每經(jīng)編輯 何小桃 魏文藝    

繼多部門(mén)針對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)政策密集發(fā)聲后，鄭州率先官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，緊接著又發(fā)布住房公積新政。

8月4日，鄭州住房公積金管理中心發(fā)布通知稱(chēng)，自2023年8月7日起，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款(含組合貸款)購(gòu)買(mǎi)家庭首套或改善性住房時(shí)，所購(gòu)住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購(gòu)住房為存量商品房(二手房)的，最低首付款比例為30%。

此前的8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鄭15條”），涉及契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費(fèi)、商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售、租購(gòu)并舉、土地款分期繳納等政策。

“鄭15條”落地后對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響，如鄭州二手房市場(chǎng)掛牌量有所增加，業(yè)主降價(jià)出貨心態(tài)明顯。8月3日-8月4日，共有756套房源降價(jià)出售，而漲價(jià)出售的房源僅68套。

來(lái)源：鄭州發(fā)布官微

據(jù)河南省人民政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，2022年鄭州市常住人口總量增長(zhǎng)至1282.8萬(wàn)人，常住人口總量在全國(guó)城市中居第11位。

存量房貸利率？

銀行回應(yīng)：具體調(diào)整時(shí)間要等政策

繼央行再提調(diào)整存量房貸利率后，鄭州最新發(fā)布的“鄭15條”穩(wěn)樓市舉措出臺(tái)文件中鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行，依法有序調(diào)整存量房個(gè)人住房貸款利率。

8月4日早間，網(wǎng)傳消息稱(chēng)，有鄭州購(gòu)房者商業(yè)房的存量按揭利率已從5.88%降到了4.89%。不過(guò)記者聯(lián)系了包括中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行等多家銀行在鄭州的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作人員，其均表示目前尚未有相關(guān)貸款政策調(diào)整通知。

“目前沒(méi)有最新的政策，還沒(méi)有通知。”8月4日一早，對(duì)于記者存量個(gè)人住房貸款利率新政是否已落地的問(wèn)題，鄭州銀行一信貸部人士這樣回應(yīng)。而對(duì)于后續(xù)該行是否會(huì)出落地政策，該人士也稱(chēng)“不清楚”。

中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行客服人員表示，“肯定會(huì)降，具體落地時(shí)間要等通知。”

中國(guó)建設(shè)銀行工作人員表示，目前具體政策還沒(méi)有說(shuō)，只是有這個(gè)方向，每個(gè)城市出臺(tái)的時(shí)間估計(jì)也會(huì)不同，如果有相應(yīng)政策，四大行肯定會(huì)首先跟進(jìn)的。”

同時(shí)，記者向招商銀行、交通銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行分別進(jìn)行了解，得到的回復(fù)大體一致：目前還沒(méi)收到具體政策，還在等通知。

鄭州某住宅小區(qū) 圖源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

國(guó)泰君安研究所資深市場(chǎng)分析師張新貌預(yù)判，推行時(shí)間有可能在今年9月或10月。“政策何時(shí)落地，要考慮到政策的利率相關(guān)方。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，下調(diào)存量房利率，將會(huì)壓降銀行利潤(rùn)，對(duì)銀行的影響還是比較大的。”

首先，現(xiàn)在存量房貸的規(guī)模比較大，房貸作為商業(yè)銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，調(diào)整利率，將會(huì)影響銀行息差及利潤(rùn)空間。2008年，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款總規(guī)模只有2.98萬(wàn)億元，現(xiàn)在住房貸款規(guī)模約38.8萬(wàn)億元，當(dāng)時(shí)的貸款規(guī)模不到現(xiàn)在的十分之一，如果下調(diào)存量房貸利率，對(duì)銀行的影響程度可以說(shuō)不可同日而語(yǔ)的，但如果不下調(diào)，銀行將面臨購(gòu)房者提前還款，客戶(hù)流失的問(wèn)題。

“其次，現(xiàn)在銀行的凈息差面臨縮窄，商業(yè)銀行需要將資金成本先降下來(lái)，才有動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率。銀行可能會(huì)等待存款利率時(shí)間點(diǎn)的下調(diào)，以及央行下一步降息、降準(zhǔn)，政策可能會(huì)是這樣一個(gè)傳導(dǎo)的操作。”張新貌表示。

新政24小時(shí)：二手房掛牌量激增，

多位業(yè)主降價(jià)甩賣(mài)

“鄭15條”落地后，鄭州二手房市場(chǎng)掛牌量有所增加，業(yè)主降價(jià)出貨心態(tài)明顯。

記者查閱諸葛找房網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，鄭州共有約14.16萬(wàn)套二手房在售，新上房源1999套。8月3日-8月4日，共有756套房源降價(jià)出售，68套房源漲價(jià)出售。

其中，降價(jià)幅度較大的房源為一套錦隆陽(yáng)光都市多層四室復(fù)式單位。該房源面積142.07平方米，單價(jià)8587元/平方米，現(xiàn)掛牌總價(jià)約122萬(wàn)元。

2022年12月，上述房源首次出售，掛牌價(jià)約為168萬(wàn)元。8月4日，業(yè)主調(diào)低房源掛牌總價(jià)至122萬(wàn)元，降價(jià)總額達(dá)46萬(wàn)元，降幅近三成。

今年以來(lái)，鄭州二手房市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁?！多嵵萑?qǐng)?bào)》數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房網(wǎng)簽54239套，同比2022年上半年29282套增長(zhǎng)85.2%。

新房市場(chǎng)方面，上半年，鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)與全國(guó)保持同頻，經(jīng)歷一場(chǎng)脈沖式復(fù)蘇。市場(chǎng)在2月、3月迎來(lái)了一波短暫的回暖后持續(xù)走弱，6月市場(chǎng)以持續(xù)回調(diào)收尾。

來(lái)源：河南克而瑞

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，鄭州主城區(qū)上半年住宅市場(chǎng)供求量升，成交價(jià)跌。具體來(lái)看，鄭州主城區(qū)累計(jì)供應(yīng)約183萬(wàn)平方米，環(huán)比2022年下半年上漲0.2%，同比2022年上半年上漲5%。住宅累計(jì)成交約354萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲90.2%，同比上漲35%；住宅整體均價(jià)15049元/平方米，環(huán)比降幅7.6%，同比降幅6.1%。

不過(guò)據(jù)貝殼研究院鄭州分院數(shù)據(jù)，截至2023年6月份，鄭州新房庫(kù)存為1637萬(wàn)平方米，半年均去化周期為17個(gè)月。相較于年初超35個(gè)月的去化周期，已進(jìn)一步縮短，供需矛盾整體逐漸緩和。

今年上半年，鄭州新增供應(yīng)住宅357萬(wàn)平方米，較去年同期增38%。成交587萬(wàn)平方米，同比上漲44%。而從成交套數(shù)來(lái)看，上半年鄭州網(wǎng)簽套數(shù)為49778套，同比上漲46.8%，環(huán)比上漲94.1%，成交量開(kāi)始觸底回升。

“鄭州新政意味著新一輪政策寬松期正式開(kāi)啟。我們認(rèn)為，8月份密集政策將陸續(xù)發(fā)布。總體上，此類(lèi)政策對(duì)于激活合理住房消費(fèi)需求和提振市場(chǎng)信心等都有積極的作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

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