每經(jīng)記者 陳榮浩    發(fā)自北京    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

單價4294元/平方米，還是海景房，惠州法拍房便宜到這程度了？

5月8日，在京東法拍上，中航巽寮灣花園A3棟12層13號房產(chǎn)以65.5萬元成交，折合單價約4294元/平方米，僅相當于市場價（約11942元/平方米）的3.6折，原購房者買入價的1.66折。

中航巽寮灣花園A3棟12層13號法拍成交 信息來源：京東法拍

耗時14個月終于賣掉

根據(jù)第三方中介平臺數(shù)據(jù)，中航巽寮灣花園（又名九銘與海）位于惠州惠東縣巽寮灣，于2013年建成，開發(fā)商為中航集團，目前二手房在售均價11942元/平方米。

從百度地圖上的距離來看，該樓盤距離海邊的直線距離僅465米，在鏈家等平臺，多數(shù)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房源時會強調(diào)“一線海景”、“陽光充足”、“背山面海”等概念，目前中航巽寮灣花園在鏈家的掛牌均價7700元-13000元/平方米不等。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理拍賣信息發(fā)現(xiàn)，該房源去年3月9日就曾在京東法拍上線，當時起拍價154萬元，折合單價1.16萬元/平方米，只比市場價略低，但最終無人出價而流拍。

在過去一年時間里，該房源總共被司法拍賣8次（其中1次被撤回），最終5月8日以65.51萬元成交。

而根據(jù)競買說明，拍賣標的物現(xiàn)登記在惠東縣康宏發(fā)展有限公司名下，惠州市鳳池島旅游度假村有限公司已與惠東縣康宏發(fā)展有限公司簽訂《商品房買賣合同》，房款是否已付清尚未清楚。

5月10日下午，廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜通話電話向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“受制于近兩年行業(yè)下行背景，惠州海景房也呈現(xiàn)出普遍下跌趨勢。但通常來說，一般海景房法拍也只會比市場價便宜10%-30%，像這種折價60%多的屬于個例，可能跟企業(yè)債務、資產(chǎn)處置等因素有關(guān)。”

黃韜也提到，大概在2016年-2017年左右，包括惠州在內(nèi)的多數(shù)大灣區(qū)城市，供應量均迎來了顯著增長，也是在這個時候，惠州誕生了不少超級大盤。正因為供應大，但需求卻沒顯著上升，惠州確實有部分主打海景房概念的樓盤折價明顯。

新房折扣大，比二手房便宜

像中航巽寮灣花園這種大降價才能成交的海景房在惠東沿海片區(qū)并非個例。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢安居客數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，惠東沿海片區(qū)目前在售樓盤有13個，包括萬科雙月灣、合生親愛的海、金融街海世界等項目，銷售均價普遍在8000元-18000元/平方米不等。

以金融街海世界為例，安居客平臺目前在售二手房普遍掛牌價在9800元-1.6萬元/平方米不等。5月9日，該平臺中介張柳（化名）向記者介紹，“大部分客戶不會去買二手房，因為新房更劃算，折扣也大，比二手房還便宜。比如金融街海世界（9-13棟），基本上單價1萬元出頭就可以買到帶裝修的海景房。如果一次性付款，小區(qū)附近也有7000元/平方米左右的新房。”

張柳還提到，一般來這邊買房的客戶，多是半投資半度假，但這些人并非常駐業(yè)主，可能一年也就十天半月過來居住，多數(shù)會將住房做成民宿或酒店，然后委托給專業(yè)公司管理。

記者在美團上查詢巽寮灣附近的酒店/民宿價格，平常工作日酒店價格在108元-235元/間左右，節(jié)日價格翻兩三倍，在200元-500元/間左右。

根據(jù)此前記者在惠州走訪了解到的信息，惠州大亞灣片區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣均能見到深圳客的身影，通常也是因為當初看中了惠州價格較低的優(yōu)勢。而那些在惠東買了海景房的投資客，眼下多面臨著房子難賣、叫不上價的局面。

惠州某海景房項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝于2021年

張?。ɑ?017年花了78萬元左右在惠東買了一套86平方米海景房，折合單價9069元/平方米。據(jù)張健透露，目前他們小區(qū)每平方米掛牌均價普遍在8000元-9000元不等。“不降價很難賣出去，去年我沒折價，掛了1年都沒賣掉，現(xiàn)在把房子委托給酒店了，一個月可以賺個1000元出頭的樣子。”

像張健這種買入海景房數(shù)年價格沒出現(xiàn)明顯下跌的已經(jīng)算十分幸運了。

記者了解到，惠東一個叫寶安虹海灣的項目，2017年銷售均價為11848元/平方米。5年過去了，安居客數(shù)據(jù)顯示，該項目5月二手房掛牌均價為9794元/平方米。近期成交一套53平方米的一房一廳總價為52萬元，折合單價9812元/平方米，較2017年的跌幅約17%。

惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，惠州全年供應面積為1364萬平方米，同比下降16%；住宅網(wǎng)簽市場規(guī)模已創(chuàng)下近5年最低位，跌落至2015年成交水平，成交面積為1055萬平方米，同比下降37%。

從庫存情況來看，截至2021年底，惠州全市新房庫存趨勢走高，庫存為1764萬平方米，同比上升22%，去化周期達29個月，同比上漲超3.5倍，創(chuàng)近6年新高。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝