訴求”“全力做好房地產企業(yè)與金融機構的無縫對接”。

相比一二線城市，三四線城市眼下的庫存積壓現(xiàn)象極為明顯，已是2016年7月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來新高。

頂層設計不斷完善，區(qū)域市場不斷出臺提振政策，大家都希望為這個市場注入一些信心。

 

補貼方式五花八門

據《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，近一個月來，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內的十余地都拿出了真金白銀，以期提振市場。

12月14日，浙江省金華市武義縣發(fā)布《我縣首創(chuàng)民營工業(yè)企業(yè)新居民“購房券”獎勵政策》，將于明年1月1日起實施。

同日，安徽省蕪湖市發(fā)布《青年英才購房補貼發(fā)放實施細則的通知》，將對符合條件的人群發(fā)放購房補貼，給予購房款最高10%補貼。首期補貼為購房款的3%，分3年平均兌現(xiàn)，剩余購房款補貼按申請人上年度實繳個稅地方留存部分逐年兌現(xiàn)。

11月底，呼和浩特起草《呼和浩特市高校畢業(yè)生租房補貼實施辦法》及《呼和浩特市高校畢業(yè)生購房補貼實施辦法》（征求意見稿），將對符合條件的博士研究生、碩士研究生、本科生，分別一次性給予10萬元、5萬元、3萬元補貼。

10月中旬，荊門起草《關于促進中心城區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（征求意見稿）》，對畢業(yè)5年內并承諾在中心城區(qū)連續(xù)最低工作服務年限不少于5年的符合條件人才，從該意見實施之日起一年內，在中心城區(qū)首次購買唯一新建商品住房，網簽商品住房買賣合同，取得契稅完稅證明的，按照每個家庭一次性給予購房補貼。

除了人才引進，契稅補貼也是一種重要形式。

12月10日，衡陽發(fā)布《衡陽市城區(qū)新建商品住房和地下車位財政購房補貼實施方案》，2021年12月1日到2022年5月31日期間在衡陽城區(qū)購買商品房或地下車位，將享受15%到50%不等的契稅補貼。

同日，重慶市璧山區(qū)宣布，定于2021年12月10日至2022年2月10日舉辦為期2個月的購房優(yōu)惠活動?；顒悠陂g，購買新建商品住房（限1套）、車位（不超過2個）、商服用房（不超過5個）和辦公用房，以及購買二手住房（限1套），符合相應條件的，均可享受所繳納契稅同等金額的購房補助。

12月初，開封發(fā)布政策，對通告發(fā)布之日起至2021年12月23日繳納商品住房契稅且符合補貼范圍的，按照契稅總額的12%給予補貼。

值得留意的是，三胎也成為數地發(fā)放購房補貼的一條理由。

今年9月，甘肅省臨澤縣成為全國第一個提出三孩家庭購房補貼概念的地區(qū)。臨澤縣對生育二孩、三孩的臨澤戶籍常住家庭，在臨澤縣城區(qū)購買商品房時給予4萬元政府補助，在各中心集鎮(zhèn)、屯泉小鎮(zhèn)、丹霞康養(yǎng)村等集中居住區(qū)購買商品房時給予3萬元政府補助。

此后，江蘇省南通市海安市也發(fā)布相關政策，如果二胎家庭再次購房，可以通過出示戶口本或者出生證明，享受每平方米200元的減免補貼，三胎家庭可享受每平方米400元的減免補貼。

保定更為直接，以促進被動式建筑發(fā)展的方式對樓市定向松綁。

11月30日，保定在《保定市全面推進被動式超低能耗建筑產業(yè)發(fā)展實施方案》中規(guī)定，購買被動式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購政策的限制；使用住房公積金貸款購買被動式超低能耗自住住宅的，貸款額度上浮20%。

中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也告訴《每日經濟新聞》記者：“近期，中央明確‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’，各地根據實際情況，重點支持合理住房需求釋放。地方響應中央要求，在房地產信貸環(huán)境邊際改善的背景下，因城施策出臺扶持類政策，平穩(wěn)購房者預期，引導剛需和改善性住房需求正常釋放。”

對于政策效果，陳文靜認為：“部分城市出臺購房補貼政策，一方面有助于平抑購房者觀望情緒，另一方面引導合理住房需求正常釋放。短期來看，購房者預期穩(wěn)定仍需一定時間，但隨著地方加快落實‘兩個維護’，信貸環(huán)境繼續(xù)改善，相關扶持性政策繼續(xù)跟進，預計房價逐步趨于平穩(wěn)，購房者置業(yè)信心亦有望提振。”

 

為什么是衡陽？

從微觀來看，衡陽能夠清楚地說明政策出臺背后的機理。

作為中央經濟工作會議后首個響應政策的城市，衡陽對2021年12月1日-2022年1月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的50%；對2022年2月1日-3月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的30%；對2022年4月1日-5月31日期間購買新建商品住房的，補貼所交契稅的15%；對2021年12月1日-2022年5月31日期間購買地下車位的，補貼所交契稅的80%。

簡言之，越早在衡陽買房，能夠享受的補貼額度越大。

來源：衡陽市住建局

記者注意到，購房者要想享受衡陽的購房補貼，需同時滿足三個條件：僅限于購買衡陽市城區(qū)的新建商品住房或地下車位，購買商業(yè)門面或二手房不能享受補貼；網簽時間必須是2021年12月1日-2022年5月31日；辦理了網簽備案并繳納契稅的。

衡陽市住建局工作人員告訴《每日經濟新聞》記者，下發(fā)該文件的初衷是貫徹執(zhí)行上層對房地產市場的“三穩(wěn)”預期。至于具體落實，購房者在簽訂購房后可以帶上所需相關文件直接去行政大廳辦理。

記者粗略地算了一筆賬，衡陽此次補貼政策能幫購房者省下2500-12000元不等。

根據目前衡陽的契稅標準，首套房90平方米以下（含），契稅1%；90平方米以上，契稅1.5%；大于90平方米小于144平方米的1.5%，大于144平方米的3%；二套房契稅為3%；產權車位契稅為4%。

根據58安居客數據，衡陽目前房價為5731元/平方米，90平方米的首套房契稅為5157元，50%可省2578元；140平方米的契稅約24070元，50%可省12035元。

來源：安居客

衡陽為何要下發(fā)“鼓勵購房”政策？

當地住建局對外的表述是，這是為深入貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，滿足人民群眾居住需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《每日經濟新聞》記者查詢近幾年衡陽的市場數據發(fā)現(xiàn)，雖說房價變化不大，但成交量卻持續(xù)下滑。

據58安居客數據，2018年以來，衡陽整體房價變化不大，過去三年房價僅上漲了270元/平方米。

但成交量卻出現(xiàn)了大幅下滑。

從房天下數據看，2018-2020年，衡陽房地產新房的成交套數分別為3.03萬、2.53萬、2.98萬套，但今年1-11月，衡陽僅成交了1.92萬套，成交情況遠低于同期。

一位衡陽蒸湘區(qū)的置業(yè)顧問向《每日經濟新聞》記者透露：“衡陽樓市自從2018年走下神壇以來，就一直是不溫不火狀態(tài)，蒸湘區(qū)相對好一點，其他多數片區(qū)都屬于去庫存和橫盤狀態(tài)。今年10月以來，多個樓盤打出類似4、5字頭起房價，加8888元還送車位的宣傳，側面反映了開發(fā)商在想各種辦法去庫存。”

衡陽備受去化周期長的困擾。

根據房天下的數據，2021年上半年衡陽新房成交量為1.16萬套，而同期住宅庫存為3.43萬套，據此推算衡陽樓市去化周期為17.77個月。

相比之下，非住宅的去化更難，去化周期基本都在60個月以上。據衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設信息中心數據，截至2020年12月底，衡陽市區(qū)非住宅庫存面積211.27萬平方米，同比增長16.52%；庫存去化周期為65.07個月。

換言之，衡陽的非住宅產品，要將近5年半才能賣完。

來源：衡陽市住建局

 

庫存創(chuàng)5年來新高

如果從宏觀看，近期我國房地產市場存在下行趨勢，除一些房企爆發(fā)流動性危機外，整體銷售情況也在趨冷。

根據國家統(tǒng)計局數據，11月份一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。

需要注意的是，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

從國房景氣指數看，我國整體數據畫出了一個明顯的倒V字型。

來源：國家統(tǒng)計局

如前所述，近期出臺政策的多為三四線城市，記者留意到，正是這些地方存在著一定的高庫存風險。

易居研究院在《100城住宅庫存報告》（下稱報告）中直言：“當前全國100城庫存壓力明顯增大，尤其是出現(xiàn)了市場成交量連續(xù)6個月環(huán)比下跌，庫存創(chuàng)5年來新高的現(xiàn)象。”

一、二、三四線城市新建商品住宅庫存面積

來源：易居研究院

報告顯示，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數據出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。當前百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。

“當前需要高度關注百城庫存壓力。庫存壓力和風險若不解除，那么房企銷售資金的回款速度會進一步放緩，進而使得當前房企現(xiàn)金流壓力更大。”

11月份，100個城市新建商品住宅供應量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”態(tài)勢。當前供求關系中，最大的問題就是市場成交數據非常疲軟，目前已出現(xiàn)連續(xù)6個月環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

整體去化周期也在拉長。

11月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為12.5個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要12.5個月時間。觀察2016年8月份以來的百城去化周期，總體上在10個月左右上下波動。而今年下半年開始，存銷比在10個月的基礎上快速拉升。

其中需要注意的是，報告顯示“城市結構方面，三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最明顯”，出現(xiàn)了連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比正增長的態(tài)勢，說明相比一二線城市，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。數據顯示，當前三四線城市庫存，是2016年7月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高。從庫存風險的角度看，三四線城市是最大的。

100城新建商品住宅庫存面積 來源：易居研究院

面對這種現(xiàn)狀，出臺補貼政策似乎就很容易理解。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，三四線城市普遍面臨庫存壓力較大的問題，而各類城市出臺購房補貼政策，有助于加速去庫存。

“在當前房地產市場降溫的大背景下，三四線城市購房政策放松的可能性是比較大的，尤其是針對大學生、改善型購房需求、三孩家庭等，都有很大概率出臺更多寬松的購房政策。”

陳文靜認為，年底中央對2022年房地產明確定調，預計在“房住不炒”的大基調下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷加大。

“地方將響應中央要求因城施策對地產相關鏈條不順暢的問題采取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額、提高企業(yè)預售資金使用效率、優(yōu)化預售條件等政策亦存微調預期。”

良性循環(huán)和健康發(fā)展

不僅僅是區(qū)域性政策，近期頂層設計對房地產也持續(xù)釋放了善意。

12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議明確表示：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

12月11日，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在“2021-2022中國經濟年會”明確，房地產是支柱產業(yè)，住房更是居民的消費。

12月13日，中國人民銀行黨委召開擴大會議，會議也表示：“穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

同日，中國人民銀行發(fā)布2021年11月個人住房貸款統(tǒng)計數據。2021年11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月多增532億元。

嚴躍進認為：“房貸方面的貸款余額規(guī)模增大，商業(yè)銀行積極執(zhí)行央行最新房貸政策，在放貸方面持續(xù)推進，體現(xiàn)了支持合理住房消費需求的導向，進一步說明房貸市場持續(xù)寬松、向好發(fā)展。”

陳文靜表示，下半年以來，隨著房地產信貸以及預售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。

“中央經濟工作堅持‘穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進’，房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，還需要發(fā)揮穩(wěn)定器的作用。當前對于政府來說，打通房地產業(yè)各個鏈條的循環(huán)是重中之重，良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)，進一步支撐經濟穩(wěn)步發(fā)展。”

記者手記丨買房仍需謹慎

樓市噤若寒蟬，調控力度不減，城市管理者們提出了不一樣的應對策略。

根據記者的不完全統(tǒng)計，近一個月以來，已有超過10個城市下發(fā)了相關購房補貼政策。而從具體措施來看，主要集中在契稅減免、現(xiàn)金補貼、以人才或二孩三孩名義給予購房優(yōu)惠等方式上。

雖說鼓勵政策都是實打實的補貼，但從這些下發(fā)購房補貼的城市來看，主要還是以三四線城市為主，這背后，是市場成交數據的持續(xù)下滑，以及普遍存在的去化壓力。

對購房者來說，如果原本就在這些三四線城市有安家置業(yè)需求，那么政策出臺后開始著手買入，確實能不同程度地享受優(yōu)惠和稅收減免。而若短期內沒有這樣的需求，買入仍需謹慎，還得綜合考慮市場流動性、未來城市發(fā)展?jié)摿Φ葐栴}。

記者：王佳飛 陳榮浩

編輯：陳夢妤

視覺：鄒 利

排版：陳夢妤 馬原