每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

各地樓市政策仍在不斷優(yōu)化。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來已先后有28個省市適度放松了預(yù)售資金監(jiān)管，僅5月就有包括成都、南通、?？诘瘸鞘性趦?nèi)的10余個城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涵蓋加快審批效率、放寬資金監(jiān)管比例、增加撥付節(jié)點及比例、銀行保函等額替換等方式。

“在保證項目交付的大前提下，28省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，核心目標(biāo)在于提高預(yù)售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性，優(yōu)質(zhì)房企將更為受益。”克而瑞在報告中分析認為。

不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，盡管多個城市放寬預(yù)售資金監(jiān)管，但大多只是微調(diào)，對于緩解房企資金緊張效果有限。

10余城優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管

作為房地產(chǎn)監(jiān)管的一項重要工具，預(yù)售資金監(jiān)管制度原本是為保障項目預(yù)售資金安全，適度的重點監(jiān)管資金可以保障項目順利竣工交付，保護購房者的合法權(quán)益，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

然而自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場面臨一定的下行壓力，部分房企甚至出現(xiàn)了流動性風(fēng)險事件，一些地方政府加強了預(yù)售資金的監(jiān)管，天津、西安、石家莊等36地就相繼在2021年加強了預(yù)售資金監(jiān)管。這，無疑進一步加大了房企的資金壓力。

但自去年下半年以來，隨著房地產(chǎn)市場整體持續(xù)下滑，各地也開始出現(xiàn)適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管的跡象，以修正此前過嚴(yán)的資金監(jiān)管政策。尤其是今年4月29日，政治局會議提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”后，各放寬預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)象更加明顯。

來源：克而瑞整理

“供給端政策優(yōu)化后，預(yù)售資金監(jiān)管將更合理，實質(zhì)性減緩房企資金壓力，利于加快房企風(fēng)險出清。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂此前就在媒體群中就發(fā)表觀點認為，預(yù)計后期地方調(diào)控自主性更強。

此后，包括成都、無錫、?？诘瘸鞘邢群蟪雠_政策優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，僅5月就有十余個城市出臺政策對預(yù)售資金監(jiān)管進行了優(yōu)化。

如南通在5月20日發(fā)布的政策中提到，對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金實行差別化監(jiān)管政策，可享受增加撥付節(jié)點、降低重點監(jiān)管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預(yù)售監(jiān)管資金等紅利。

5月25日，肇慶發(fā)布政策中明確指出，結(jié)合企業(yè)信譽度的不同，對信譽度高的企業(yè)適當(dāng)降低預(yù)售資金留存比例，減輕企業(yè)的資金壓力；根據(jù)工程施工階段的不同，分階段按不同比例留存預(yù)售資金，最大限度減少資金沉積。

而從已放松預(yù)售資金監(jiān)管的城市政策內(nèi)容來看，主要涉及降低重點監(jiān)管資金、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、提升重點監(jiān)管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、依據(jù)企業(yè)信用評級實行差異化管控、可以提前提取預(yù)售監(jiān)管資金等。

6月2日，成都市住建局出臺17條舉措，其中提到“提高商品房預(yù)售資金使用效率，對信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管期間，提供見索即付性銀行保函的，保證額度可提高10%，最高不超過50%。”

“政策底線仍然是保交樓，保證在建的項目能夠按期交付，保證購房者的合法權(quán)益，以便于逐漸恢復(fù)市場信心。”克而瑞在報告中指出，預(yù)售資金監(jiān)管將趨于規(guī)范化，真正實現(xiàn)從拿地開發(fā)到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監(jiān)管?；诜婪痘馄髽I(yè)風(fēng)險考量，“預(yù)計預(yù)售資金監(jiān)管過度嚴(yán)苛的城市、項目交付風(fēng)險整體可控的城市或?qū)⒏M放松。”

對緩解房企資金效果幾何？

眾所周知，預(yù)售資金歸屬于開發(fā)企業(yè)，但是房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，且隨著項目的施工進度進行撥付。

而在過去的發(fā)展過程中，預(yù)售資金對撬動企業(yè)規(guī)模發(fā)展至關(guān)重要，是房企非常重要的現(xiàn)金流。預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響到房企的現(xiàn)金支配力，從而進一步影響房企短期的償債壓力。

據(jù)克而瑞監(jiān)測的88家重點上市房企數(shù)據(jù)，僅有41家房企披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金。而在這41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)，2021年受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，較2020年增加了5個百分點，增速明顯加快，甚至部分企業(yè)受限現(xiàn)金占比超過了70%。

來源：克而瑞整理

如合景泰富，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅增加影響，受限制現(xiàn)金從2020年的39億元增加至2021年的217億元，占現(xiàn)金持有總額的比重也從9%增加至74%，非受限現(xiàn)金短債比從1.61降至0.38，流動性壓力驟然加劇。

“房地產(chǎn)項目的預(yù)售資金監(jiān)管，一般占總預(yù)售金比例的30%-40%，如果預(yù)售資金監(jiān)管有所放松，預(yù)售資金監(jiān)管的比例下降10%左右，有助于緩解房企資金緊張的局面。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水6月2日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但從目前緩解房企資金緊張程度上來看影響有限。

不過，克而瑞也在報告中指出，目前41家重點房企含預(yù)售監(jiān)管的受限制現(xiàn)金占合同負債比例平均值并不高，約為10%。但企業(yè)之間分化明顯，如中海、龍湖、旭輝等優(yōu)質(zhì)企業(yè)該比例達到16%以上；而部分流動性壓力較大的企業(yè)該比例甚至低于5%，存在資金透支的情況。

“今年大多城市放寬預(yù)售資金監(jiān)管的政策，只是對此前過嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險出清未完成、銀行風(fēng)險偏好等因素影響，將進一步加大房企之間的分化。”克而瑞在報告中指出，這對于優(yōu)質(zhì)房企有一定的利好，但是對于原本資金就比較緊張的房企并沒有多大的作用，對整體房企流動性釋放效果仍相對有限。

在克而瑞看來，要解決當(dāng)下問題，還在于要支持優(yōu)質(zhì)民營房企的合理融資需求，加大出險房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進一步適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策。而更重要的是市場信心的建立，促進房企銷售回款。

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