每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月15日，因僅出讓6宗地塊且其中一宗流拍，廣州今年第四批集中供地很快以總成交金額191.2億元收官，其中保利拿下的天河一宗地塊樓面價(jià)進(jìn)入廣州樓面價(jià)TOP10行列。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2022年廣州總共四批次集中供地?cái)埥鸺s1220億元，有三宗成交地塊接進(jìn)入新廣州樓面價(jià)TOP10行列，一宗地塊以高總價(jià)躋身廣州歷史上宅地成交總價(jià)TOP2。同時(shí)，中心區(qū)天河還有兩宗地塊都出現(xiàn)流拍。

多位廣州業(yè)內(nèi)人士當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從第四批集中供地結(jié)果來看，“兜底”很少，基本都是市場(chǎng)行為，趨勢(shì)在理性向好，而且拿地企業(yè)中也出現(xiàn)了民企。

民企方圓現(xiàn)身拿地

在第四批集中供地出讓中，越秀以底價(jià)拿下番禺和海珠兩宗地塊，其中海珠地塊要求配建197平方米回遷安置住宅。

另一宗白云的安置房用地則由中建國(guó)際以總價(jià)16.35億元拿下，競(jìng)安置房回購價(jià)格17100元/平方米。由于該地塊建成后的安置房將由白云區(qū)政府制指定單位回購用于拆遷安置，不愁銷售，房企本質(zhì)做的是代建業(yè)務(wù)，但這宗地塊卻成為本次土拍中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的，吸引了三家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍，共經(jīng)歷了9輪報(bào)價(jià)。

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱12月15日通過微信向記者分析指出，在市場(chǎng)充滿不確定性的當(dāng)下，房企更偏好于投資這類“類代建”的無風(fēng)險(xiǎn)、低收益的地塊。

天河區(qū)的中鐵物流園地塊是本輪供地中拍賣總價(jià)、樓面價(jià)最高的地塊，最終以95.8億元被保利收入囊中，折合樓面價(jià)45915元/平方米，也刷新了廣州樓面價(jià)TOP10，排在第八位。

保利在該地塊附近還有一個(gè)在售新盤項(xiàng)目?jī)S鑫保利匯景臺(tái)，目前在貝殼平臺(tái)的參考均價(jià)為136000元/平方米，而附近二手房匯景新城龍熹山今年10月的參考均價(jià)為89460元/平方米。

值得一提的是，本輪廣州集中供地出讓中出現(xiàn)民企身影。民企方圓聯(lián)合黃埔區(qū)區(qū)屬國(guó)企知識(shí)城投資拿下黃埔區(qū)CPPQ-A5-1地塊，成交總價(jià)為37.9億元，折合樓面價(jià)19207元/平方米。

合富輝煌廣州公司副總經(jīng)理、廣州市房協(xié)專家委員會(huì)委員梁仲賢12月15日通過微信向記者表示，此前的土拍很多都是有兜底的。但這一次可以看出，基本上是市場(chǎng)行為。這也跟市場(chǎng)回暖是相關(guān)的，當(dāng)然，這次政府推出的這幾塊地還是很優(yōu)質(zhì)的。

“市場(chǎng)是理性的，不會(huì)像2020年、2021年那樣存在瘋搶的狀態(tài)，經(jīng)過這一輪調(diào)控之后，無論是市場(chǎng)的購買氛圍，還是發(fā)展商拿地的情緒，相對(duì)來說還是理性的，理性的市場(chǎng)才可能長(zhǎng)期發(fā)展。同時(shí)也證明，政府的定價(jià)還是非常精準(zhǔn)的。”

天河“冰火兩重天”

據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)，此次拍地之后，今年廣州的集中供地出讓也正式結(jié)束。與去年對(duì)比，今年的集中土拍成交率有所提升，但是總體出讓面積與總額有所下降。今年廣州總共四批次集中供地成功出讓48宗地，成交建面819.8萬平方米，相比去年（1382萬平方米）下降40%；成交總額1220.97億元，相比去年（1779億元）下降31%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年廣州四個(gè)批次的集中供地出讓中，有三宗成交地塊接連刷新廣州樓面價(jià)TOP10，一宗地塊以高總價(jià)躋身廣州歷史上宅地成交總價(jià)TOP2。但同時(shí)，中心區(qū)天河還有兩宗地塊出現(xiàn)流拍。

在第四批集中供地中，天河區(qū)梅花鋁廠地塊（占地約7.4萬平方米，計(jì)容建面約14.2萬平方米，起拍總價(jià)53.6億元，起拍樓面價(jià)約37622元/平方米）在開拍前雖然有多家房企報(bào)名，但因無人出價(jià)而流拍。

記者注意到，該地塊競(jìng)得人須按地塊原權(quán)屬人提供的具體戶型要求無償配建314套安置房源，且須按按精裝修標(biāo)準(zhǔn)交樓（裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于1500元/平方米）。

而與該地塊一路之隔的，就是越秀在今年7月廣州第二批集中供地拿下的天河區(qū)燕塘地塊。彼時(shí)，燕塘地塊受到多家房企熱捧，經(jīng)過54輪報(bào)價(jià)后觸頂15%溢價(jià)率進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交總價(jià)達(dá)到81.19億元，折合樓面價(jià)50842元/平方米，躋身廣州樓面價(jià)TOP6之列。

越秀的操盤速度也很快，燕塘地塊項(xiàng)目案名為越秀天河和樾府，項(xiàng)目已經(jīng)在本月初入市銷售，均價(jià)約在7.2萬~8.5萬元/平方米。

回顧廣州今年的四批次集中供地出讓情況，從第二批集中供地開始取消了多項(xiàng)嚴(yán)格的土拍規(guī)則，如“競(jìng)自持”“限制購買群體”等，變相降低了拿地門檻，但民營(yíng)房企依舊缺乏拿地?zé)崆椋玫刂鹘且廊皇茄肫髧?guó)企或城投公司。雖然“過江龍”武漢聯(lián)投在第三批集中供地中有所斬獲，但其也屬于“國(guó)家隊(duì)”。

從市場(chǎng)端來看，11月受疫情影響，廣州市場(chǎng)仍處于下行周期。廣州中原研究發(fā)展部指出，截至11月末，全市庫存量1244.5萬平方米，去化周期19.4個(gè)月。受客觀因素影響，新房成交放緩，庫存量及消化周期均創(chuàng)近一年以來新高。進(jìn)入12月，廣州市場(chǎng)的回暖氛圍開始逐漸顯露。

“整體看，目前市場(chǎng)基本面向好，后市或會(huì)延續(xù)目前的成交勢(shì)頭，二手成交將持續(xù)上漲。即使撇開政策面的刺激，當(dāng)前廣州市場(chǎng)處于較佳的‘窗口期’——開發(fā)商沖刺年終業(yè)績(jī)，愿意以價(jià)換量。”