每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于公開征求<東莞市三限房運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）>意見的公告》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》），對(duì)“三限房”的審核配售申購(gòu)對(duì)象、分配方式、申購(gòu)流程、規(guī)劃建設(shè)、銷售模式以及產(chǎn)權(quán)登記等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出了明確規(guī)定。。

根據(jù)上述文件，三限房（限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限銷售對(duì)象）是指政府投資或提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，限定套型面積，限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與承購(gòu)人按份共有產(chǎn)權(quán)，面向符合規(guī)定條件的東莞市無(wú)房家庭供應(yīng)的保障性住房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前東莞在長(zhǎng)安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮(zhèn)試點(diǎn)的5個(gè)“三限房”項(xiàng)目正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)將供應(yīng)超過4000套房源。其中大朗的三限房花園項(xiàng)目去年4月已完成備案，預(yù)計(jì)明年底交付。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“從東莞三限房的內(nèi)容看，其實(shí)和共有產(chǎn)權(quán)住房的內(nèi)容是相似的。不過在認(rèn)購(gòu)對(duì)象方面有一些重要約束，即無(wú)房、本地戶籍或養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納、學(xué)歷或職稱、限購(gòu)一套等要求等，但此類門檻能夠較好地保障相關(guān)就業(yè)者的認(rèn)購(gòu)權(quán)益和認(rèn)購(gòu)機(jī)會(huì)。從這個(gè)角度看，其對(duì)于全國(guó)其他城市共有產(chǎn)權(quán)房方面的工作是有啟發(fā)的，即要優(yōu)先保障項(xiàng)目所在片區(qū)職工等的購(gòu)房權(quán)益，同時(shí)注重限購(gòu)一套的規(guī)則運(yùn)用。”

來(lái)源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微

在建三限房源超4000套

實(shí)際上，這并非東莞首次提出三限房的概念。

早在去年8月，東莞市人民政府辦公室就發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案》的通知，擬在長(zhǎng)安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5鎮(zhèn)試點(diǎn)建設(shè)三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）項(xiàng)目，建筑面積限定在70-80平方米，戶型為2房2廳1衛(wèi)或3房2廳1衛(wèi)，實(shí)施基本裝修交付。

具體到土地競(jìng)拍價(jià)格實(shí)施，三限房的出讓地價(jià)按照東莞現(xiàn)行一手住宅價(jià)格備案規(guī)則測(cè)算土地競(jìng)拍總價(jià)，在此總價(jià)一半的基礎(chǔ)上下浮10%（不低于評(píng)估價(jià)的50%）作為起拍價(jià)；如低于評(píng)估價(jià)50%，取評(píng)估價(jià)50%作為起拍價(jià)；上浮10%作為最高限價(jià)。

來(lái)源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

而具備從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或資格的企業(yè)法人，需在土地交付并簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后18個(gè)月內(nèi)辦理商品房預(yù)售，30個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收交付使用。

房?jī)r(jià)制定方面，東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）2020年以來(lái)一手商品住房成交均價(jià)以及商住用地拍賣成交價(jià)，預(yù)測(cè)三限房銷售期間所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）的房?jī)r(jià)水平。

去年9月，東莞東莞市公共資源交易網(wǎng)掛牌的首宗位于長(zhǎng)安區(qū)的“三限房”地塊，被東莞市東實(shí)旗云投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱東實(shí)旗云）以5.88億元斬獲，折合可售樓面價(jià)約11700元/平方米。根據(jù)出讓文件，該三限房項(xiàng)目以70-80平方米兩三房為主，實(shí)施基本裝修交付。銷售時(shí)符合三限房試點(diǎn)方案的承購(gòu)人按總價(jià)的50%出資購(gòu)買50%產(chǎn)權(quán)，此部分銷售均價(jià)不能高于41791元/平方米，另50%產(chǎn)權(quán)由政府指定代持機(jī)構(gòu)有。

也就是說(shuō)，在購(gòu)房初期，購(gòu)房者只需按照總價(jià)的50%出資即可購(gòu)得新房，購(gòu)買單價(jià)不超過20896元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過啟信寶查詢發(fā)現(xiàn)，東實(shí)旗云的股東為東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東實(shí)集團(tuán)），持股比例為100%，而東實(shí)集團(tuán)的股東為東莞市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

目前東實(shí)集團(tuán)已斬獲東莞4宗三限房地塊，分別位于長(zhǎng)安、虎門、鳳崗、塘廈，均已在去年11月中旬通過了項(xiàng)目備案，項(xiàng)目名稱分別為長(zhǎng)安東實(shí)旗康苑、虎門東實(shí)旗盛花園、鳳崗東實(shí)旗暉花園、塘廈東實(shí)旗景花園。加上大朗鎮(zhèn)三限房花園項(xiàng)目，5個(gè)三限房項(xiàng)目總投資超過63億元，預(yù)計(jì)提供房源超過4000套。

按照18個(gè)月內(nèi)辦理商品房預(yù)售、30個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收交付使用的要求，東實(shí)集團(tuán)這四個(gè)項(xiàng)目最遲在2023年5月前辦理銷售證并入市，在2024年底交付使用。而去年4月已完成備案的大朗鎮(zhèn)三限房花園項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于明年底交付。

“一進(jìn)一出”操作更規(guī)范

在如此利好條件下，哪些人才可以購(gòu)買“三限房”？

根據(jù)《征求意見稿》，三限房的承購(gòu)人需要有配偶或共同生活子女，承購(gòu)人及其配偶、共同生活子女在東莞市均無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購(gòu)前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；具有東莞戶籍且在莞累計(jì)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計(jì)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿5年；與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動(dòng)合同并逐月繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿1年（勞動(dòng)合同簽訂單位與養(yǎng)老保險(xiǎn)繳納單位須一致）。

來(lái)源：東莞市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)

但如果購(gòu)房人放棄選定房屋或選定房屋后未簽訂認(rèn)購(gòu)書或購(gòu)房合同，則取消三限房購(gòu)房資格，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）。

此外，三限房交付一定年限后，在繳清購(gòu)房款及稅費(fèi)后，承購(gòu)人持代持機(jī)構(gòu)提供的書面證明，到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，共有產(chǎn)權(quán)住房變更為市場(chǎng)化商品房。

而且，承購(gòu)人滿足限定條件時(shí)，可在購(gòu)買政府持有份額時(shí)可享受折扣優(yōu)惠，即承購(gòu)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準(zhǔn)）且入戶東莞滿3年的，承購(gòu)人可按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)8折一次性購(gòu)買政府持有份額。或依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81 號(hào)）申領(lǐng)并持有莞香卡的可按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)7折購(gòu)買，持有玉蘭卡的可按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)5折購(gòu)買。

值得注意的是，《征求意見稿》還規(guī)定，承購(gòu)人在東莞購(gòu)買商品房，包括新建商品住房及二手商品住房前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房。

在房?jī)r(jià)高企的一線和二線熱點(diǎn)城市，共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃和入市，為新青年居住提供了保障。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理北京、上海、南京、廣州、深圳、東莞、煙臺(tái)等各地已實(shí)施的共有產(chǎn)權(quán)房政策發(fā)現(xiàn)，在各個(gè)城市具體規(guī)劃和建設(shè)中，名稱和操作細(xì)節(jié)略有不同。如東莞叫“三限房”，也有些城市將此前推出的可售型人才房、安居房等細(xì)分概念劃進(jìn)了共有產(chǎn)權(quán)房。

不過，各城市共有產(chǎn)權(quán)房的共性是承購(gòu)人與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)，只是各城規(guī)定的承購(gòu)人所持產(chǎn)權(quán)比例有所不同，在50%-80%。關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的出售轉(zhuǎn)讓，各地的規(guī)定一般是承購(gòu)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或繳納契稅完稅滿規(guī)定年限后，允許轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額，并可自行上市交易，同時(shí)因特殊原因確需退出時(shí)允許產(chǎn)權(quán)退出。

“此次東莞的政策有很多亮點(diǎn)，如三限房退出過程中，允許通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行買賣，有助于在退出過程中提高效率。對(duì)于通過偽造購(gòu)房資格等來(lái)騙取購(gòu)房項(xiàng)目的，此次政策也給予了很多嚴(yán)格的規(guī)定。類似做法都值得其他城市學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次東莞實(shí)際上在三限房“一進(jìn)一出”方面是有各類規(guī)范性操作，即在認(rèn)購(gòu)和退出方面規(guī)定翔實(shí)且比較全面，有助于三限房（共有產(chǎn)權(quán)房）的運(yùn)營(yíng)更加穩(wěn)定。

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