每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

3月5日，十三屆全國人大五次會議在北京人民大會堂開幕，國務院總理李克強向大會作政府工作報告。

此次報告明確保障群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對于今年房地產工作政策預判和工作開展具有積極的作用。

保障住房合理需求

李克強在政府工作報告中提出，切實保障和改善民生，加強和創(chuàng)新社會治理。堅持盡力而為、量力而行，不斷提升公共服務水平，著力解決人民群眾普遍關心關注的民生問題。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，從去年中央經濟工作會議到今年政府工作報告，可以看到政策的連續(xù)性。從報告表述來看，雖然對房地產著墨不多，但態(tài)度和方向非常明確，房住不炒和三穩(wěn)的方向沒有絲毫變化。

應該說，從去年四季度開始，各地政策思路是統(tǒng)一和清晰的，釋放的信號是明確的。特別是明確了我國房地產市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立結構，滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。

同時，政府工作報告指出，要繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式。堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，結合近期的政策思路，購房者合理住房需求將得到更好滿足。該表述最早源于2021年中央政治局會議和中央經濟工作會議，也成為政策底的重要表述。對于商品房市場的支持，將有助于保障剛需和改善型購房需求。

從政策內容看，主要從多個層面進行了闡述，包括要繼續(xù)落實房住不炒的精神導向，同時要在長租房、保障性住房和商品房等層面推進工作。

應該說，此次將此類需求統(tǒng)一在“群眾住房需求”的表述上，充分體現了解決思路多元化、多樣性的導向。通過各個領域多層次的住房需求解決，真正符合房地產發(fā)展的目標導向，值得肯定。

嚴躍進表示，近期各地政策的放松，既在房貸額度和首付比例上調整，也在限購限貸限售等方面放松。后續(xù)房地產市場會迎來復蘇態(tài)勢，要注意地價、房價預期等方面的穩(wěn)定。在此基礎上重點突出了保障合理住房需求，預計在保障首套剛需基礎上，逐漸開始向改善型置業(yè)傾斜，在首付比例、貸款利率等方面可能會出現一些相應政策調整。

房地產需要發(fā)揮積極作用

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，國內生產總值增長5.5％左右，這是高基數上的中高速增長。去年出口是經濟增長的主要動力，今年出口增長面臨的不確定因素很大。這種情況下，經濟要實現5.5%的增速，房地產需要發(fā)揮積極的作用。

同時，許小樂預計，2022年年內仍有降息降準空間，房地產金融信貸政策保持穩(wěn)健偏支持，銀行房貸利率下降，貸款額度有保障、投放節(jié)奏平穩(wěn)有序；針對房企較大的債務風險，三線四檔等金融調控政策進一步優(yōu)化，實現房企金融降杠桿平穩(wěn)有度。

今年兩會再次強調“租購并舉”戰(zhàn)略，同時明確“加快發(fā)展長租房市場”、“推進保障性住房建設”。

具體而言，未來保障性租賃住房市場供給將起到加強民生兜底保障的作用，解決群眾的住房民生問題，真正實現房住不炒、平抑房價。從發(fā)展循環(huán)角度，保障性租賃住房公募REITs將以長期主義的持有運營邏輯，改變傳統(tǒng)房地產行業(yè)高周轉的銷售邏輯，促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，從根本上實現穩(wěn)定地價、穩(wěn)定房價的目標。

同時，突出加快發(fā)展長租房的發(fā)展，重點還是解決大城市住房突出問題。通過增加保障性租賃住房的方式來解決部分無房新市民尤其是青年人的居住問題，增加大城市的租賃土地供給、安排專項資金以及集中建設。

一方面租賃領域將以需求為導向，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側。繼2018年兩會后，今年兩會再次強調租購并舉的戰(zhàn)略，意味著今年租賃領域將在租賃“保障+市場”兩條線并行發(fā)展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側持續(xù)得到優(yōu)化。

另一方面長租房市場將得到快速發(fā)展，支持政策加快出臺。去年兩會提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，隨著去年中央、地方針對租賃領域監(jiān)管政策的出臺，租賃市場規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成。今年將更多出臺土地、金融等支持租賃市場化發(fā)展的支持政策，通過發(fā)揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質化的租賃需求。

合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求。調控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。實際上，改善型住房需求在市場中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求能夠占到50%-60%，包括品質的改善和區(qū)域的改善。

許小樂表示，促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，也能夠促進城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場也有非常大的幫助?？梢哉f，在當前形勢下，促進改善型需求能夠有效緩解房地產企業(yè)資金困局。

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