每經(jīng)記者 王郁彪    每經(jīng)編輯 劉雪梅    

首只國內(nèi)民企REIT來了。

12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）正式獲得中國證監(jiān)會注冊批復，成為我國首只民企倉儲物流REIT。在此之前，我國已成立的倉儲物流REITs僅有2只。

證監(jiān)會及上交所公募REITs信息平臺顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于12月7日申報，今日獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，將正式開啟網(wǎng)下詢價。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”基礎設施資產(chǎn)包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區(qū)，合計建筑面積350,995.49平方米。各項目在物業(yè)形態(tài)上均屬于標準通用型物流高標倉。

此外，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的資產(chǎn)開發(fā)管理和運營管理人，是京東集團旗下唯一倉儲物流設施開發(fā)運營管理子集團——京東產(chǎn)發(fā)，主要運營機構為京東東鴻。記者了解到，京東產(chǎn)發(fā)持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目。

招募說明書顯示，2022年上半年，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的3個園區(qū)營業(yè)收入合計5315萬元，凈利潤2079萬元，凈利潤率達到了38.8%，重慶、武漢和廊坊園區(qū)的凈現(xiàn)金收益率分別為2.9%、2.37%和2.75%。

作為近兩年來最炙手可熱的資本市場新物種，基礎設施公募REITs的成功推出一直以來都備受關注。特別是，從高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流，再到保障性租賃住房，REITs項目類型不斷豐富、市場規(guī)模也在持續(xù)擴容。

公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，自2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。

不過，與成熟的美國REITs市場相比，我國公募REITs數(shù)量、品種都處于早期階段，也與我國龐大的基礎設施投資規(guī)模尚不匹配。特別是倉儲物流REITs較為稀缺。

倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟，投資回報期較長，資金占用成本高，這也一定程度上限制了其發(fā)展。而以倉儲物流基礎設施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)等效應。

就京東而言，此前由于缺乏成本相對較低的融資渠道，與同行相比，京東無論在“亞洲一號”的布局力度和數(shù)量，還是已建成園區(qū)的盈利等方面，都有很大的進步空間，特別是與以普洛斯為首的外資物流倉儲企業(yè)相對比之下。

此番通過將旗下物流園區(qū)重資產(chǎn)通過REITs方式上市，一定程度上可以減少京東自有資金投入壓力，為集團整體業(yè)務“松綁”。而將成熟園區(qū)的投資置換出來，京東也可以繼續(xù)投入“亞洲一號”等供應鏈基建項目的布局。