每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“沒有不到位的房子，只有不到位的價(jià)格。”

3月10日，華南某房企中層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著市場(chǎng)回暖成交變好，公司在華南的很多項(xiàng)目確實(shí)收回了優(yōu)惠，但均價(jià)基本沒有上調(diào)。特別是廣州市場(chǎng)反而推出了一些特惠房源，這也助推了成交，畢竟價(jià)格才是王道。

值得注意的是，雖然前段時(shí)間廣州開發(fā)商“收回折扣”“漲價(jià)”之類的聲音喊得火熱，但落地到實(shí)際成交數(shù)據(jù)和去化上只能稱得上是“回暖”，遠(yuǎn)郊區(qū)域因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢(shì)反而出現(xiàn)較為明顯的反彈。

相較而言，二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)更好看。2月廣州二手住宅成交重回近萬(wàn)宗水平，創(chuàng)21個(gè)月以來(lái)的新高。但同時(shí)，二手房掛牌量也在快速增加，部分樓盤掛牌價(jià)格創(chuàng)出新高，也有二手房源成交價(jià)格創(chuàng)小區(qū)近年來(lái)新低。

廣州某樓盤銷售中心 圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞（資料圖）

二手掛牌量達(dá)13.2萬(wàn)套

2月以來(lái)，全國(guó)主要城市二手房普遍出現(xiàn)明顯回暖。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉通過微信向記者指出，從數(shù)據(jù)來(lái)看，得益于持續(xù)向好的政策環(huán)境以及積壓需求的集中釋放，2月廣州新房和二手房成交量同環(huán)比都有大幅度增長(zhǎng)，處于近一年來(lái)的高位水平。

其中，一手住宅成交74.04萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)38%和80%，二手住宅成交92.62萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)127%和75%。

但記者注意到，在市場(chǎng)成交回升的同時(shí)，各地的二手房掛牌量也在快速增長(zhǎng)，供給端的居高不下也意味著二手房的議價(jià)空間仍然足夠。

以廣州為例，其去年9月在鏈家的二手房房源剛突破12萬(wàn)套。目前，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)攀升至13.27萬(wàn)套，間隔時(shí)間剛好半年。而即便是在回暖的2月份，廣州二手房掛牌量也是在持續(xù)增長(zhǎng)的。今年2月中旬，廣州二手房掛牌量已經(jīng)升至12.97萬(wàn)套。也就是說(shuō)，不到一個(gè)月的時(shí)間掛牌量就凈增約3000套左右。

“2月初的時(shí)候還怕會(huì)漲起來(lái)，當(dāng)時(shí)還有點(diǎn)著急，后來(lái)發(fā)現(xiàn)我關(guān)注的小區(qū)價(jià)格并沒有明顯的變化，就放心了很多，現(xiàn)在還是計(jì)劃慢慢看。”從去年底就在看二手房的一位黃埔區(qū)的購(gòu)房者如是表示。

來(lái)自廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2月份廣州二手成交重回近萬(wàn)宗水平，創(chuàng)21個(gè)月以來(lái)的新高。價(jià)格方面，2月二手房網(wǎng)簽均價(jià)為29261元/平方米，環(huán)比上月微跌2.8%。同時(shí)，業(yè)主放盤明顯積極，市面新增盤源增多。2月份新增放盤量較1月增加3-4成左右，促使買家可選擇性增多。

值得一提的是，在去年市場(chǎng)冷清時(shí)，廣州外圍區(qū)域二手房成交量一直弱于中心區(qū)。但在今年2月份，廣州外圍五區(qū)成交量卻反超中心區(qū)，增長(zhǎng)也更為明顯。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2月廣州二手住宅成交上，廣州外圍區(qū)域的南沙區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)和從化區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比分別增長(zhǎng)101.05%、103.55%、89.44%和81.18%，均高于中心城區(qū)；番禺區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比則增長(zhǎng)68.10%。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆3月10日在接受記者微信采訪時(shí)表示，從廣州2月市場(chǎng)來(lái)看，確實(shí)絕對(duì)成交量明顯增長(zhǎng)，有“小陽(yáng)春”意味，不過在成交量增加的同時(shí)全市價(jià)格并沒有明顯增加。這主要是因?yàn)闃I(yè)主之間是明顯分化的，如絕大多數(shù)業(yè)主價(jià)格預(yù)期開始有所回收，大幅降價(jià)的意愿減弱，甚至看到部分樓盤掛牌價(jià)格上升。

“但是從成交的角度來(lái)看，能夠促成交易的房源還是需要一定幅度的價(jià)格讓利，比如2月成交的房源從掛牌到成交平均降價(jià)幅度為11%，相比1月縮小了2個(gè)百分點(diǎn)，但依舊還是需要降價(jià)才能促成成交。”

外圍新房成交量超中心區(qū)

經(jīng)歷了1月份的短暫回落之后，2月份廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交勢(shì)頭表現(xiàn)出較強(qiáng)上揚(yáng)跡象，但對(duì)比二手市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)升溫，新房市場(chǎng)增幅相對(duì)溫和。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，2月廣州新房網(wǎng)簽5032宗（不含2月24、25日數(shù)據(jù)），環(huán)比上升6%，比去年同期成交上升11%；預(yù)計(jì)實(shí)際網(wǎng)簽量在5300-5500宗左右，實(shí)際環(huán)比增幅增加10-15%。

與二手房市場(chǎng)相似，2月份廣州外圍區(qū)域新房成交量（網(wǎng)簽3450套）超過中心區(qū)（網(wǎng)簽1582套）。記者注意到，廣州南沙區(qū)多個(gè)新樓近期仍在持續(xù)推出特價(jià)優(yōu)惠、低首付等促銷活動(dòng)。

上述房企人士亦表示，其公司在廣州外圍區(qū)域的新房項(xiàng)目，因?yàn)榻o出較大的折扣優(yōu)惠，2月成交超過百套。“價(jià)格真的會(huì)讓購(gòu)房者心動(dòng)！”

“從樓盤的營(yíng)銷表現(xiàn)來(lái)看，盡管市場(chǎng)上喊漲聲不斷，但是真實(shí)的情況是開發(fā)商一邊喊漲一邊用特價(jià)房促銷，更多的還是想借機(jī)出貨。由此可見，盡管今年樓市企穩(wěn)復(fù)蘇的大方向是確定的，但在當(dāng)前廣州核心需求調(diào)控政策并無(wú)松綁的情況下，這一波‘小陽(yáng)春’的熱鬧場(chǎng)面可持續(xù)多久依然要打個(gè)問號(hào)。”肖文曉補(bǔ)充道。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是網(wǎng)簽表現(xiàn)還是實(shí)際成交去化，目前廣州新房網(wǎng)簽成交僅恢復(fù)至去年9月的水平。今年2月推出的部分全新盤，即使有“中心區(qū)”的光環(huán)加持，部分樓盤首日去化率仍低于30%，說(shuō)明客戶觀望態(tài)度仍比較濃。另一方面，雖然部分熱門樓盤醞釀漲價(jià)，但絕大部分項(xiàng)目銷售依舊“不溫不火”，去化表現(xiàn)仍未如預(yù)期。2月增城區(qū)的成交表現(xiàn)持續(xù)走強(qiáng)，說(shuō)明客戶還是看重增城性價(jià)比高等優(yōu)勢(shì)。

今年由于春節(jié)比去年更早，節(jié)后的回暖來(lái)得也更早。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，截至2月末，廣州全市新房庫(kù)存量1184萬(wàn)平方米，去化周期21.4個(gè)月。由于成交并未有出現(xiàn)“立竿見影”式的增值，因此去化周期基本與過去2個(gè)月持平。

“當(dāng)下我們對(duì)‘小陽(yáng)春’的理解更多的是之前積壓需求的釋放，是對(duì)經(jīng)濟(jì)、樓市預(yù)期改善需求的釋放，但目前新增需求并不算多。”李茂喆進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)市場(chǎng)也難以持續(xù)性走高，會(huì)出現(xiàn)一些波動(dòng)調(diào)整，全年將呈現(xiàn)震蕩恢復(fù)走勢(shì)。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖